Дорого коштує і погано окупається
Подальший розвиток ринку залежить від проведення у місті ЕКСПО-2020.
На сьогоднішній день у столиці Уралу діє 31 торговельний центр. На думку експертів, близько 70% ТЦ однотипні за наповненням, концепцією та розважальною зоною. Керуючі компанії об'єктів, програючи у конкурентній боротьбі, змушені працювати на межі рентабельності, виживаючи лише за рахунок продуктових «якорів». Наразі девелопери сперечаються на тему швидкої окупності торгових центрів, збудованих з 2010 року, та інвестиційної привабливості нових об'єктів.
Великі торгові центри «з'їдають» малюків
Щороку девелопери знову і знову обговорюють «вічне питання»: чи потрібно будувати торгові центри чи існуючої кількості достатньо для нашого міста-мільйонника? Вже в 2010 році після введення в експлуатацію кількох великих об'єктів - ТРЦ "Алатир", "КомсоМолл", "Фан-Фан", ТЦ "Європа", "Архітектор" та галереї Luxury, експерти почали говорити про перенасичення ринку Єкатеринбурга всілякими ТЦ.
Думки експертів щодо потреби населення нових ТЦ розділилися на дві групи. У першу входять критики, які сумніваються в успішності нових проектів, особливо якщо вони невеликі та мають районний масштаб.
За словами генерального директора консалтингової компанії «Урал-Гермес» Олександра Засухіна, у нашому місті багато однакових ТЦ, що концептуально не виділяються на тлі один одного. Оскільки об'єкти обслуговують практично ту саму купівельну аудиторію, вони починають інтенсивно конкурувати між собою. Такої ж думки дотримується інший експерт:
За словами виконавчого директора НП СРО"Гільдія будівельників Уралу" В'ячеслава Трапезнікова, нові об'єкти в місті відкриваються ціною закриття невеликих торгових точок. Наприклад, закрилися «Рів Гош» та «Ів Роше» на Леніна—Пушкіна, незважаючи на те, що потенційно це дуже прибуткове місце з великим купівельним трафіком. Така ж доля спіткала Benetton на Гагаріна. На думку В'ячеслава Трапезнікова, Єкатеринбург «витримає» кілька молів, але з ринку піде ще частина локальних об'єктів.
В умовах, що склалися, на думку Олександра Засухіна, девелоперам необхідно використовувати нестандартні підходи до створення концепцій, шукати механізми підвищення конкурентоспроможності нових ТЦ, а також розглянути варіант будівництва спеціалізованих об'єктів. Серед них – рітейл-парки, аутлет-центри, спеціалізовані торгові центри – меблеві, дитячі, спортивні, будівельні.
Але, незважаючи на скепсис низки експертів, на єкатеринбурзькому ринку є й успішні нові проекти. Так, заступник гендиректора УК RED Андрій Брауде вважає, що невеликі об'єкти необхідні місту та можуть знайти свою нішу. Підтвердженням є ТЦ "Ботаніка Молл", відкритий КК RED у 2012 році.
До оптимістів, які вважають, що в Єкатеринбурзі ще є місце для зведення нових об'єктів, можна віднести і забудовника житлового комплексу «Адміральський» Ілдара Губаєва:
Сперечатись про те, чи вистачить чи не вистачить торгових центрів у столиці Уралу, можна нескінченно, але, як показує статистика, оптимістів серед забудовників більше. Бо до 2020 року у місті планується звести ще близько 20 торгових центрів, більша частина з яких площею не менше 60 тисяч кв. метрів.
Локація, орендарі та оригінальна концепція - головні складові успіху ТЦ
За словами Олександра Засухіна, близькополовини торгових центрів Єкатеринбурга, особливо відкритих до 2006 року, вже морально та технічно застаріли та потребують реконцепції. У тому числі ТЦ «Дирижабль», «Сибірський тракт», «Сіті-центр». Позитивним зразком безперервної реконцепції та розвитку своєї території у місті є ТРЦ «Грінвіч», який після відкриття 4-ї черги і так стане єдиним торговим центром суперрегонального масштабу, але при цьому вже заявляє про 5-ю чергу. Власне, «Грінвіч» став собі торговим вузлом.
Інші девелопери намагаються створювати "вузли", прикладаючи один до одного, як пазли, різнопланові об'єкти. Таким прикладом може бути майданчик на Амундсена—Бардіна, де в радіусі 50 метрів розташовано три торгові центри.
Такий самий добрий приклад синергії у розвитку, показують власники ринку «Таганський ряд», перспективно розвиваючи на своїй території цілий комплекс економічних торгових центрів — ТЦ «Таганський ряд», «Ханой», «Пекін».
Головне, що визначає успіх торговельного центру – це локація, правильно обрана концепція та цікавий пул орендарів або у разі торговельних вузлів – «правильні сусіди». Деякі девелопери не зважають на ці показники, що призводить до відсутності купівельного трафіку в таких об'єктах. Наприклад, "DVI Холдинг", отримавши ділянку землі і не продумавши безліч серйозних моментів, серед яких транспортна доступність об'єкта, почали зводити ТРЦ "КомсоМолл". Викликавши цим бурхливі обговорення навколо свого об'єкта на тему, «вистрілить» цей амбітний московський проект чи ні.
За словами Олександра Засухіна, малий трафік відвідувачів ТРЦ «Райдуга-парк» та низька динаміка його збільшення після відкриття, так само як у «КомсоМолла», пов'язана з концептуальними помилками, допущеними девелопером.
Ілдар Губаєв не згоден зтим, що «Райдуга-парк» – районний ТРЦ. За його словами, цей об'єкт може претендувати на звання мегапроекту. Просто він ще «не дихав» на повну силу. "Форум" відкрив хороші магазини, у тому числі "Декатлон" і дитячий магазин "Бубль Гум", додав розважальну зону Happylon. Незабаром відкриється парк розваг на відкритому повітрі з водоймою, прогулянковими та велосипедними доріжками. Тому протягом двох років цей об'єкт займе на ринку гарне місце. Термін окупності таких проектів від 7 до 15 років.
Девелопери розчаровуються у розважальній зоні
Розважальні торгові центри почали з'являтися у Єкатеринбурзі з 2006 року. Першими з них стали ТРЦ «Грінвіч» та ТРЦ «Антей». На той час власникам торгових центрів здавалося, що розважальна частина стане таким самим важливим «якорем», як і продуктовий магазин. Через роки надія девелоперів обернулася розчаруванням. Навіть найсучасніша розважальна зона, незважаючи на всю привабливість для споживачів, є збитковою, особливо в літній період. Тим більше, що розважальні зони торгових центрів останнім часом нагадують братів-близнюків.
За словами Олександра Засухіна, більшість розважальних зон ТЦ Єкатеринбурга включають набір однакових елементів: боулінг, більярд, кінотеатр, дитяча зона. Тим часом, рівень розвитку ринку та рівень конкуренції на ньому потребує нестандартних рішень, пропозиції комплексу ексклюзивних розважальних послуг. Внаслідок цього найближчим часом саме розважальні зони стануть головними трендами позитивних змін концепції ТЦ.
Так, найближчим часом у четвертій черзі ТРЦ «Грінвіч» відкриється розважальний центр Fantasy Grad із концепцією «навчання через розвагу». У ньому дитина зможе «приміряти» на себе різні професії,наприклад, побути кілька годин лікарем чи пожежником. Площа центру складе 4,5 тисяч кв. метрів.
Через те, що розважальна частина погано окупається, а банківські кредити в Україні дуже дорогі, оптимальне співвідношення торгової та розважальної складової в об'єкті — це 80 на 20%.
За словами Олександра Засухіна, кілька ТРЦ Єкатеринбурга вирішили урізноманітнити зону відпочинку та розваг за допомогою паркової частини із розвиненою зоною атракціонів. Однак ефективність функціонування відкритих парків в Уральському регіоні дуже обмежена несприятливими кліматичними умовами більшу частину місяців на рік.
P.S.
У середньому торгові центри в Єкатеринбурзі окупаються протягом 10 років. Однак через сильну конкуренцію та ряд інших факторів термін оборотності коштів, вкладених в об'єкт, може затягтися на 20-25 років. Бувають і такі випадки, коли ТЦ виявляється збитковим.
Багато забудовників впевнені, що простіше побудувати і продати за два роки новобудову, повернути гроші банку і почати новий проект, ніж вкласти величезні кошти у будівництво ТЦ і сподіватися, що вони колись відіб'ються.
Багато експертів сходяться на тому, що єдиний шанс кардинально змінити ситуацію на ринку нерухомості в найближчі 5-7 років — витягнути «щасливий квиток» та прийняти у нашому місті всесвітню виставку ЕКСПО-2020. Якщо виставка буде, то акваторію Верх-Ісетського ставка серйозно забудують на 350-400 млрд. рублів. Збільшиться чисельність населення, отже, підвищиться затребуваність ТЦ. Тоді їхня кількість зросте в найближчі шість років на 20-25%. Якщо виставки не буде, то щорічний приріст об'єктів збережеться у попередньому обсязі та залежатиме від темпів будівництва житла.