ЕФЕКТИВНЕ УПРАВЛІННЯ І КОНТРОЛЬ ЯКОСТІ ЗВІТІВ З ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ

Рис.1 Ідентифікація об'єкта оцінки тісно пов'язана з його класом, сегментом ринку та вартістю. Розглянемо малюнок 2. Вартість об'єкта тісно пов'язана з його класом. Чіткої ідентифікації за класовою ознакою немає, є набір специфічних показників, властивих цьому класу. Залежно від набору характеристик об'єкт ідентифікується відповідно до свого класу. При завищенні класу ми будемо вносити коригування на функціональні зноси у витратному підході, коригування цін понижуючі в порівняльному і прибутковому підходах при доборі аналогів. При заниженні класу нам доведеться запроваджувати цінові коригування. Класи будівель перекриваються залежно від набору характеристик, що ціноформують. Іноді Оцінювач користується прийомом «тасування» вибірки вартості за класами і працює «під Замовника».

Мал. 2 На малюнку 2 для класу «С» показані межі вартісного діапазону та рамки перекриттів класів. Знову слід зазначити, що найскладніше – це визначення вартості саме даного об'єкта, що пов'язане з проведенням коригувань та точністю оцінки. Оцінювальна фірма видає продукцію у вигляді письмових звітів з оцінки. Перевірити рівень звіту може лише фахівець – оцінювач. Отже, Оцінювач робить звіт і інший Оцінювач може перевірити цей звіт. На відміну від Оцінювача, чиновник може перевірити лише дотримання нормативних вимог (дата, підписи, балансові вартості тощо). Звіт з оцінки може бути перевірений на трьох рівнях:

1. перший – усередині фірми (за наявності методиста);
2. другий - на паралельній фірмі (наприклад, в Експертній раді РВВ), що може зробити як сама фірма Оцінювач, так і Замовник роботи;
3. третій – на рівні Мінімущества (будемо йогоназивати по-старому) та його територіальних об'єднань (при вибірковій перевірці та обов'язковій перевірці).

Який жерівень оцінювачів, що допускаються до проведення перевірок?Поки що він досить низький, чому сприяють певні негативні процеси сучасного етапу розвитку оцінки в Україні. Слід зазначити основні:

Проте йдуть і позитивні процеси. Зараз ніхто не робить звіти так, як 3…5 років тому, якість робіт помітно зросла. Підвищився рівень інформативної бази оцінки.Якість – це сукупність властивостей та характеристик звіту з оцінки, що належать до його здатності задовольняти встановлені або передбачувані потреби. Якість має кілька властивостей та характеристик. Основна вимога до звіту – визначити вартість об'єкта з максимально можливою доказовістю (максимальною достовірністю та точністю). Звідси ми приходимо до точності щодо вартості. Наразі формалізованих критеріїв точності не вироблено, тому оцінити якість звіту та точність отриманої вартості може лише кваліфікований спеціаліст (Оцінювач) та у паралельно виконаному звіті.

Розглянемо малюнок 3.

Мал. 3 Наявність, повнота і достовірність кожного з представлених блоків загалом є властивостями, що перевіряються, і характеристиками якості.Система якості заснована на організаційних структурах, нормативах та ресурсах, необхідних для загального керівництва, управління та контролю. Система має певні цілі. Іноді систему використовують у конкурентній боротьбі. Витрати на якість звітів для оціночної фірми відносяться як до внутрішніх, так і до зовнішніх втрат фінансів (а в деяких випадках і ділової репутації).

Розглянемо малюнок 4.

Мал. 4Забезпечення якості – це широко поширена концепція, що включає комплекс заходів, які впливають на якість готового продукту та гарантують його відповідність нормативним вимогам. Для забезпечення якості нам потрібні всі нижні блоки.Управління якістю базується на принципах наукового управління, найбільш важливим з яких є принцип цілепокладання. Управління якістю сконцентровано у кубиках під назвою «організаційні структури та ресурси». Мета виступає як організуюче, що визначає початок у процесі створення оптимальних умов для розвитку майстерності оцінювачів та підвищення якості їх підготовки. Цілі мають бути вимірні. У нашому випадку – це підсумкова вартість, яку підтвердити чи довести можна лише в паралельно виконаній роботі (іншому звіті про оцінку). Тому під час контролю цього звіту якість оцінюється лише на рівні вхідних блоків, наведених на рис.4.Поліпшення якості базується лише на нижньому блоці під назвою «нормативи, правила, методики. Новий рівень поліпшення якості може бути отриманий з урахуванням вдосконалення наших знань (переважно практичних знань).Організація контролю якості заснована на наявності висококваліфікованого персоналу, його оснащенні оргтехнікою, наявності необхідної затвердженої нормативно-документації, аналітичних методик, інструкцій з проведення постадійного контролю, архіву достовірних аналогових звітів з оцінки тощо. Важіль управління якістю:

1. рівень початкової підготовки фахівців (очевидно, нині мало мати диплом, треба мати практичний досвід);
2. рівень забезпеченості нормативно – методичноїбазою;
3. рівень забезпеченості шаблонованими варіантами звітів (навіть на Золотому диску РГО вміщено таку кількість недоказових звітів, що говорити про ще якісь джерела не доводиться. Слід влаштувати семінар з приводу зручних шаблонів звітів з оцінки нерухомості);
4. організація вихідного контролю якості більшості оціночних фірм тощо.

Для визначення початкової системи вихідного контролю на оціночній фірмі:

Розглянемо малюнок 5

---