Чи можна здати в оренду іпотечну квартиру
Цілі купівлі житла в іпотеку можуть бути різними. Для одних – це можливість придбати власну квартиру, жити там і не платити за оренду. Для інших – це засіб вкладення грошей з метою заробити. Здавалося б, де зв'язок між виплатою з іпотеки та заробітком? А ось у чому: іпотечна квартира здається в оренду, а платежі, що надходять у вигляді орендної плати йдуть на погашення іпотеки.
Ситуація ідеальна: термін іде, погашається іпотека, квартира переходить у власність клієнта. Наприклад, однокімнатна квартира в спальному районі Москви коштує 3 млн. грн. Клієнт вносить 500 УРАХУВАННЯМ. ПВ, а решту оформляє в іпотеку (при цьому має де жити). Платіж на 15 років – приблизно 31 УРАХУВАННЯМ. (Якщо взяти ставку 13%). Вартість оренди: 36 УРАХУВАННЯМ.
Очевидно, що орендна плата повністю перекриває платіж, і навіть залишається на комунальні платежі. На перший погляд схема ідеальна, але тут можна зіткнутися з деякими нюансами, які не можна ігнорувати, щоб не виникло ще більше складнощів. Розглянемо докладніше, чи взагалі можна здавати іпотечну квартиру в оренду, коли виникає така необхідність, чи потрібно повідомляти банк, і чи може банк накладати якісь обмеження?
Оренда іпотечної квартири.
Думка про здачу своєї квартири в оренду виникає у іпотечних позичальників за різних ситуацій. Для одних – це спосіб заробити, а для інших – виплачувати іпотеку навіть у складних фінансових ситуаціях.
Причини здачі в оренду іпотечної квартири:
- Спосіб вкладення грошей та погашення іпотеки. Це виникає в тому випадку, коли у клієнта вже є житло (своє або він проживає з батьками, з чоловіком/дружиною та ін.), а наявні кошти вкладаються в квартиру, що купується. Орендарні платежі, що надходять, йдуть на погашенняіпотеки. Клієнт також може сплачувати свої кошти, щоб прискорити погашення. Навіть якщо у позичальника виникне складна фінансова ситуація, іпотека погашатиметься за рахунок орендарів. З іншого боку, сторонні особи можуть пошкодити квартиру (затопити, спалити та ін.), що спричинить великі витрати для власника.
- Спосіб погашення іпотеки у складній фінансовій ситуації. Оскільки термін іпотеки завжди тривалий, фінансове становище клієнта може змінюватися. Погано, коли воно погіршується (звільнення з роботи, зниження доходу та ін.). Тут позичальник вирішує здавати квартиру в оренду, а самому жити в когось, щоб перечекати «погані» часи. Це дозволяє виконувати зобов'язання перед кредитором та не псувати кредитну історію. Однак і тут існують вищезгадані ризики поселення в квартирі сторонніх людей.
Чи потрібна згода банку на здачу іпотечної квартири в оренду?
Цей пункт зазвичай прописується у всіх іпотечних договорах. Зазвичай він говорить про те, що клієнт не вправі робити будь-які дії з іпотечною квартирою без попереднього отримання письмової згоди банку, аж до того, що для прописки також потрібно отримання згоди. Це прагнення тотальногоконтролю з боку банку цілком зрозуміло: застава є забезпеченням з виплати боргу, тому він має бути убезпечений від можливих пошкоджень, погіршення стану та ін. Саме з цієї причини багато банків не дозволяють здавати заставу в оренду, або роблять це після ретельної оцінки майбутніх квартиронаймачів.
Незважаючи на існуючі заборони, 95% позичальників не повідомляють банк про здачу квартири в оренду, оскільки роблять це нелегально (договір укладається усно, щоб не платити податків і не мати проблем із банком). Теоретично кредитор може будь-якої миті перевірити, у стані перебуває житло, хто там живе, але практично це відбувається вкрай рідко через величезної кількості позичальників.
Таким чином, офіційна оренда вимагатиме обов'язкової згоди з боку банку, тоді як про неофіційну можна приховати. Проте, ризикувати з такою справою – загрожує собі, оскільки в договорі можуть бути прописані штрафи за порушення умов користування заставним майном.
Що буде, якщо банк дізнається про неузгоджену оренду?
Можливі санкції та штрафи зазвичай прописуються у договорі. Якщо таких немає, то банк керуватиметься федеральними законами. У найкращому разі за несанкціоновану оренду позичальник може одержати попередження, а в гіршому – вимога про дострокове погашення боргу. Останнє майже не зустрічається у банківській практиці, оскільки кредитору не вигідно псувати стосунки із позичальником, який, хоч і здає заставу в оренду, але вчасно платити за кредитом.
З можливих санкцій можна назвати: штраф, пені, платіж із підвищеним коефіцієнтом, підвищена страховка, надання додаткового обеспечения. Банк не буде чіплятися, якщо клієнт доведе, що заставі нічого не загрожує. Позичальник повиненповідомити банк про свій намір, щоб потім до нього не було претензій. Що приховувати, понад 90% випадків здавання квартири в оренду проводять неофіційно, щоб не сплачувати податків. Сторони домовляються про оплату усно або з укладанням договору оренди, обирають спосіб оплати. Таких випадків досить багато, і банки заплющують очі, якщо клієнт справно вносить платежі.