Доступна іпотека або доступне житло, Блог Фріц Морген, КОНТ
Дивно, як ліберали та комуністи збігаються у своїй любові до дешевих грошей. Ні, я розумію, гасло «давайте надрукуємо багато дешевих грошей і роздамо їх народу» дуже електорально привабливим. Це, по суті, те саме «відібрати і поділити», але тільки не для люмпенів, а для хіпстерів — такий собі простий і ринковий спосіб вирішення всіх проблем.
Передбачаючи провокаційні питання зазначу, що я згоден з деякими ідеями товариша Глазьєва, і що я анітрохи не менше за вашу хочу, щоб наш ЦБ активніше друкував гроші під інфраструктурні проекти типу «Сили Сибіру». Проте друк грошей — так само як і будь-які інші сильні ліки — треба застосовувати з великою обережністю. З бальзаму «Зіронька» вийде поганий крем для губ.
Чи можна за допомогою дешевих грошей зробити квартири доступнішими?
Вчора я заявив, що не можна. На це я негайно отримав очікуване заперечення — невидима рука ринку, пояснили мені, сама подбає про те, щоб квартири стали доступнішими та дешевшими. По-перше, дешева іпотека зменшить той кінський відсоток прибутку, який банкіри знімають зараз із громадян. По-друге, будівельники матимуть можливість вигідно купувати техніку в лізинг і, отже, вартість будівництва будинків також знизиться.
Вийде у вас відразу знайти ваду в цій побудові?
Підказую: подивіться на наших західних друзів і партнерів, які деякий час тому почали проводити політику дешевих грошей.
Ось, скажімо, Швеція, передовик монетаризму. Ставка рефінансування у Швеції не просто близька до нуля, вона вже перебуває у негативній зоні. Здавалося б, створено ідеальні умови для вирішення житлової проблеми. але вона чомусь не наважується. Ціни зростають як дріжджах.
За 7 років з 2000 до 2007 року ціни на житло в Швеції зросли в 2,6 рази — сильніше, ніж за 30 років з 1970 по 2000 рік. Це, зрозуміло, з урахуванням інфляції:
Житлова проблема стала пріоритетом для влади Швеції Бюджет країни на 2016 рік включає інвестиції в поліпшення житлової ситуації. У різні проекти планується вкласти $665 млн.
Швеція вже давно намагається боротися із кризою на ринку житла. На квартири в оренду вишиковуються величезні черги, і все це посилюється зростанням цін на житло в головних містах країни, повідомляє портал The Local.
Міністр фінансів Швеції Магдалена Андерссон заявила, що уряд сфокусується на тому, щоб зробити привабливішим будівництво орендних квартир. За її словами, інвестиції в житловий сектор стануть найбільшими за останні 20 років. Мабуть, шведський уряд все ж таки прислухався до Мехмета Каплана, міністра з питань ЖКГ, містобудування та інформаційних технологій. На його думку, Швеції потрібний довгостроковий план сталого розвитку житлової сфери. Нестача квартир та будинків загрожує подальшому зростанню економіки, зменшує мобільність населення та перешкоджає появі регіональних та іноземних фахівців на ринку праці. Каплан вимагає, щоб держава активніше підтримувала місцеві ради у будівництві доступного житла.
Якось не складається у шведів з дешевим житлом, правда? А я поясню вам чому. Поясню на прикладі іншої економіки дешевих грошей Сполучених Штатів Америки.
Другим чинником зростання стали спекулянти. Адже якщо ціни на нерухомість зростають, на цьому можна заробляти — взяти в банку кредит, купити будинок, почекати, коли він подорожчає і продати. Легкий і зрозумілий заробіток, куди як надійніший і прибутковіший за непередбачуваний реальнийбізнесу.
У цей момент у ситуацію мав би втрутитися ринок. Будівельники в теорії мали б налаштувати купу житла і задовольнити попит, що виріс, повністю. Однак на практиці цього не сталося — з тієї простої причини, що в США будується близько 1 млн. будинків і квартир на рік:
Загальне населення США, нагадаю, становить 318 млн. осіб. Якщо врахувати, що будинки в США робляться аж ніяк не на віки, і що одночасно з будівництвом нових будинків йде неминуче занепад старих, стає ясно, що ринок не може задовольнити попит, що збільшився, ні за рік, ні навіть за 10 років.
Отже, ціни на житло різко пішли нагору. Через це зросла кількість американців, котрим іпотека стала непідйомним тягарем. Ці американці дружно рушили ринку оренди і. ціни на оренду також пішли нагору. Як видно на графіку, відсоток житла у власності впав з 69 до 64 відсотків до мінімумів 1990 року:
Далі в США намітилося закономірне схлопування міхура нерухомості, іпотечна криза 2007 року, масове виселення нещасних іпотечників з будинків, що подешевшали. Потім політика дешевих грошей незважаючи ні на що продовжилася, і міхура знову почала надуватися:
Невидима рука ринку, як і обіцяли ліберали, відрегулювала ситуацію. Тільки зробила вона це не так, як нам обіцяли на березі, а по-своєму, по-ринковому. У Сан-Франциско люди масово переселяються. у контейнери. Молодий стартапер знайшов пустир, наставив на нього купу переобладнаних під імпровізовані побутівки морських контейнерів, і здає їх в оренду по тисячі доларів на місяць.
Це нелегально, проте влада США поки що заплющує очі на цей самобуд — мабуть, з тієї причини, що інакше обладнати такі нічліжки їм доведеться вже самостійно.
А всечому? А тому, перш ніж звати невидиму руку ринку на допомогу, треба розуміти, що працює вона жорстко та некрасиво. Соціальна справедливість і проблеми громадян невидиму руку ринку хвилюють в останню чергу: вона думає тільки про прибуток, причому, що важливо, про прибуток кожного конкретного ефективного власника, а не про прибуток всього ринку в цілому.
Зазначу насамкінець, що проблема дефіциту житла взагалі не вирішується «нахропінням», різкими та вольовими рішеннями. Радянський Союз, наприклад, пішов по дорозі назад — замість того, щоб максимально просити громадянам можливість купівлі житла, він збудував охочих у черзі і дуже сильно ускладнив життя тим, хто намагався придбати особисто собі кілька квартир.
Однак квартирне питання, як вірно зазначив класик, стояло в СРСР анітрохи не менш гостро, ніж зараз — багато людей проводили в чергах десятиліття, і вмирали в поважному віці в комуналках, так і не отримавши власного житла.
Мій дід, будівельник-електромонтер, ветеран праці та ударник виробництва, зміг купити собі скромну однушку лише у 50 років, при цьому ще 10 років він виплачував за неї радянський аналог іпотеки, і ці виплати, смію вас запевнити, аж ніяк не були легкими для сімейного. бюджету.
Підсумую
В Україні житло будувалося до останнього часу радянськими темпами, по 70-80 млн кв. метрів на рік або по півквадрату на рік на одного громадянина РФ.
Таким чином будь-яка спроба вдмухати великі обсяги грошей в цей пиріг, що дуже повільно зростає, неминуче призведе до потужного зростання цін на нерухомість. Безсердечну арифметику, на жаль, не обдурити.