Чорні ріелтори правда чи вигадка Корисні поради Нерухомість
"Чорні ріелтори": правда чи вигадка
Про «чорних ріелторів», які орудують на ринку нерухомості та вправно відбирають квартири та будинки, а то й життя у беззахисних стареньких та наївних покупців, чув, мабуть, кожен. Про це постійно повідомляють газети та телебачення, рясніють повідомленнями стрічки новин в Інтернеті. «Чорні ріелтори» – одна з причин, через які люди в нашій країні побоюються вторинного ринку житла. Не дивно – страшно заплатити кілька мільйонів за квартиру, а потім виявити, що її власником є хтось інший.
Але чи є насправді «чорні ріелтори», чи це тільки страшна казка, якою люблять лякати нас ЗМІ? І якщо вони все ж таки існують, то як захиститися від них звичайній людині, як уберегти своє майно? І чи можливо це в принципі, чи перед ними пересічний громадянин є абсолютно беззахисним?
Хто такі чорні ріелтори
Як правило, «чорними ріелторами» називають людей, які вчиняють злочини на ринку нерухомості. Внаслідок їхніх дій громадяни позбавляються своїх квартир, а в деяких випадках і життя. У нашій країні такі злочинці з'явилися торік у 1990-ті роки. На початку XXI століття також трапляються випадки скоєння злочинів на ринку нерухомості.
Працювати «чорний ріелтор» може як самотужки, і у складі злочинної групи. Як правило, він пропонує звичайний набір послуг з найму та купівлі-продажу нерухомого майна, проте зобов'язань своїх найчастіше не виконує. Жодних сертифікатів, що підтверджують його право займатися цією діяльністю, не має. Працюючи головним для такої людини є отримання особистої вигоди. Досить часто «чорними» стають колишні співробітники агентств нерухомості, звільнені за будь-яку провину.
На думкуфахівців термін «чорний ріелтор» некоректний, оскільки нерідко ці особи відношення до ріелторської діяльності не мають. Використовується він оскільки злочини пов'язані з нерухомістю. До складу злочинних груп поряд з ріелторами можуть входити працівники муніципальних установ, нотаріуси, представники правоохоронних органів та будь-хто взагалі. Та й самі «чорні» фахівці, звичайно, бувають у будь-якій галузі діяльності, а не лише на ринку житла.
У сфері нерухомості більшість злочинців з'явилися після скасування ліцензування. Фактично, посередником при скоєнні угод з нерухомістю може бути будь-хто. Звичайно, якщо звертатися до добре відомих агенцій, зустріч із шахраєм вам не загрожує. Однак не всі люди виявляють достатню увагу. І це ще одна причина, через яку справжні ріелтори вважають за необхідне знову запровадити систему ліцензування – як один із заходів захисту громадян від злочинців.
Однак не варто забувати, що жертвою несумлінних маклерів може стати будь-яка людина. Юридична безграмотність, недостатня уважність та обережність під час виборів посередника – основні причини такого становища. Тому небажано під час укладання угод з нерухомістю звертатися до неперевірених ріелторів або маловідомих агенцій.
Схеми роботи «чорних ріелторів»
Головна мета несумлінних маклерів – отримати права на об'єкт нерухомості. Для цього «чорні ріелтори» можуть приймати різні обличчя. Так, до людей, які самостійно виставили квартиру на продаж, шахрай може прийти під виглядом покупця або представника іншої сторони. І тут він спробує отримати гроші під розписку як завдаток чи аванс передачі покупцю, після чого назавжди зникне із нею.
ІншийВаріант – переконати власника квартири, що для оформлення угоди необхідне одержання цілого списку документів, які насправді не потрібні, та отримати з нього за це значну суму грошей. Або стверджуючи, що покупець не згоден раніше обумовлену суму, змусити продавця знизити ціну. Оскільки людині хочеться швидше вирішити проблему, нерідко злочинці домагаються бажаного. Як правило, договору на умови угоди та прибутково-касових ордерів на отримані гроші немає, тому будь-що довести згодом буде неможливо.
За наявності значних заборгованостей із комунальних платежів «чорний ріелтор» може представитися представником влади та постаратися налякати власників виселенням за борги, а потім схилити до невигідної угоди. Найчастіше пропонується обміняти квартиру на меншу за площею та отримати доплату, частину якої господар і зможе внести як сплату за борги комунальним службам. Отримавши довіреність на розпорядження квартирою, шахраї швидко продають її, а колишніх власників переселяють до кімнати чи квартири меншої площі, нерідко і з відсутністю елементарних зручностей.
Для людей, які страждають на пияцтво, шахраї намагаються стати своєрідними друзями. Вони можуть привозити спиртне, допомагати невеликими сумами грошей, щоб отримати генеральну доручення на житлове майно. Якщо не вийде стати другом, можуть почати залякувати виселенням із квартири за «погану поведінку» у нетверезому вигляді та борги по квартплаті. Передавши документи маловідомій особі, можна незабаром опинитися в поганій квартирі або на вулиці. Тому треба бути дуже обережними і не забувати, що в такій ситуації можна втратити не лише житло, а й життя.
У разі оренди квартири орендар, який звернувся за допомогою «чорного ріелтора», втратитьгроші, внесені вперед як орендна плата. Схема дуже проста - шахрай, який перебуває у змові з таким агентом з нерухомості, представляється господарем якоїсь квартири. Орендар з ним укладає договір та вносить плату за житло. За кілька днів з'ясовується, що реальний власник наміру здавати житлову площу в оренду не мав і грошей ні від кого не отримував. Житло орендарю доводиться залишити, а повернути сплачені гроші він не може. Така схема поширена серед житлових аферистів.
У ряді випадків недобросовісні маклери намагаються отримати гроші, скориставшись неуважністю потенційних клієнтів. Звернувшись для покупки квартири до приватного маклера, перевірити історію майна та дізнатися, чи законні права нинішнього власника складно. Шахрай може запропонувати для продажу квартиру, власники якої навіть не знають, що їхня нерухомість продається. Якщо клієнт передасть посереднику гроші, то квартири він не отримає, а стягнути гроші з ріелтора через неточності в договорі буде неможливо.
У разі предметом угоди може бути неприватизована нерухомість, квартира, придбана в недієздатних власників, нерухомість, яку права власності власник документально підтвердити неспроможна. Ця угода буде визнана недійсною, і придбаної власності покупець втратить. До подібних схем нерідко залучаються недобросовісні нотаріуси, можуть бути використані підроблені документи. Тому під час укладання угод із нерухомістю всі документи треба перевіряти, щоб зрозуміти, що пропонує ріелтор насправді і що зазначено в договорі. За консультаціями бажано звертатися до знайомих юристів та до перевірених агентств.
Повноваження ріелтора та страхування власності
В данийЧас всі відносини між ріелтором та її клієнтом регламентуються Законом «Про захист прав споживачів» і Цивільним Кодексом РФ. Додаткових прав через відсутність регулювання ріелторської діяльності ріелтор не має, тому робити якісь значні юридичні дії не може (крім тих випадків, коли є повіреним). Отже, перш ніж видавати довіреність на управління своїм майном, потрібно переконатись у необхідності такого кроку, перевірити особу ріелтора та його кваліфікацію.
При купівлі нерухомості на вторинному ринку гарантії безпеки угоди клієнту надасть не ріелтор, а титульне страхування власності та відповідальність державних органів, які виконують правову експертизу та реєстрацію правочину. Титульне страхування гарантує страховий захист нерухомості, якщо угода буде визнана незаконною через обставини, невідомі покупцю на момент укладення договору купівлі-продажу. Воно забезпечує отримання фінансів у розмірі вартості застрахованого об'єкта нерухомості за втрати права власності внаслідок судового розгляду. Вартість такого страхування становить 0,5–2% від суми правочину при страхуванні на 10 років.
Як захиститися від «чорних ріелторів»
Шахрайських схем, що використовуються на ринку нерухомості, безліч, і описати їх все неможливо. Тому щоб захиститися від махінацій, вирішивши продати або купити квартиру, головне – бути уважним і обережним. Є кілька правил, які необхідно виконувати, вирішивши скористатися послугами спеціаліста з продажу нерухомості:
зустрічатися з представником обраного агентства необхідно лише у його офісі. Наявність у агентства свого офісу є певною гарантією його стабільності;
при зустрічівимагайте пред'явити вам підтвердження кваліфікації ріелтора – атестат, свідоцтво про освіту у сфері послуг нерухомості;
договір має бути укладений тільки письмово, причому повинні бути зазначені всі умови правочину та розмір комісійної винагороди;
гроші як аванс чи завдаток можна передавати лише власнику майна після проведення правової експертизи об'єкта. Під час передачі грошей необхідно оформити попередній договір купівлі-продажу, від власника отримати письмове підтвердження їх отримання (розписку).
Якщо ваші вимоги відмовляться виконати – договір з такими ріелторами укладати небажано, краще звернутися до інших фахівців.
Бажано подумати про те, хто може захистити ваші інтереси і допомогти розібратися в юридичних тонкощах угод. Це може бути знайомий юрист із гарною репутацією, у кваліфікації якого ви впевнені. У будь-якому випадку відносини з ним також необхідно оформити, уклавши договір про послуги. У ньому має бути прописана відповідальність фахівця перед вами та зазначена сума винагороди за послуги.
Якщо якийсь ріелтор зателефонував вам у двері і представився співробітником відомого агентства нерухомості, перевірте його слова - зателефонуйте в цю компанію або з'їздіть особисто і переконайтеся, що агент дійсно там працює. Це допоможе ознайомитися з його репутацією і дізнатися професійний рівень. Якщо офісом компанії є невелике дешеве приміщення, це теж може викликати сумніви клієнта – можливо, це тимчасовий офіс для організації низки «нечистих» угод, який незабаром буде звільнений.
Перевірте установчі документи даного агентства нерухомості, якщо ріелтор представився його співробітником. У ряді випадків звільненіспівробітники викрадали бланки компанії та видавали себе за її керівників, після чого отримували з клієнтів кошти як задатки та пропадали з грошима.
Якщо ріелтор не хоче знайомити вас із представниками іншої сторони угоди, бажано перевірити його повноваження. Їх може давати договір доручення, договір про надання послуг із зазначеними повноваженнями щодо прийняття чи передачі грошей. Якщо ріелтор – приватна особа, юридичну силу матиме лише нотаріально завірена довіреність. Якщо такий документ буде подано, він може насторожити, якщо нерухомість продається за зниженою ціною. Власник міг діяти не з власної волі або бути на момент підписання визнаний недієздатним.
Не прописуйте на свою квартиру сторонніх, навіть якщо вам обіцяють щедру винагороду, не видавайте довіреностей на ріелторів або оформлювачів-одинаків. Намагайтеся не допускати утворення заборгованостей по оплаті за квартиру – це убереже вас від попадання в базу «неблагополучних» людей та захистить від інтересів шахраїв.
Також не втрачайте пильності, якщо у вас є родичі, які проживають окремо та можуть стати потенційною жертвою шахраїв. У такому разі краще заздалегідь підготувати документи на спадщину або прописатися до квартири – це не дозволить укладати будь-які угоди з цим майном без вашої згоди. Якщо вони все ж таки будуть укладені – дасть можливість оскаржити їх у суді.
Ще один спосіб захисту від несумлінних посередників – відмовитись від їхніх послуг взагалі. Для укладання договорів власник нерухомості не потребує посередника. Вивчивши законодавство чи отримавши консультацію у хорошого юриста (це коштуватиме великих грошей), ви можете укласти договір самостійно. Подаючи документи на реєстрацію тазабираючи їх без посередників, ви можете бути впевнені, що до чужих рук вони не потраплять. Гроші ж можна передати іншому учаснику угоди, скориставшись банківським осередком, що забезпечить їхню безпеку.
Так, більшість громадян перспектива робити все самостійно лякає. Але насправді все не таке страшно. А в такому разі ви не зіткнетеся з шахраями і збережете і власне майно, і власні
Однак варто пам'ятати, що такий спосіб підходить лише людям, які здатні розібратися в юридичних тонкощах. Якщо ж ви не впевнені у своїх силах, краще звернутися до кваліфікованих фахівців із солідного агентства нерухомості. Таким компаніям невигідно ризикувати власною репутацією для обману, і тут ви гарантовано отримаєте необхідну допомогу.
На ринку нерухомості, як і в будь-якій іншій галузі діяльності, несумлінні фахівці та кримінальні елементи існують. Однак не варто тому вважати шахраями всіх ріелторів і відмовлятися від послуг грамотних посередників, якщо вам необхідна їх допомога. Гарантією безпеки стануть для вас власні уважність та обережність, а також повний документальний та юридичний супровід угоди.