Дві точки зору на проблему управління житловими будинками

Експертна рада з питань ЖКГ Міжнародної експертної групи ІА REX подає дві точки зору на проблему управління будинками.

Одна з них належитьВадиму Рязанському, керівнику Секретаріату Громадської ради з питань розвитку міського господарства при ІЧ МО р. Казані.

Необхідно передбачити два види управління житловими будинками: безпосереднє - для одно-і малоквартирних будинків, і за допомогою професійних керуючих компаній (під контролем власників приміщень) - для будинків багатоквартирних.

Законом «Про ТСЖ» безпосереднє управління передбачалося лише для 2 – 4 квартирних будинків. ЖК Україна таке обмеження зняло, але суті справи це не змінило: безпосереднє управління (далі – НУ) можливе лише в одно- та малоквартирних будинках. Тут сусіди або взагалі не залежать один від одного, або ця залежність мінімальна: у них є спільні стіни, але у кожного свій підвал, горище, вхідна група та земельна ділянка. У таких будинках власність має бути пайовою, виділеною в натурі, а не загальною пайовою як у багатоквартирних будинках. Власники приміщень при НУ повинні мати прямі договори з постачальниками комунальних послуг та послуг зв'язку та на вивезення ТПВ.

Зміст своєї частки їхня особиста справа, за винятком ситуацій, коли безгосподарність одного може негативно вплинути на безпеку інших. Наприклад, якщо у двоквартирному будинку одна квартира житлова і, отже, опалювальна, а в іншій – ніхто не живе і, отже, не опалює. В цьому випадку розділова (загальна, не утеплена) стіна починає промерзати, створюючи незручності сусідам.

Для одно-і малоквартирних будинків вибору способу управління не повинно бути, єдиноприйнятним тут може бути лише НУ.

А до багатоквартирних будинків НУ неможливо. Теоретики, які борються за поєднання НУ з довірчим (ДК), коли власники довіряють управління домом одному з них – утопісти. До 20% квартир ще не приватизовані та ще до 20% квартир порожні. Знайти їх власників і домовитися з ними про ДУ неможливо. Але якщо власники і домовляться, то де гарантія, що новий власник, купивши квартиру в багатоквартирному будинку (МКД), перейметься довірою до довірчого керуючого, з яким він поки що не знайомий? ДК вимагає згоди всіх власників. А без довірчого управління НУ не працює навіть у двоповерховому будинку: в одних будуть проблеми з дахом, що протікає, в інших – з ширяючими підвалами і нечистотами, що фонтанують з унітазів. Мешканців проміжних поверхів у будинках більшої поверховості ні те, ні інше взагалі не турбує.

Власники приміщень у МКД в основному до демократії ще не доросли. Впевнений, що в більшості випадків протоколи зборів на вибір способу управління багатоквартирними будинками сфальсифіковані. Але ні власників, ні органи нагляду це не хвилює. Більше того, коли окремі власники звертаються до наглядових органів із проханням допомогти їм розібратися, їх надсилають на три літери, тобто до суду. А суд часом ухвалює рішення, не засновані ні на здоровому глузді, ні на законах. Які, завдяки пробілам і протиріччям, що є в них, дозволяють по однакових справах приймати різні рішення.

Тому і для МКД має бути єдиний спосіб керування. Це симбіоз ТСЖ (ЖБК) і компанії, що управляє, для чого в кожному будинку повинен бути створений представницький орган - правління, обране власниками приміщень. У разі відсутності такого органу функції правління може взяти на себемуніципалітет, періодично ініціюючи збори на вибір правління. Функції, правничий та обов'язки цих структур у муніципалітетах, як і і представницького органу управління будинком би мало бути чітко регламентовані федеральним законодавством.

Ведення рахунку можна доручити спеціалізованій сертифікованій організації типу Єдиного розрахункового центру (далі – ЄРЦ). Права та обов'язки ЄРЦ, а також гарантії щодо збереження коштів, у тому числі з боку влади, повинні бути регламентовані федеральним законодавством. Перерахування коштів із рахунку комусь припустимо лише з підписом голови правління. І тут нагляд за законністю використання коштів вестиме як голова, і ЄРЦ.

Законність договорів з останніми на користь власників приміщень має контролювати загальні збори, правління та ЄРЦ, діючи відповідно до інструкції, затвердженої федеральними органами влади.

Функції, правничий та обов'язки виконавчих органів, і навіть гарантії з відшкодування власникам збитків, завданих неналежним управлінням будинком, зокрема із боку держави також мають бути регламентовані федеральним законодательством.

Договори з постачальниками комунальних послуг, послуг зв'язку та низки житлових послуг, наприклад, щодо утримання ліфтового господарства, вивезення ТПВ та інші укладає голова представницького органу за погодженням з правлінням, виконавчим органом та ЄРЦ. Типові договори на ці послуги, а також на договори з ЄРЦ та КК, з виділенням обов'язкових та рекомендаційних розділів повинні затверджуватись федеральними органами влади.

Нагляд за законністю житлових правовідносин може бути покладено спеціальний федеральний орган. Той самий орган міг би затверджувати (або погоджувати)тарифи на житлові та комунальні послуги, послуги зв'язку, розміри відрахувань до ЄРЦ та КК, у тому числі преміальних виплат за належного використання спільного майна на користь власників, наприклад, при здачі цього майна в оренду, а також розміри постійних виплат та преміальних голові представницького органу та членам правління. Цей самий орган (або його регіональні підрозділи) повинен здійснювати нагляд за своєчасністю проведення муніципалітетами зборів на вибір складу правління та голови представницького органу.

Питання фінансових гарантій та компенсаційних виплат мають бути регламентовані федеральним законом «Про обов'язкове страхування спільного майна в багатоквартирних будинках», а капітального ремонту – відповідним федеральним законом. Їм має бути передбачено, що гроші на капремонт не просто лежать на рахунках будинку, а приносять будинку дивіденди.

Вивезення ТПВ із житлових послуг слід виключити, поклавши цей обов'язок на муніципалітети, збільшивши податок на нерухоме майно, що надходить до місцевих бюджетів, щоб покрити витрати, пов'язані зі зверненням ТПВ.

До містобудівного законодавства необхідно внести зміни в частині введення в експлуатацію багатоквартирних будинків, що враховують особливості житлового законодавства (обрання правління, внесення відомостей до єдиного реєстру про спільне майно, включаючи межі земельної ділянки, організація експлуатації внутрішньоквартальних проїздів, комунальних мереж, мереж зовнішнього). д.).

А ось, що пише Наталія Кенфт.

Колективний розум 101-го власника, як я подивлюсь (на прикладі свого будинку) – це вируючий котел, який ніколи нічого путнього не зварить. Загальні збори - це формений дурдом. Незрозуміло, чому контроль наддіяльністю КК ЖК Україна покладає на мешканців, які абсолютно не обізнані в цій сфері? У будь-якому, окремо взятому місті існує маса органів з величезними штатами, з великими повноваженнями, з високою зарплатою, такі як Управління з ЖКГ, Росжитлінспекція, Росспоживнагляд і т.д.

Коментарі доступні лише зареєстрованим на сайті