Чим кадастрова вартість відрізняється від ринкової
Чим кадастрова вартість відрізняється від ринкової?
- Денис Євгенович, коли в Ленінградській області набудуть чинності нові правила нарахування податку на нерухомість від кадастрової вартості житла для населення?
- Насамперед, необхідно точно знати, кому що належить. Має бути визначено правовласників кожного об'єкта капітального будівництва. Інформацію про права на ці об'єкти слід внести до державного кадастру нерухомості (ДКН).
Важливим напрямом для Федеральної кадастрової палати є прив'язка об'єктів до земельних ділянок. Нам потрібно позбутися дублюючих записів у базі ДКН. Це вкрай необхідно, оскільки якщо квартиру платника податків враховано двічі - то й податок за неї прийде подвійний. Скажу одразу, таких хибних випадків у нас практично немає. Ми постійно працюємо над їх виявленням та винятком з бази.
- Чи не виникне такої ситуації, за якої одні громадяни сплачуватимуть податки від кадастрової вартості, а інші, як раніше, від інвентаризаційної?
- Ні, щоб цього не відбувалося, у 2015-му році ми маємо привести всю базу до однаковості та лише потім вводити податок. У будь-якому випадку, ніхто не сплачуватиме податок від кадастрової вартості до повної оцінки всіх об'єктів.
- Хто проводить оцінку об'єктів капітального будівництва, які не потрапили у державну кадастрову оцінку?
- Поясніть для наших читачів, що таке «кадастрова вартість»? Чи можна поставити знак рівності між кадастровою та ринковою вартістю нерухомості?
- За якою методикою оцінюють об'єкти капітального будівництва в Ленобласті?
- вартість ГКС визначається за наявності низки характеристик, що мають об'єкти нерухомості.Вони повинні мати вигляд (будівлю, приміщення, об'єкт незавершеного будівництва або споруду), призначення та площу.
- Чи використовуються в оцінці важливі та очевидні для всіх громадян критерії, наприклад, транспортна доступність чи екологія? Словом, популярні характеристики нерухомості?
- Безперечно. Враховуються як кількісні, і якісні чинники, що впливають загальну кадастрову вартість. Якісний фактор - це наявність або відсутність чогось. Наприклад, водопостачання, вентиляція, охорона. Кількісні – це метраж, відстань до зупинки громадського транспорту чи дороги із твердим асфальтовим покриттям, до центру суб'єкта РФ. Причому, для різних об'єктів вони по-різному впливають на вартість. Десь забирають, інакше додають. Наприклад, для індивідуального житлового будівництва (ІЖС) близькість залізничного вантажного вузла зменшує вартість: пил, бруд, постійний шум та інші негативні фактори. Для промислових та складських об'єктів вантажний термінал по сусідству, навпаки, підвищить кадастрову вартість. Для житла близькість до Санкт-Петербурга є фактором, що підвищує, для бази відпочинку - немає. Отже, критерії транспортної доступності, забезпечення комунікаціями та інші переваги враховуються та закладаються у вартість.
- Чи є механізми для оскарження наданої кадастрової вартості?
- Кадастрову вартість можна оскаржити. Головним аргументом тут можуть бути некоректні дані, що використовуються під час оцінки. Наприклад, вартість ГКС була розрахована як за триповерховий особняк з усіма комунікаціями та сучасним ремонтом. А насправді це – маленький садовий будиночок. Якщо є докази, то оскаржити таке хибне рішення буде нескладно. Другий аргумент заперечення – встановленняринкової вартості як кадастрової. Якщо людина не погоджується з кадастровою вартістю, громадянин може самостійно замовити оцінку ринкової вартості свого об'єкта. Варто пам'ятати, що переоцінка коштує грошей. Крім того, визначивши вартість свого об'єкта, власник закріпить її у ДКН на кілька років.
Аргументи з оскарження кадастрової вартості розглядає комісія, створена при Управлінні Росреєстру Ленінградської області, і, звичайно, суд. Для юридичних осіб оскарження на комісії є обов'язковим (закріплено законом), фізичні особи можуть звертатися безпосередньо до суду.
- У яких районах Ленобласті найвища кадастрова вартість квартир?
- У тих, що оточують місто: Всеволзький, Тосненський, Виборзький, Приозерський, Кіровський. Справа в тому, що основними покупцями в них стають люди, які працюють у місті. Те саме можна сказати і про дачі, які залишаються місцем відпочинку городян. Звичайно, дача за 300 кілометрів від центру Санкт-Петербурга коштуватиме дешевше, ніж та, що знаходиться за сотню кілометрів від міста. Тому кадастрова вартість дач у садівництвах ближче до міста вища, ніж у віддалених районах області.