Формула перекредитування де шукати виграш
Уявімо, що три роки тому ви купили квартиру, скориставшись при цьому іпотечним кредитом терміном на 20 років під 13% річних. Сьогодні ви бачите, що нинішні ставки за іпотечними кредитами дещо нижчі — у середньому 12% річних, за бажання можна знайти і менше. Відповідно, у вас постало питання: як перекредитуватися, і що на цьому можна виграти?
Насамперед, нагадаємо: перекредитування чи рефінансування – повне чи часткове погашення кредиту за рахунок отримання нового, дешевшого. Основна мета перекредитування – зменшити відсоткову ставку. Але можна ще змінити терміни кредитування. Зважившись на перекредитування, клієнт сам вибирає: менше платити за сумами виплат, або за термінами. В обох випадках він виграє.
Скільки можна вигадати Повернемося до нашого прикладу, з якого ми почали — як «полегшити» тягар 20-річного кредиту під 13% річних. Цей приклад навів нам керівник блоку "Іпотечне кредитування" Альфа-Банку Ілля Зібарєв. Допустимо, три роки тому ви взяли кредит на суму $100 тис. і щомісяця платили за кредитом $1169. Сьогодні в Альфа-Банку ви зможете перекредитуватися під 10,8% на 17 років, відповідно, ануїтетний платіж знизиться до $1016. Якщо клієнт не рефінансується, то за 17 років він заплатить $238 тис, при рефінансуванні під 10,8% йому залишиться внести $207 тис. Економія на виплатах складе $31 тис.
Другий метод перекредитування – зміна термінів погашення платежу. Допустимо, ви побажали виплачувати щомісяця вдвічі більше, ніж передбачав початковий договір. Уклавши нову угоду, ви скоротите термін виплат за кредитом, і теж опинитеся у виграші.
Але може бути й інший сюжет — у вас проблеми, і ви хочетерозтягнути термін виплат, такий приклад нам навели у брокерській компанії «Незалежне Бюро Іпотечного Кредитування» (НБІК):
Ви взяли в кредит $200 тис. на 15 років за ставкою 11%. Щомісячний платіж складає $2273. За кілька років втратили високооплачувану роботу. Ваш борг перед банком становить $188 773. За тією ж ставкою, якщо рефінансувати суму, що залишилася, на строк у 25 років, щомісячний платіж складе $1850. «Звичайно, зі збільшенням терміну зростає переплата банку. Але якщо на порядку денному втрата єдиного житла, такий варіант буде цілком прийнятним», — вважає генеральний директор НБІК Дмитро Балковський.
Коли починається вигода На думку Іллі Зібарєва (Альфа-Банк), задуматися про перекредитування можна вже, коли різниця між відсотковими ставками становить 1%. Як підказала нам директор Департаменту комунікацій Агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) Ганна Ярцева, перекредитування вигідне клієнту, коли у нього погашено не менше ніж 50% від суми кредиту, а різниця у відсоткових ставках не менше ніж 2%.
Де у вигоди кінець До речі про клопіт, пов'язаних з отриманням нового кредиту. Це стандартні витрати позичальника на отримання будь-якого іпотечного кредиту: збір за видачу кредиту, обов'язкове страхування життя та здоров'я, квартири та титулу, оплата послуг сторонніх організацій – оціночної компанії та нотаріуса, можливі додаткові збори банків. Усі ці витрати необхідно враховувати та прораховувати.
Втім, якщо перекредитовуватися у власному банку, де вже вас знають як іпотечного позичальника, то ці витрати будуть меншими. Інша річ, що банки не завжди охоче рефінансують власних позичальників, оскільки чекають від них певної прибутковості та не хочуть витрачатися на оформлення нового кредиту.
Крім того,Треба звернути увагу до мораторій на дострокове погашення кредиту, а рефінансування дорівнює йому. Мораторій у різних банках може тривати від шести місяців до п'яти років. «Після закінчення мораторію ще деякий час може діяти період, коли гасити кредит можна, але за це стягується комісія 2-5% від суми, що може звести нанівець усю вигоду від рефінансування», – попереджає Дмитро Балковський (НБІК).
І ще — якщо ви сплачуєте кредит за ануїтетною схемою (щомісяця — одну й ту саму суму), то в перші роки щомісячні платежі позичальника йдуть переважно на сплату відсотків, і лише мала їх частина в рахунок погашення основного боргу. «При терміні кредиту в 15 років залишок позичкової заборгованості скорочується вдвічі лише через 10 років, — каже Балковський. - І якщо до погашення кредиту залишилося рік-два, то щомісячні платежі йдуть майже повністю в рахунок погашення основного боргу, а відсотків на залишок нараховується мінімум, і сенсу рефінансувати мало».
Куди йти? Отже, ви вирішили рефінансуватися. Що робити? «Потрібно проконсультуватися у банку, який пропонує послуги з рефінансування, – радить Ганна Ярцева (АІЖК). – Варто захопити з собою копію свого договору та попросити підрахувати преференції та вигоди. Крім того, варто проконсультуватися у кваліфікованого брокера, який добре знає банківську систему, і зможе знайти найвигідніший варіант перекредитації навіть через середні банки. Можливо, брокер знайде два-три банки. Зайдете до одного, потім до іншого – подивіться вартість рахунку, зверніть увагу на те, як до вас поставилися банківські службовці».
Ганна Ярцева закликає обережно поставитися до заяв про готовність кредитувати нижче за вартість грошей на ринку. Ставка рефінансування Центробанку 10%, тобто ЦБпозичає гроші під 10% з огляду на всі ризики. Комерційний банк повинен мати щонайменше 2 % маржі, отже, може позичити гроші під 12 % ситуації у країні. Кредит під 8% річних, за вартості грошей 10%, викликає запитання.
Сьогодні, окрім банків, що працюють за програмою АІЖК, рефінансування практикують: ВТБ 24, Альфа-Банк, Райффайзен, Банк Москви, ММБ, ХоумКредит, Національна Іпотечна Компанія, Кіт-Фінанс, Номос Банк, РосЄвроБанк.
Рефінансування та криза Як вплине на процес рефінансування позичальників у нашій країні фінансова криза на Заході? За спостереженнями Дмитра Балковського («Незалежне Бюро Іпотечного Кредитування»), поки що явних змін на ринку не відбувається, оскільки послуга рефінансування в Україні ще не досить розвинена. Можливо, надалі програми перекредитування можуть бути скорочені або тимчасово призупинені.
При підвищенні ставок над ринком однозначно нічого очікувати попиту послугу зниження ставок. Але існує, нагадує Балковський, - згадане нами рефінансування кредиту з метою збільшення терміну кредитування для тих, у кого виникли матеріальні труднощі. Ось ця послуга буде потрібна і при підвищенні ставок.
Ілля Зібарєв (Альфа-банк) нагадує, що рефінансування продовжує бути цікавим продуктом особливо для тих, хто отримав іпотечний кредит 3-4 роки тому, коли ставки по іпотеці були набагато вищими за сьогоднішні. У той період банки серйозно підходили до процесу андеррайтингу клієнтів, і це, як правило, були позичальники з хорошим рівнем доходу, повністю підтвердженим — такі особливо цікаві банкам сьогодні. Рефінансування залишиться актуальним, оскільки, швидше за все, найближчим часом ставки не піднімуться суттєво, принаймні до рівня трьох-чотирирічної давності,—припускає Зібарєв.
Хоча, з погляду, Максима Гольдберга жодної трагедії немає – по-перше, банки знову оцінять свої ризики і суворіше віднесуться до клієнтів, по-друге, рефінансування все одно розвиватиметься далі разом із іпотекою. Чим більше буде пропозицій на ринку первинного кредитування, тим згодом більше буде клієнтів у рефінансування.
Наші співрозмовники наголосили, що зараз у банків виникають проблеми з ліквідністю. І в цьому сенсі легше тим банкам, які мають «шефа» в особі АІЖК. Тому у разі виникнення кризи ліквідності АІЖК обіцяє підтримати своїх підопічних, заявив його гендиректор Олександр Семеняка. «До кризи багато банків воліли не продавати кредити, а накопичувати їх у себе на балансі для подальшої сек'юритизації», - пояснив гендиректор АІЖК. Нині банки мають один шлях - продаж іпотечних портфелів, що менш вигідно, ніж сек'юритизація. АІЖК готове запропонувати викуп іпотечних кредитів з умовою зворотного викупу в термін, коли сек'юритизація стане можливою. При цьому кредит АІЖК для банку буде безвідсотковим.