Експертна оцінка зовнішнього старіння, Безкоштовні курсові, реферати та дипломні роботи

Примітка: експертами з оцінки економічного (зовнішнього) старіння об'єкта, що оцінюється, виступали фахівці оціночної організації ТОВ «Оцінка нерухомості».

* Вища будівельна освіта, стаж роботи в оціночній діяльності 6 років;

** Вища економічна освіта, стаж роботи в оціночній діяльності 8 років;

*** Вища економічна освіта, стаж роботи в оціночній діяльності 5 років.

Оцінивши стан оточення об'єкта, можна дійти невтішного висновку, що оцінюваний об'єкт має значне економічне (зовнішнє) старіння. За оцінкою експертів, економічне старіння об'єкта дорівнює 11,8%.

Розрахунок економічного (зовнішнього) старіння методом порівняння продажів

Вихідні дані для прикладу приймемо такі самі, як для прикладу, розглянутого в табл. 17.

Знайти значення економічного (зовнішнього) старіння будівлі.

Відповідно до розрахунку обґрунтована величина зносу та старіння вийшла рівною 25,1%.

Відомими методами були визначені значення фізичного зносу та функціонального старіння:

Відповідно, скориставшись формулою (17), можна знайти .

= 25,1 - 18 - 5 = 2,1%.

Відповідь: = 2,1%

Примітка. Якщо сума значень фізичного зносу та функціонального старіння більша або дорівнює значеннюІіУ, то економічне старіння відсутнє.

Розрахунок економічного старіння методом капіталізації втрати доходу через зовнішній вплив

Послідовність визначення економічного (зовнішнього) старіння методом капіталізації втрати доходу через зовнішній вплив:

1. Вивчення документації на об'єкт оцінки;
2. Огляд розташування об'єкта оцінки;
3. Виявлення зовнішніх негативних чинників, які впливають вартість об'єкта оцінки;
4. Аналіз ринку оренди аналогічних об'єктів нерухомості;
5. вибір об'єктів-аналогів, які схожі між собою у всьому, крім одного з негативних факторів зовнішнього впливу;
6. Визначення середньої величини різниці між аналогічними об'єктами за вибраним негативним фактором;
7. Розрахунок втрати доходу через фактор зовнішнього впливу шляхом множення середньої величини різниці орендної ставки за один кв.м площі, що здається, на кількість кв.м оцінюваного об'єкта і підлягаючих здачі в оренду;
8. Розрахунок ставки капіталізації для об'єкта, що оцінюється (див. дохідний підхід визначення вартості);
9. Розрахунок економічного (зовнішнього) старіння через фактор зовнішнього впливу шляхом співвідношення втрати доходу до ставки капіталізації;
10. Аналіз одержаного результату;
11. За наявності кількох негативних чинників зовнішнього впливу пункти 5-10 повторюються й у результаті величини економічного (зовнішнього) старіння сумуються.

Приклад визначення економічного (зовнішнього) старіння методом капіталізації втрати доходу через зовнішній вплив

Вихідні дані. Об'єкт оцінки – адміністративна цегляна триповерхова будівля, розташована в районі середньої віддаленості від центру міста. Загальна площа будівлі 352 кв. Для цього типу нерухомості закономірно співвідношення вартості землі та будівлі у загальній вартості нерухомості 30 і 70%. Об'єкт оцінки знаходиться в оточенні старої дерев'яної житлової забудови, тому є зовнішній знос.

Аналіз ринку оренди аналогічних об'єктів нерухомості показав, що середній рівень орендної плати становить 500 руб. за 1 кв.м загальної площі будівлі. Об'єкти, які розташовані серед старихжитлових будинків, що здаються в оренду в середньому за 450 руб. / кв. Втрати з 1 кв.м загальної площі внаслідок зношування становлять 50 руб. Втрати доходу будівлі протягом року рівні

352 кв.м*50 руб. * 12 міс. = 211200 руб.

Оскільки дані втрати відносяться до всього об'єкта нерухомості, а земельна ділянка старіння не піддається, то слід визначити втрату доходу, що припадає на будівлю:

---