Чому послуги ЖКГ у підмосковних новобудовах у 2-3 рази дорожчі, ніж у столичних, 16 липня 2015
Про реалії, що склалися в комунальній інфраструктурі новобудов ближнього Підмосков'я, розповідає Сергій Креков, президент АКОН (Асоціації компаній, що обслуговують нерухомість) і власник КК «Clever Estate».
(Novostroy.ru) За Вашими оцінками, як співвідноситься вартість послуг ЖКГ у новобудовах Москви та ближнього Підмосков'я?
Сергій Креков: У Московській області вартість послуг ЖКГ у два-три рази дорожча. Якщо взяти для прикладу типову однокімнатну квартиру, то в столиці комунальні платежі в середньому складають близько 2500 рублів на місяць. У Підмосков'ї вартість послуг ЖКГ вдома можна умовно розділити на дві групи. Якщо будинок підключений до міських мереж, квартплата дорівнює приблизно 3300 – 3600 рублів на місяць. Якщо будинок - новобудова з так званою "автономною" комунальною інфраструктурою - трохи менше 5000 рублів на місяць. Але це в середньому - практика показує, що щомісячні платежі можуть бути значно більшими.
(Novostroy.ru) Звідки береться така величезна різниця? Адже столичні та підмосковні новобудови в деяких місцях мало не «заглядають один одному у вікна»…
С.К.: Давайте по порядку. По-перше, у Підмосков'ї суттєва частина новобудов має власну комунальну інфраструктуру: артезіанські свердловини для холодного водопостачання, газові котельні, автономні системи водовідведення тощо. А тепер наведу приклад. Допустимо, у вас є дача, і ви вирішили побудувати для неї окрему ТЕЦ або систему очищення та скидання стічних вод як для багатоквартирного будинку. Чи є в цьому економічний зміст? Напевно ні.
Усі без винятку експерти оцінюють ситуацію у житлово-комунальномугосподарстві України як вкрай складну. Модернізація основних фондів у цій сфері потребує колосальних коштів. Уряд Укаїни робить низку кроків для покращення ситуації. Один із механізмів, що використовуються, — підпрограма "Модернізація об'єктів комунальної інфраструктури".
Економічно обгрунтоване створення таких потужностей виникає лише певній точці, на певному рівні числа споживачів. Там, де споживачів дуже мало, автономна комунальна інфраструктура невиправдано дорога.
По-друге, в Московській області зібралося безліч непроданих квадратних метрів житла в новобудовах. Думаю, понад 10 мільйонів. Ці "квадрати" у розпорядженні девелоперів. Але й із частково нереалізованими квартирами експлуатувати новобудову все одно потрібно, витрати на це хтось має нести. Забудовники робити це не зацікавлені, і підконтрольні ним керуючі компанії можуть розподіляти ці витрати на звичайних покупців квартир через маніпуляції з тарифами.
(Novostroy.ru) Але більшість тарифів ЖКГ – регульовані…
С.К.: Абсолютно правильно. Більшість тарифів, крім підігріву водячи для гарячого водопостачання, ставляться до тарифів природних монополій і, відповідно, встановлюються регіонами. У умовах поведінка, скажімо, окремих управляючих підприємств то, можливо різним.
Перший шлях – підвищення тарифів. А якщо серед мешканців з'являються ті, хто починає розбиратися в ситуації, скаржитися (як у саму компанію, так і різні інстанції), тобто й інша стратегія. У платіжну квитанцію ставиться не завищений, а затверджений тариф, та був окремими рядками додаються «обслуговування насосної станції», «обслуговування теплового вузла» та інших.
Я особисто бачив в одній ізквитанцій за послуги ЖКГ окремі рядки "прийом холодних стічних вод" (на основі показань лічильника холодної води) та "прийом гарячих стічних вод" (на основі показань лічильника гарячої води). Останнє коштувало втричі дорожче. На моє запитання про те, з чим це пов'язано, в КК відповіли, що, мовляв, сітки швидше зношуються від гарячої води, ніж холодної.
(Novostroy.ru) Якщо говорити про тариф на підігрів води для гарячого водопостачання - як зрозуміти, наскільки він обґрунтований, якщо не відноситься до регульованих?
С.К.: Тут важливо зрозуміти структуру витрат. Головне тут - вихідний ресурс: холодна вода, тариф на яку той самий, що й на холодну воду «під крана». Далі для нагрівання використовується або перегріта вода (теплоносій) або природний газ. Все, що оплачується понад - це, по-перше, зарплата конкретного теплотехніка або газовика, що обслуговує обладнання та мережі (близько 30 - 50 000 рублів на місяць) або порівняні витрати на оплату послуг сторонньої організації. По-друге - окремі витрати у зв'язку з регламентними роботами та поточним ремонтом. Але якщо дане обладнання та мережі входять у загальне майно будинку, то всі ці витрати мають відбуватися за статтею «обслуговування спільного майна у багатоквартирному будинку», а не за статтею «підігрів холодної води». Простіше кажучи, в даному випадку витрати дорівнюють сумарній вартості холодної води та ресурсу на її нагрівання.
Якщо ж обладнання та мережі у спільне майно не входять, то ситуація суттєво складніша і може сильно відрізнятися від одного житлового комплексу до іншого. Наприклад, мені відомий такий приклад. Газова котельня, розрахована на цілий мікрорайон, обслуговує лише два будинки. По сусідству – чисте поле, інше житло так і не почали будувати (йдуть повільні переговори). Вартістьгарячої води для мешканців цих двох будинків позамежна, «космічна». Знизити витрати неможливо: надто складне обладнання, надто дорого коштує його обслуговування через дуже серйозні вимоги з боку Ростехнагляду. Формально тариф обґрунтовано, але жителям від цього не легше.
С.К.: У Москві найбільш поширений затверджений мерією тариф «за умовчанням» - 25.51 рублів у розрахунку на 1 м2 загальної площі квартири на місяць. У Підмосков'ї аналогічні тарифи, прийняті органами місцевого самоврядування, коливаються в середньому від 30 до 32 руб. А в новобудовах фактичні тарифи починаються десь від 37 рублів і можуть сягати 53 руб. Пояснення просте: забудовники через підконтрольні їм КК шляхом таких високих тарифів можуть компенсувати свої витрати, зокрема за обслуговування непроданих «квадратів».
(Novostroy.ru) Ці витрати якось можна знизити?
Хоча ринок первинного житла Московської області на межі затоварювання, не всі забудовники підуть на зниження номінальних цін, вважає директор з маркетингу компанії Tеkta Group Вартан Погосян. Про співвідношення пропозиції та попиту на квартири у підмосковних новобудовах – в інтерв'ю експерта novostroy.ru.
Однак це вдалося зробити майже з п'ятого разу. На той момент забудовник мав приблизно 30% житлових площ у будинку. Щоразу на загальних зборах власників він голосував за «свою» КК, а голосів супротивників не вистачало.
(Novostroy.ru) Останнє питання на тему ЖКГ у Підмосков'ї, але з тарифами не пов'язане. Ходять чутки, що деякі обласні новобудови, які одержують холодну воду з артезіанських свердловин, а не від місцевого водоканалу, ризикують зіткнутися з її гострою нестачею. Під цими чутками можуть бути підстави?
С.К.: Проблема дійсноІснує. По-перше, точно оцінити так званий «дебет свердловини» далеко не завжди можливо. По-друге, нерідко у конкретної свердловини цей показник завищують, щоб не витрачати ресурси на пошук та буріння нових. Мені відомі подібні приклади на півдні Підмосков'я, але, зі зрозумілих причин, я не хотів би їх озвучувати. Причому важливо мати на увазі: повне навантаження на комунальні мережі, в першу чергу, електро- та водопостачання будинок дає приблизно на третій рік після здачі в експлуатацію.
Варто згадати і про інше. Артезіанська вода дуже активна, іони відразу ж починають агресивно окислювати інженерні мережі, якщо вони зроблені з металу: засувки, запірну арматуру, самі трубопроводи… По-хорошому, робити металеві мережі в таких випадках я взагалі заборонив би, але реалії трохи інші.