Договір з ріелтором як не помилитися
Наш наставник - суддя третейського суду, голова комітету захисту прав споживачів ріелторських послуг Московської Асоціації ріелторів, генеральний директор агентства нерухомості "Пенати" Вероніка Панкова.
Які бувають договори Отже, агентство обрано. Потенційний клієнт ріелторів приходить на укладання договору.
Зараз у нашій країні немає спеціального законодавства, яке регламентує ріелторську діяльність. Відповідно немає спеціального договору на надання ріелторських послуг. Тому ріелторські послуги у нас можуть надавати як агенції нерухомості, так і юридичні фірми. Єдиного виду договору із клієнтом немає. Тому на практиці кожна ріелторська компанія розробляє і використовує саме той договір, який їй зручний, тобто захищає інтереси саме цієї компанії.
Зараз найпоширенішими є кілька видів договорів продавця нерухомості з агентством: — договір на надання ріелторських послуг; — договір доручення; — ексклюзивний договір
Як би ріелтори не назвали документ, насправді це договір змішаного типу, що містить елементи багатьох типів договорів. Клієнт ріелторів повинен запам'ятати правило. Перед підписанням договір слід уважно прочитати, звертаючи увагу на всі пункти, які здаються незрозумілими.
Загальні рекомендації такі: прочитавши договір, важливо з'ясувати, які дії компанія зобов'язується зробити для клієнта та в якому обсязі. Тобто за який обсяг послуг клієнт платить ріелторам. Агентство може запропонувати тарифікацію своїх послуг чи оплату певних етапів. І те, й інше прийнятно. Але, погоджуючи вартість послуг, завжди треба уточнювати, за що саме за яку виконану роботу ріелтори беруть гроші.
Також важливоз'ясувати співвідношення правий і обов'язків сторін. Обов'язки, що покладаються на клієнта ріелторів, повинні бути розумними та здійсненними, вони повинні випливати з практики ріелторської діяльності.
А тепер перейде до подробиць.
Крок перший Перевірте повноваження та документи Є деякі моменти, на які слід звернути увагу перед підписанням договору.
По-перше, необхідно перевірити повноваження людини, яка підписує договір. Потрібно переписати його паспортні дані, а краще зняти ксерокопію. Це нормальна пракіка, оскільки самі компанії, підписуючи договір із клієнтом, обов'язково роблять ксерокопію його паспорта.
Якщо від імені ріелторської компанії виступає людина, яка діє за довіреністю, то треба обов'язково подивитися цей документ та отримати копію на руки. На доручення обов'язково потрібно звернути увагу на повноваження. Чи має людина повноваження для підписання договорів, і яких саме. Якщо написано, що повноваження передбачені статутом, треба відкрити статут і подивитися, хто і коли призначався на цю посаду. Ріелторська компанія, що працює відповідно до законодавства, із цих даних таємниці не робить.
По-друге, у некримінальних компаніях під час укладання договору покажуть установчі документи, свідоцтво про державну реєстрацію та про постановку на податковий облік.
Крок другий Дрібний шрифт вивчіть з лупою Існують деякі моменти, на які при ознайомленні з договором слід звернути особливу увагу. Порядні ріелтори не використовують різні шрифти. Якщо в договорі людина, яка прийшла в агентство, побачила якийсь пункт, надрукований дрібним шрифтом, його треба особливо уважно прочитати. Дрібний шрифт характерний, як правило, для пунктів, що стосуються відповідальностіагента чи самого клієнта у разі неповернення йому коштів.
Крок третій Читаємо договір, звертаючи увагу на плюси
Плюси: ці пункти у договорі бентежити не повинні + У договорі чітко написано, хто має зібрати документи: агентство чи клієнт.
Продавець квартири передає ріелтору перед продажем на зберігання документи. У столиці склалася практика, що ріелтору не внесуть авансу за квартиру, якщо він не пред'явить оригінали документів. Але щоб убезпечити себе, складіть на додаток до договору акт прийому-передачі документів.
+ У договорі ріелтори прописують зобов'язання, які допоможуть їм правильно організувати угоду. Для клієнта це зазвичай вимога з'явитися в годину, день та місце проведення угоди, призначені організатором – ріелторською компанією. Правильно, коли компанія вимагає надання достовірної інформації про місцеперебування, сімейне становище, документи, що засвідчують особу продавця нерухомості. Адже саме із цими документами ріелторам доведеться працювати. Будь-яке надання недостовірної інформації може призвести до того, що, як мінімум, угода зірветься, як максимум, угоду визнають недійсною.
+ Цілком нормально, якщо ріелтори попросять клієнта надати їм довіреність, наприклад, по збору документів. Без довіреності представляти інтереси клієнта у різних організаціях просто неможливо.
Іноді буває, що клієнт хоче змінити свої побажання. Отже, треба оформлювати свої вимоги письмово, - такий пункт теж має утримуватись у договорі. Інакше клієнт згодом не доведе, що хотів купити іншу квартиру. Ріелтори стверджуватимуть, що підібрали саме той варіант, який зазначено у договорі.
+ Нормальна вимога, щоб після закінчення всіх робіт було підписано актвиконаних робіт. Потрібно розуміти, що у компаніях існує своя звітність, своя фінансова дисципліна і їм потрібно закривати договори на надання послуг.
+ Не повинен насторожувати пункт про залучення третіх осіб для виконання зобов'язань за договором. Ріелтори часто включають цей пункт договору. Наприклад, можуть залучатися співробітники, які працюють за агентським договором, адвокати, юристи тощо, тобто професіонали, які допоможуть провести угоду.
+ Дуже хороший пункт договору, в якому йдеться про те, що професійну відповідальність ріелтора застраховано. Страхують свою діяльність, як правило, сертифіковані компанії.
Крок четвертий Зазначаємо мінуси — Деякі фірми у свій договір включають пункт, відповідно до якого вони мають право на різницю між реальною ціною продажу та тією ціною, яка зафіксована в будь-якій угоді з клієнтом. Майте на увазі, що йдеться про приховану комісію - ті гроші, які компанія намагається заробити "понад" сум, заплачених вами компанії офіційно. Висновок – компанія працює непрозоро.
— Іноді в договорі міститься пункт, який забороняє клієнту спілкуватися з представниками продавця або безпосередньо власниками нерухомості, що купується. Як правило, цей пункт також свідчить про намір компанії сформувати приховану комісію.
— Штрафи за те, що клієнт вирішив розірвати договір в односторонньому порядку в період його дії, є правомірними, але лише в розмірі, який можна порівняти з оплатою ріелторських послуг. Нагадуємо, що ріелторська комісія складає 3-6% вартості квартири. Розмір штрафу не повинен перевищувати її!