Чужа земля як не стати жертвою шахрайства з ділянками.
Шахрай підробив документи на ділянки і продав їх покупцям, які нічого не знали про таку хитру схему. Через роки факт злочину розкрився, і законний власник землі став повертати свої території назад у судовому порядку. На той час деякі ділянки встигли продати кілька разів. Хто у такому разі має відшкодовувати збитки кінцевим власникам землі? У цьому питанні розбирався Верховний суд.
Земельне шахрайство
Серед постраждалих виявивсяОлексій Пахалков, старший юрист АТ "СО ЄЕС". У 2010 році він купив за 850 000 руб. одна з 30 ділянок у Надії Гладишевої, яку та свого часу і придбала у Савкіна. Покупниця не знала, що стала жертвою шахрая і перепродавала землю Пахалкову, впевнена у своїх законних правах на неї.
Як повернути гроші за землю
Після таких додаткових витрат тепер уже законний власник ділянки захотів повернути зайві гроші, які заплатив Гладишевій. Пахалков вирішив у судовому порядку стягнути з продавщиці безпідставне збагачення у розмірі 725 619 руб. - Це різниця між ринковою вартістю землі і тією ціною, за якою він спочатку купував ділянку.
М-46/2016). Таким чином, Сергієво-Посадський міський суд ухвалив, щоб Гладишева виплатила Пахалкову 725619 руб.
Проте апеляція дійшла іншого висновку. Московський обласний суд зазначив, що право власності на спірну ділянку позивач благополучно зареєстрував у 2010 році. Крім того, апеляція визнала, що Гладишева була сумлінним покупцем ділянки і не знала про шахрайську схему.
Помилки апеляції
Юрист не погодився з рішенням апеляції та оскаржив його уВерховний суд. На судовому засіданні у ЗС був присутній лише позивач. Пахалков відразу пояснив, що Гладишеву залучали як третю особу до справи, в якій уклали мирову угоду. Крім того, юрист запевняв, що в спірному випадку мала місце лише видимість передачі ділянки: "Реально я її у власність так і не отримав". Він говорив про складність правової кваліфікації своєї вимоги та залишив це питання на розсуд.
– Проте, як юрист, який варіант ви вважаєте кращим? – поцікавився головуючий суддя Сергій Асташов.
– Більш стрункою мені здається версія про застосування наслідків евікції (прим. ред. – витребування у покупця придбаного майна на підставах, що виникли до продажу) у спірному випадку. Варто зазначити, що уклавши мирову угоду, я зменшив збитки для відповідача, – відповів позивач.
Пахалков додав, що відповідач поводився пасивно протягом усієї суперечки, починаючи ще зі справи про віндикацію ділянки. Вислухавши всі докази, "трійка" суддів пішла до дорадчої кімнати і через кілька хвилин оголосила підсумкове рішення: акт апеляції скасувати, а справу направити на новий розгляд назад до Московського обласного суду.
Експерти "Право.ru": "Відповідачу треба вимагати гроші з шахрая"
Кінцевий покупець в обговорюваному випадку зазвичай не визнається потерпілим у кримінальній справі про шахрайство, пояснюєкеруючий партнер АБ "ЄМПП" Сергій Єгоров. . Тож свої вимоги кінцевий покупець має право пред'явити лише тій особі, у якої безпосередньо придбав ділянку, зазначає юрист. Водночас у Гладишевої залишилася можливістьстягнути сплачені нею гроші з шахрая, який і продав свого часу ділянку, додає Катерина Калініна, LL.M., старший юрист практики "Інвестиції в нерухомість" Noerr . Проте, з огляду на те, що зловмисника посадили, процес повернення грошей може розтягнутися на тривалий час, попереджає юрист.
Які обставини говорять про сумнівність угоди:
– щедра знижка з боку продавця
- Поспішність укладання договору;
- "свіжість" правовстановлюючих документів на об'єкт;
– кілька послідовних продажів майна останнім часом;
- Нестиковки в документах;
- Продаж за довіреністю.
Якщо такі ознаки спостерігаються в сукупності, а право власності виникло у продавця менше ніж три роки тому (загальний термін позовної давності), то від угоди краще відмовитися.
Джерело:керуючий партнер АБ "ЄМПП" Сергій Єгоров
Адвокат, партнер КА "Барщевський та партнери" Павло Хлюстов погоджується з Пахалковим, що в цьому випадку варто застосувати наслідки евікції (ст. 461 ЦК). Хоча це становище працює лише тому випадку, якщо продане майно вилучили в покупця. Однак експерт наголошує, що кінцевому покупцеві вдалося зберегти за собою землю лише завдяки мировій угоді із законним власником ділянки. Отже, ст. 461 ЦК варто тлумачити розгорнуто у цій ситуації, упевнений Хлюстов.
Юрист петербурзької практики "Пепеляєв Груп" Вадим Інсаров на відміну від своїх колег бачить цю справу неоднозначною. Він зазначає, що ділянку у позивача так і не зажадали, а сумлінність відповідача у цій суперечці ніхто не спростував. За словами юриста, Гладишева все ж таки фактично виконала свій обов'язок з передачі ділянки покупцю. А збиткитреба стягувати з шахрая, вважає експерт. У рамках цієї справи вина відповідача, його недобросовісність чи порушення зобов'язання з договору купівлі-продажу не доведено, резюмує Інсаров.