Дарницьке оформлення квартири в Казахстані газета Нерухомість
Дарувати та отримувати подарунки подобається практично всім. І якщо подати презент до дня народження у вигляді книги або прикраси легко і просто, то у разі дарування нерухомості ця процедура дещо ускладнюється — необхідно офіційно передати право власності.
Для цього складається договір дарування, який потребує нотаріальної допомоги та державної реєстрації. Та й різні конфліктні ситуації не виключені: подарувала вам бабуся квартиру, інші ж її родичі проти цього. Чи можуть розпочатися суди? Як правильно оформити договір? Чи можна його скасувати? Безліч різних питань можна виникнути у разі дарування нерухомості.
Що таке договір дарування та як його оформляти?
Відповідно до ЦК РК договір дарування — це документ, що підтверджує факт безоплатної передачі чи обіцянки передачі речі чи права власності від однієї особи до іншої особи. Якщо вам необхідно зробити дарування нерухомості, він полягає у письмовій формі. Договір укладається у двосторонньому порядку, тобто. в угоді беруть участь як дарувальник, і обдарований. Якщо за договором вказується зустрічне зобов'язання, така процедура даруванням не вважається.
Висновок: договором дарування також вважається обіцянка дарувальника звільнити обдаровуваного від майнового обов'язку. У народі це називається «прощенням боргу».
Варто окремо торкнутися факту обіцянки – обіцянка подарувати річ чи передати право власності також визнається договором дарування. Проте саме обіцянку має бути зрозуміло і чітко сформульовано, тобто. має вказуватись, кому обіцяється, що обіцяється подарувати.
Однак не завжди зрозуміло, що потрібно вказати у договорі дарування нерухомості. Наприклад, чи потрібно описувати, що саме дарується: квартира плюс меблі тощо. Чи дарується просто право власності? Цей нюанс роз'яснює експерт Рахімов Бакитжан Газимович: «У договорі дарування нерухомості необхідно вказати предмет дарування: квартира, будинок з правом приватної власності тощо, зазвичай цим обмежуються, але за бажанням можна вказати меблі, техніку, начиння тощо. ».
Договір дарування — це документ, що підтверджує факт безоплатної передачі чи обіцянки передачі речі чи права власності від однієї особи до іншої особи.
Який договір дарування може вважатися недійсним?
За законом є кілька умов:
- якщо немає вказівок на конкретний предмет дарування як речі, права, дарування майна має чітко прописуватися;
- якщо немає чітких вказівок, формулювань, які вказують на намір подарувати річ чи право;
- якщо передача дару передбачається після смерті дарувальника — цей пункт проходитиме вже за нормами спадкування.
Які права є у того, хто обдаровує?
Обдарований може відмовитися від дару. Як це зробити:
- відмову потрібно написати у письмовій формі;
- якщо договір дарування вже зареєстровано, то відмову від прийняття дару також потрібно реєструвати;
- якщо дарувальник зазнав збитків від відмови, він може зажадати компенсацію: зазвичай це вартість реєстрації договору, нотаріальних послуг.
Що й у яких випадках не можна подарувати?
За законом не можна подарувати нерухомість від імені недієздатних громадян (наприклад, дітей) їх опікунами. Дарування будинку, квартири чи ділянки заборонено для наступних груп громадян:
- працівникам установ, де власник квартири перебуває на утриманні, лікуванні. В даному випадку не можна дарувати ні самому власнику, ні його подружжю, родичам;
- державним службовцям та членам їхніх сімей у зв'язку з їх службовим становищем, повноваженнями (тут уже входить у свої права закон про держ.службу, статті КК РК про корупцію тощо).
Є на дарування нерухомості та обмеження. По-перше, обмеження поширюються на речі, що є на праві господарського відання чи управління. Її можна подарувати лише за письмовою згодою власника. Найчастіше цей пункт спрацьовує щодо будь-якого корпоративного приміщення — наприклад, площа належить ТОВ, але його видали до господарського управління іншій юридичній особі.
Щодо фізичних осіб спрацьовують кілька обмежень:
- за житлом, що перебуває у спільній сумісній власності — дарування частки у квартирі проходить лише за згодою всіх співвласників;
- не можна подарувати нерухомість як виконання за обдаровуваного його обов'язки перед третьою особою - наприклад, віддати квартирою борг за рідного брата перед банком або, наприклад, іншим громадянином;
- якщо дарування оформляється за довіреністю, де не вказано предмет дарування або не вказанообдарований - така довіреність вважається недійсною.
Якщо дарувальник раптом передумав?
Непоодинокі ситуації, коли договір оформлений, але дарувальник змінив своє рішення — він більше не хоче дарувати житло. Причини можуть бути різними — від конфлікту з обдарованим до різких негативних змін у матеріальному плані дарувальника. Наприклад, виявлено хворобу, і квартиру тепер продаватимуть, щоб витратити кошти на лікування. Але буває і так, що вагомих підстав немає.
Для розірвання договору дарування одного бажання дарувальника мало, потрібні підстави. Найчастіше у розірванні договору дарування, визнанні його недійсним зацікавлені «обділені» родичі. У цьому випадку я пояснюю спадкоємцям, що вони мають право звернутися до суду, і тоді вже суд з урахуванням поданих доказів ухвалить рішення, чи є договір дарування недійсним чи ні.
І крім того, треба пам'ятати, що в наш час ніхто в здоровому глузді не даруватиме квартиру або будинок сторонній людині. Договір дарування, як правило, здійснюється між родичами.
Оформлення дарчої - це угода одностороння, безоплатна, що включає як добровільне волевиявлення дарувальника, так і згоду обдаровуваного прийняти дар. За дотримання всіх цих умов обдаровуваному нема за що турбується. І після реєстрації договору дарування дарований як новий власник може розпоряджатися подарованою йому квартирою на власний розсуд (продавати, обмінювати, давати в заставу)».
Коли можна повернути подарунок?
Чи може дарувальник відмовитися від своїх обіцянок та дарування? Є кілька умов, за яких це можна зробити. Перша ситуація — це випадок, коли після надання обіцянки подарувати право власності на нерухомість матеріальне, сімейнестановище чи здоров'я дарувальника різко змінилося. Причому так, що дарна квартира погіршує якість життя власника. Наприклад, та сама ситуація з лікуванням, інший варіант — розлучення, втрата годувальника сім'ї.
Друга ситуація — це випадок, коли обдарований робив замах на життя дарувальника і членів його сім'ї, просто завдав тілесних ушкоджень. І тут зустрічаються ситуації, коли обдарований вбиває дарувальника — закони детективного жанру беруть витоки з реального життя, і все це, на жаль, у ньому трапляється. Тоді спадкоємці дарувальника мають подати до суду позов для скасування дарування.
Третя ситуація — складніша, коли людина, якій подарували житло, поводиться з нею так, що є загроза безповоротної втрати. Це правило добре працює щодо речей, але як така ситуація може складатися щодо нерухомості?
Тут у нерухомості має бути велика немайнова цінність для дарувальника. Наприклад, якщо було подаровано ділянку з гарним садом, який будували діди та бабусі, а обдарований його вирубує, не стежить за ним. Або подарований старий будинок, а його руйнують, змінюють дизайн.
Можливість скасування дарування у такому разі підтверджує експерт Рахімов Бакитжан: «Стаття 512 Цивільного Кодексу передбачає випадки, коли дарування скасовується і відповідно дар повертається. Якщо це пов'язано з неналежним поводженням обдаровуваного з подарованою річчю і створюється загроза безповоротної втрати, то в судовому порядку договір дарування можна скасувати».
Четверта ситуація — у договорі можна зазначити, що дарування скасовується, якщо дарувальник переживе обдаровуваного.
Якщо обдарований у збитку?
В цілому, якщо договір дарування укладено правильно і обдарованому перейшла в дар хороша нерухомість, то він у збитках не виявляється. Але в житті буває по-різному, іє дві ситуації, коли обдарований може вимагати компенсації.
Перша ситуація — договір дарування скасовано. Це стосується випадків, коли у дарувальника змінюються життєві обставини. Тоді за відміну договору потрібно виплатити компенсацію: наприклад, оплата переїзду, перевезення меблів і т.д.
В цілому, якщо договір дарування укладено правильно і обдарованому перейшла в дар хороша нерухомість, то він у збитках не виявляється.
Друга ситуація — коли подарована нерухомість має серйозні недоліки, неявні, про які дарувальник знав, але не попередив. Наприклад, у приватного будинку руйнується дах, хоча на вигляд будинок відремонтований і виглядає міцним. Людина в'їхала в будинок, і вона впала. У всієї родини травми, пошкоджені меблі, обстановка.
У такій ситуації цей будинок — «той ще подаруночок», і якщо буде доведено, що покрівля вже до дарування була небезпекою, але була лише підлатана, що ввело в оману, то дарувальник платитиме компенсацію. І за лікування, і за обстановку, і за моральну шкоду.
Якщо дарувальник чи обдарований помирає?
Візьмемо ситуацію: громадянин М. дарує громадянинові А. житло. Але після дарування громадянин А. вмирає. Що буде із цією квартирою? Якщо договорі не зазначені якісь особливі умови, то спадкоємцям обдаровуваного вона переходить. Тобто. житло залишається у дарувальника.
Однак якщо вмирає громадянин М., то його обіцянка подарувати нерухомість переходить до його спадкоємців. Тобто квартира таки переходить до громадянина А. Але цей пункт може бути прописаний у договорі з іншими умовами.
Поради юриста: суперечки щодо угоди
Якщо дарувальник — літній чи інвалід
Як уже було описано вище, договір дарування в судовому порядку може бути оскаржений самим дарувальником та його родичами у разі замаху нажиття, позбавлення життя. Також найчастіший випадок — оскарження дарування родичами дарувальника, якщо дарувальник — «обличчя неоднозначне».
Як вчинити у такій ситуації. Експерт, директор Агентства нерухомості Linsat Рахімов Бакитжан Газимович радить: «Я вважаю, що від такої людини не варто дарувати нерухоме майно, тому що згодом Ви можете бути втягнуті в судові позови. Літні люди, часто емоційні: можуть кілька разів змінювати свою думку, начебто ладнають, потім через щось ображаються на дітей та скасовують своє рішення. Суд, як правило, лояльний до людей похилого віку. Краще якщо батьки одразу за життя напишуть заповіт на користь дітей. Така власність також буде особистою власністю спадкоємця.
У разі прийняття житла від дуже літньої людини можна укласти договір довічного утримання з утриманням — його на відміну від договору дарування складніше розірвати в суді. Оскільки в ньому чіткіше прописані зобов'язання сторін угоди. Це досить поширена практика».
Договір дарування у судовому порядку може бути оскаржено самим дарувальником та його родичами у разі замаху на життя, позбавлення життя.
У даному випадку справді спрацьовує правило — всі договори укладаються лише між дієздатними людьми, у здоровому глузді та тверезій пам'яті, без психологічного чи фізичного тиску тощо. Якщо родичам дарувальника вдасться довести його недієздатність чи станзміненої свідомості на момент укладання договору, такий договір автоматично визнають недійсним.
Тут впливає і нотаріус — саме він підтверджує дієздатність, адекватність, нормальний стан сторін та добровільність усієї процедури. У такій ситуації обдарованому потрібно бути уважним до стану дарувальника — чи він, адекватний, адекватний і т.д. Пам'ятайте, що бути чесним – вигідно.
Нюанси дарування частки у квартирі
Зараз багато таких квартир висять: там господарі не можуть домовитися між собою. Наприклад, батько вдруге одружився, мав квартиру. Чоловік помирає, і квартира ділиться на всіх: його дружину, та її дітей від 1 шлюбу, потім його дружина помирає теж, та її частка, своєю чергою, залишається її дочки. Виходить, спадкоємці навіть не знають один одного. У квартирі живуть діти батька, а 1 частка належить дочці їхньої мачухи. Вона тепер вимагає нереальну суму за частку з них, вони не можуть між собою домовитися і живуть так, не можуть продати, витрати самі несуть по квартирі. Вихід тут лише один — якось домовлятися між собою».
Отже, якщо дарувальник сумнівається у своєму майбутньому матеріальному становищі, краще оформляти не договір дарування, а заповіт. Інакше при розірванні — у разі чого — доведеться виплачувати компенсацію, що обдаровується. Обдарований повинен спочатку адекватно оцінити ситуацію — якщо дарує літня людина, то краще, знову ж таки, оформити заповіт. Особливо якщо є загроза позовів та суперечок з боку родичів.