Чи завжди вигідно достроково гасити іпотеку
Згідно зі статистикою, переважна більшість іпотечних позичальників планує погасити кредит достроково. Виходить це далеко не у всіх. Але чи справді виграє позичальник при достроковому погашенні кредиту?
На перший погляд, відповідь очевидна: чим швидше кредит виявиться виплаченим, тим раніше з позичальника спаде тягар відповідальності і тим меншу суму він заплатить банку у вигляді відсотків. У більшості випадків це так, але якщо з першим аргументом не погодитись важко, то з другим – вигодою від скорочення відсотків – іноді можна посперечатися.
До дострокового погашення іпотечного кредиту, тобто внесення додаткової, понад щомісячний внесок, суми, що повністю або частково покриває кредит, вдаються багато позичальників з числа тих, у кого в бюджеті з'являються вільні гроші. Квартиру, звільнену від обтяження іпотекою, можна продати, обміняти, подарувати чи зробити у ній перепланування, якщо раніше цьому перешкоджав банк.
Позичальники вдаються до дострокового погашення іпотечних кредитів часто, якщо говорити про часткове дострокове погашення. Втім, випадки, коли позичальник протягом року гасить довгостроковий іпотечний кредит, також досить часто трапляються на практиці банківської роботи. Точний відсоток позичальників, які вже при оформленні кредиту планують виплатити його достроково, вирахувати складно. Але часто люди, покращуючи свої житлові умови, беруть іпотечний кредит, щоб мати можливість спокійно і без поспіху продати наявне у них житло. Після цього достроково погасити або більшість кредиту, або взагалі весь кредит цілком.
Дострокове погашення кредиту справді дозволяє економити, насамперед на відсотках за іпотекою. Справа в тому, що сьогодні переважнабільшість іпотечних кредитів, що видаються банками, мають ануїтетну систему внесення щомісячних платежів. Це означає, що банк відразу вираховує загальну суму, яку позичальнику належить виплатити при даній процентній ставці в заявлений термін кредитування, і ділить її (тіло кредиту, тобто гроші, які отримує позичальник, плюс відсотки за використання кредиту) на загальну кількість місяців, протягом яких клієнт банку користуватиметься кредитом.
Щоб зрозуміти цей механізм, можна звернутися до стандартного калькулятора дострокового погашення. Припустимо, що позичальник взяв в іпотеку 1 млн. рублів на 10 років за ставкою 12% річних. За такого терміну кредитування відсотками він заплатить банку близько 720 тис. рублів. Щоб дізнатися про розмір щомісячного внеску, банк до тіла кредиту (1 млн рублів) додає відсотки (близько 720 тис.) і ділить на термін кредитування в місяцях (120 місяців). Отримуємо 14350 рублів - такий буде щомісячний платіж.
У будь-якій із 120 місяців цей платіж складатиметься з частини основного боргу за кредитом та частиною відсотків. Причому в перші роки позичальник виплачуватиме переважно відсотки за кредитом, а основна частина тіла кредиту залишиться на останні роки. Так, першого місяця позичальник заплатить 10 тис. рублів відсотками і лише 4350 рублів рахунок сплати основного боргу. Поступово частка тіла кредиту у щомісячному платежі зростатиме, а частка відсотків – скорочуватиметься. Але відбуватиметься це буде повільно. Через рік, на 13-й місяць іпотеки, позичальник заплатить 4900 рублів за рахунок погашення основного боргу та 9450 за рахунок сплати відсотків. Виходить, що за перший рік позичальник заплатить лише близько 55 тис. рублів за рахунок погашення основного боргу та близько 117 тис. рублів за рахунок сплати відсотків. При такому розрахунку частки тіла кредиту та відсотків у щомісячному внескустануть приблизно рівними на 51 місяць використання кредиту, тобто через 4 роки і 3 місяці після оформлення іпотеки.
Саме цією особливістю ануїтетних платежів пояснюється вигода часткового дострокового погашення кредиту: при внесенні дострокового платежу кошти йдуть виключно погашення основного боргу, після чого вся схема щомісячних платежів перераховується: скорочується або термін кредитування, або щомісячний внесок. У кожному разі часткове дострокове погашення кредиту веде до зменшення основного боргу, отже, і зменшення суми відсотків за кредитом. Наприклад, якщо позичальник із вищеописаного прикладу внесе 100 тис. рублів у 13-й місяць кредиту (наприклад, отримавши податкове відрахування чи заощадивши на відпустці), то, як результат, він зможе скоротити або щомісячні платежі до 12 800 рублів, або термін кредитування з 10 до 85 років. Багато банків пропонують одне із способів вплинув на вибір позичальника, а умовах отримання кредиту відразу обумовлюють умови дострокового погашення. Деякі банки залишають цей вибір за собою. Проте підрахунки показують, що скорочення терміну кредитування вигідніше для позичальника.
З іншого боку, позичальники, для яких щомісячний платіж з якоїсь причини став фінансово важким (наприклад, після зміни роботи, купівлі автомобіля або народження дитини), часто вдаються до скорочення розміру щомісячного внеску.
В останні роки вносити дострокові платежі стало зручно та не витратно. Багато позичальників ще пам'ятають не такі далекі часи, коли за внесення дострокового платежу банк накладав штраф. Здобути матеріальну вигоду тут було практично неможливо, позичальник вигравав лише час.
З 2011 року правила гри на ринку кардинально змінилися. Пункт 4 статті 809 Цивільного кодексу України було доповненоправилом: «У разі повернення достроково суми позики, наданої під відсотки відповідно до пункту 2 статті 810 цього Кодексу, позикодавець має право на одержання із позичальника відсотків за договором позики, нарахованих включно до дня повернення суми позики повністю або її частини».
У згаданому пункті 2 статті 810 ЦК Україна говориться: «Сума позики, наданої під відсотки позичальнику-громадянину для особистого, сімейного, домашнього чи іншого використання, не пов'язаного з підприємницькою діяльністю, може бути повернена позичальником-громадянином достроково повністю або за частинами за умови про це позикодавця не менш як за тридцять днів до дня такого повернення. Договором позики може бути встановлений коротший термін повідомлення позикодавця про намір позичальника повернути кошти достроково». З цього моменту із кредитних договорів зникли статті про запровадження штрафних санкцій за внесення дострокового платежу.
Багато експертів зазначають, що останнім часом у позичальників зріс інтерес до переплати при оформленні іпотечного кредиту. І хоча вирішальним фактором при виборі програми залишається розмір процентної ставки, все частіше клієнти банків цікавляться сумою переплати.
Переплата безпосередньо залежить від терміну кредитування та процентної ставки: чим вони нижчі, тим переплата менша. Але якщо сильного розкиду у розмірі ставки на ринку немає, то термін кредитування пропонується найрізноманітніший, від 5 до 30 років.
Звичайно, п'ятирічний іпотечний кредит може дозволити собі далеко не кожен позичальник: для цього потрібно мати або високу зарплату, або значний початковий внесок, який зможе забезпечити невелику суму кредиту. Найпопулярніші іпотечні кредити беруться на 10-15 років.
Якщо розглянути кредит на1 млн рублів під 12% річних на предмет переплати, то за 5 років вона становитиме 330 тис., за 10 років – 720 тис., за 15 років – 1 млн 160 тис. рублів, за 20 років – 1 млн 640 тис., а за максимальний термін, пропонований більшістю банків, 30 років, переплата кредиту розміром 1 млн становитиме 2 млн 700 тис. рублів.
Чи варта гра свічок? Насправді ні. Всупереч вигоді (якщо термін кредитування великий, отже щомісячний платіж – невеликий), такі кредити безглузді. За рахунок 30-річного терміну набігає величезна переплата, яка розподіляється на всі 360 місяців. Щомісячний внесок за таких умов становитиме 10 300 рублів, тоді як за 20-річного кредиту – всього на 700 рублів більше, 11 000, а за 15-річного – 12 000. Тобто переплата в 1700 рублів на місяць дозволяє позичальнику скоротити термін кредитування вдвічі з 30 до 15 років.
Чи трапляються ситуації, коли погашати іпотечний кредит достроково невигідно? Як не дивно, так. З економічного погляду не дуже вигідно погашати достроково кредити, які «перевалили» за половину терміну кредитування. В останні роки виплати кредиту основну частину відсотків вже віддано, і економити, відмовляючи собі в інших витратах, особливого сенсу немає. З іншого боку, швидка інфляція за роки виплати кредиту здатна зробити відчутний щомісячний внесок практично непомітним для сімейного бюджету. У цьому випадку економісти радять сміливо погашати залишок кредиту та звільнятися від іпотечного тягаря. Якщо ж ці кошти можна використати для чогось дійсно потрібного сім'ї, є сенс залишити все як є і віддати решту боргу на розтерзання інфляції.
Сума, яка сьогодні здається позичальнику максимально можливою для щомісячних виплат, через 5-7 років стане менш суттєвою: причиною тому все та ж інфляція, та й зарплатапозичальника, швидше за все, зросте. Тому економісти не радять, відмовляючись від повноцінного життя, пускати всі кошти на дострокове погашення кредиту навіть у перші роки кредитування. З фінансової точки зору куди грамотніше пуститиме їх на організацію бізнесу чи навчання, одним словом – інвестувати. Час і досвід, кажуть вони, не купиш за жодні гроші.
Михайло Гаврилов, директор Північної філіальної мережі ТОВ «Олександр Нерухомість»:
- За даними іпотечного відділу нашого агентства, позичальники вдаються до дострокового погашення кредиту в 4 випадках з 10. Це досить великий відсоток, і зумовлений він зміною фінансового становища на краще, а також перестрахуванням на випадок зміни цього становища на гірший бік. Наявна інформація дозволяє стверджувати, що, щонайменше, 15% всіх позичальників заздалегідь знають про те, що погасять свій кредит раніше терміну його закінчення.
Відповідно до чинного законодавства, при достроковому погашенні кредиту позичальник має попередити банк за 30 днів, проте лідери ринку іпотечного кредитування дозволяють гасити кредит вже наступного дня, без сплати штрафу.
На наш погляд, при нинішніх економічних реаліях та середньорічному офіційному відсотку інфляції в межах 7% вигідніше не здійснювати дострокове погашення кредиту, оскільки реальний коефіцієнт інфляції набагато вищий і ринкова вартість об'єкта на момент погашення іпотеки дозволить не тільки відбити відсотки, а й отримати « навар».
Галина Санамян, директор департаменту пайового будівництва агентства нерухомості Home estate:
- Напевно, більше 90% наших покупців, купуючи нерухомість за допомогою іпотечного кредиту, планують погасити його достроково якнайшвидше.Тобто іпотеку завжди беруть із запасом. Прагнення позбавитися обтяжень і по можливості заощадити зрозумілі. Як правило, іпотеку беруть на 10-15 років і прагнуть її погасити вдвічі швидше.
Ще кілька років тому за дострокове погашення іпотеки потрібно було виплачувати значний штраф, тому це завжди було вигідно покупцю. Нині такий підхід незаконний, тому за наявності фінансової спроможності позичальник може скористатися достроковим погашенням.
Якщо говорити про іпотеку на елітну нерухомість, то тут все трохи інакше. Заможна людина, беручи іпотеку, усвідомлює, що умови банку будуть для неї вигіднішими, ніж якщо вона, умовно кажучи, вийматиме гроші з бізнесу. Тому тут достроково іпотека гаситься рідше. Зазвичай, покупець робить досить суворий розрахунок з погляду рентабельності.
Сергій Гребенюк, керівник іпотечного спрямування департаменту новобудов NAI Becar:
- Позичальники практично завжди вдаються до послуги дострокового погашення іпотечних кредитів, оскільки це вигідно з багатьох причин. По-перше, це призводить до зменшення переплат, по-друге, за час виплати довгострокового кредиту у позичальника, як правило, збільшується дохід, що дозволяє йому сплатити заборгованість. Є ще ціла низка причин, але це все залежить від ситуації конкретного позичальника. У середньому іпотечний кредит позичальники гасять за 7 років, хоча початковий термін може становити 15 років. Як показує статистика, близько 70% потенційних клієнтів банків заздалегідь знають, що зможуть раніше погасити кредит. Тим не менш, виплати їм зручніше робити більш дрібними щомісячними платежами, і залишаються ризики скорочення грошових потоків. Деякі банки навіть рекомендують брати кредит на більший термін, оскількице не дуже обтяжливо.
За законом достроково погашати кредит можна вже з першого дня, жодних обмежень немає. Основним критерієм при виборі іпотечної програми залишається відсоткова ставка, хоча сума переплати також відіграє важливу роль.