Ферма для себе
Редакція проекту « Заміський огляд »
197022, Санкт-Петербург, Великий пр. П.С., 83
Зв'язок із розробником сайту: [email protected]
Заміський огляд
Слово «маєток», донедавна літературне, входить у повсякденний побут. Девелопери, які пропонують покупцям маєтки в котеджних селищах, зазвичай мають на увазі домоволодіння з великою земельною ділянкою — від гектара. Однак у класичному розумінні маєток — це не лише великі угіддя, а ще й власне господарство.
Мода на маєтки, на великі садибні ділянки прийшла до нас разом з поїздками до Європи, що почастішали. Адже європейці нерідко не тільки можуть розповісти про історію свого роду, а й провести кімнатами будинку, в якому сім'я живе вже не одне століття, показати старовинний парк чи фруктовий сад на пару гектарів. Тому дивно бажання наших співвітчизників обзавестися власним родовим гніздом, раз вже старого сімейного будинку не відшукати.
На сьогоднішній день маєтком на заміському ринку називається досить велика земельна ділянка з різними господарськими будівлями, «господарським» будинком, місцем для відпочинку. До цього додаються безкраї простори полів, засніжені ліси, озера. Що відрізняє такий маєток від поміщицької садиби, описаної Буніним чи Товстим? Звичайно, відсутність господарства: сучасні власники навіть дуже великих ділянок, за кілька гектарів, рідко обзаводяться власною молочною, кролячою фермою або пташником. Навіть для себе, не кажучи вже про господарство, здатне приносити регулярний дохід. Втім, винятки є: поруч із вишуканими резиденціями іноді можна побачити теплиці, де вирощуються, наприклад, пряні трави.
Серйозне хобі для серйозних людей
Розведення тварин, як заняття дуже клопітке, зустрічається набагато рідше. Одна справа спорудити на ділянці теплицю, зовсім інша — організувати догляд стада племінної худоби.
«Наразі ми продаємо об'єкт під Кінгісеппом, — розповідає президент корпорації «Адвекс. Нерухомість» Олександр Романенко. — Це маєток у прямому розумінні слова — заміський маєток із можливістю цілорічного проживання, при цьому на ділянці, крім будинку, організоване фермерське господарство».
Власник понад десять років тому придбав близько 76,5 га. Ділянка 73 га активно використовувалася під господарські потреби, на 3,5 га розташовувалися будинок господаря будинок для керуючого та працівників, корівник, свиноферма, курник, ставок з рибою, теплиця, сад, город. Сад та город були закладені у проект одночасно з будівництвом будинку, щоб забезпечити свіжі продукти на столі господарів. А тваринництво як проект виникло пізніше і передбачало комерційну складову, хай і невелику: м'ясо з ферми йшло і на продаж. При цьому «фермерський бізнес» не є для господаря основним. «Можна сказати, що це серйозне хобі, яким зайнялася людина, яка все робить дуже ґрунтовно», — каже Олександр Романенко. Для нормального функціонування такого господарства потрібно чимало сил, тому на фермі був керуючий та наймані працівники — у сезон близько 20 осіб. Власники садиб, які зважилися на «серйозне хобі», розпочавши справу, що називається, за коханням, для себе, потім нерідко включають до нього і комерційну складову. Виявляється, формат «особиста резиденція» непогано поєднується із форматом «туризм» чи «сільське господарство».
Наприклад, неподалік селища Громово, біля самого Суходільського озера влаштована фазання ферма. Господар одного з котеджів розвинувсвоє захоплення птахом, вклавши чимало сил, - розведення фазанів дуже трудомістка справа. Організувати бізнес на продажі фазанів практично неможливо: собівартість птахів надто висока. Але згодом, коли пташине господарство набуло популярності, на домашній фермі з'явилися й інші птахи: курки різних порід, перепела. Поступово склалося коло покупців, з'явилися замовлення на екзотичних фазанів. Зараз власник поступово розвиває туристичну складову: збудовано лазню та гостьовий будинок. Але ферма все одно залишається улюбленою справою.
Поблизу старовинної садиби Мар'їно (селище Мар'їно, Тосненський район) п'ять років тому виникла сільгоспферма «Мар'їно». Захоплення господарів – племінне розведення тварин. Але ферма більше схожа на зоопарк просто неба, тому що поряд з класичними козами, коровами, кіньми тут утримуються, наприклад, які і гуанако. Господарство відкрите для відвідувань, можна годувати тварин та фотографуватися з ними за невелику плату.
Непросте задоволення
Ріелтори констатують: не кожна ділянка годиться для організації господарства, навіть якщо господар маєтку хотів би ним зайнятися. Об'єктів, які підходять для створення маєтку, одиниці. Щоб тварини відчували себе комфортно, потрібна висока суха ділянка, і ніяких болотистих місць поблизу. При цьому необхідні джерело питної води та каналізація, чимала електрична потужність для господарських потреб. Мінімальний розмір ділянки, звичайно, залежить від того, кого чи що саме планується вирощувати. Але загальне правило: що більше, то краще. Адже великий земельний наділ дозволяє уникнути проблем із сусідами. Скажімо, ферма, де живуть коні, кози та корови, повинна або стояти окремо від інших будинків, або бути відгородженою від них деревами та чагарником, а також міцнимпарканом. Інакше рогата худоба подолає перешкоду і опиниться на ділянці сусідів.
Існують і проблеми психологічного характеру — відносини власників власного господарства із сусідами найчастіше складаються непросто. Відомо, що у Всеволожському районі, наприклад, господарі дорогих особняків не завжди радіють наявності на сусідній ділянці тварин. Тож для аматорського господарства таки треба вибирати місце подалі і від міста та організованих котеджних селищ.
При цьому виставлені на продаж готові фермерські господарства найчастіше не влаштовують тих, хто хоче облаштувати свій маєток. Адже новий український фермер, окрім господарських будівель та полів, прагне і краси, яка оточувала б його майбутній маєток.
Добросусідські відносини
Своє підсобне господарство, здавалося б, могло стати популярною темою для котеджних селищ високого класу — адже мода на екологічний добробут, натуральні продукти нарешті дійшла і до України. Але девелопери поки що не готові створювати присадибні господарства на підвідомчих територіях. І справді, щоб відкрити власне не аматорське сільгоспвиробництво, доведеться подолати безліч перепон. Фермерське господарство може бути організоване тільки на землях сільгосппризначення, а щоб уберегти сусідів від неприємних запахів і дотриматися санітарних нормативів, навколо нього передбачена велика захисна зона, яка майже вдвічі перевищує територію самої ферми. Приносити прибуток ферма почне не відразу (якщо взагалі почне — сільгоспвиробництво, за оцінками експертів, зараз не є вигідним бізнесом). Так що девелоперу доведеться змиритися з тим, що неабияк шматок землі «заморожений» і не приносить ніякого прибутку.
При цьому на вартість ділянок або ухвалення рішення проПридбанні одягу в селищі наявність у ньому своєї ферми не впливає. Організований на території селища міні-зоопарк або декоративний ставок з рибами та птицею служать набагато більшою принадою для покупця, а за влаштуванням та утриманням набагато дешевше. Деякі селища можуть похвалитися такими некомерційними міні-проектами. Скажімо, у селищах «Хутір поблизу Ізвари» (Parabola Group) та Liikola club (FreeDom) буде власний міні-зоопарк. У селищі «Медове» компанії «ПетроСтиль» розводять бджіл та дрібну рогату худобу. Фермерський елемент є й у «Репинській садибі» — свійський птах. На цих невеликих екофермах усередині селища можна, звичайно, купити десяток яєць, але створені вони таки для того, щоб тішити око мешканців.
Якщо всередині селищ будувати ферму невигідно, то ідея придбання окремої сільзохучастки та створення на ній повноцінного господарства, яке зможе забезпечувати мешканців селища та торгувати в роздріб, вже реалізується.
Так, московський девелоперський холдинг "Грос-інвест" організував власне повноцінне господарство, щоб постачати молоко мешканцям селищ. У цьому господарство, до речі, розташовується не так на дорогих підмосковних землях, а Калузької області. Схожим шляхом пішла петербурзька компанія FreeDom: одночасно з будівництвом свого другого селища Liikola club компанія придбала додатково 1,5 га для створення власного фермерського господарства. Parabola Group організацію ферми неподалік селища «Озеро Відрадне» також планує на окремій ділянці.
Крім того, віддаючи данину моді на все екологічне, але без втрати корисної площі забудовники корисні зв'язки з сусідніми фермерськими господарствами, що стабільно працюють. Це вигідно обом сторонам договору, і у Підмосков'ї така практика вже сталаМайже повсюдно: до організованих котеджних селищ на Калузькому шосе, будівництвом яких займалася компанія «Масштаб», доставляється молоко з ближніх фермерських господарств, у низці інших селищ працюють служби сервісу, де можна замовити як молочні продукти, і свіже м'ясо з перевірених господарств. Під Петербургом прикладів налагодженої співпраці фермерів з девелоперами поки що небагато. Parabola Group постачає екологічно чисті продукти на «Хутір поблизу Ізвари» та в «Озеро Відрадне», таку послугу можуть надати клієнтам «ПетроСтилю».
Слово експертам
Олександр Романенко президент корпорації «Адвекс. Нерухомість»
Пропозиції про продаж маєтків із власною фермою з'являються рідко, тим паче повністю «упаковані» з юридичної та енергетичної точки зору. Якщо говорити про маєток під Кінгісеппом, який ми продаємо зараз, у ньому належним чином оформлені всі документи, включаючи права на землю та виділені електропотужності (46 кВА). У маєтку є фруктовий сад, ставки з карасями, лазня, господарські будівлі та теплиці.
На території встановлено резервні вітряні генератори, які здатні забезпечити потреби і мешканців садиби (двох житлових будинків) та ферми. Їх встановлення також відповідає всім нормативним вимогам.
Попит на маєтки мало залежить від поточної ситуації на ринку заміської нерухомості. Це рідкісні правочини, і кожна унікальна. Негативні зміни в економічній та політичній ситуації позначаються на укладанні угод щодо досягнення домовленості сторін. Покупець у таких умовах передбачає придбати об'єкт дешевше, тоді як продавець, будучи людиною заможною, не відчуває тиску обставин і не схильний поступатися: йому простіше відкласти угоду донайкращих часів.