Інтерком-Аудит», Думка наших експертів, Розселення мешканців при реалізації інвестиційного проекту
Розселення мешканців при реалізації інвестиційного проекту
Найчастіше для реалізації інвестиційного проекту потрібно знос старого житла, і відповідно розселення мешканців. Для цього замовники-забудовники купують переселенцям нові квартири чи виплачують їм грошові компенсації. У цій статті ми власне розглянемо облік витрат, пов'язаних з розселенням мешканців з метою реалізації інвестиційного проекту.
Бухгалтерський облік.
Відповідно, витрати пов'язані з розселенням мешканців (включаючи вартість придбаних для переселення квартир) формуватимуть фактичну собівартість об'єкту, що будується.
Зазначимо, що, виходячи з пункту 1 статті 36 Житлового кодексу, Україна власникам приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності належить і земельна ділянка, на якій розташований будинок. Тому, викуповуючи квартири у власників, замовник-забудовник також купує і земельну ділянку.
При цьому облік витрат на розселення мешканців залежатиме від форми розрахунків із переселенцями.
Приміром, умовами переселення може бути передбачено, що замовник-забудовник сплатить за фізичну особу нову квартиру, тобто. право власності відразу ж оформлятиметься на переселенця, без оформлення на організацію. У такому разі, викуп старих та придбання нових квартир для розселення мешканців може відображатися записом за дебетом рахунку 08, субрахунок 08-3, та кредитом рахунку 60 "Розрахунки з постачальниками та підрядниками".
Вартість викуплених у мешканців квартир у будинку, що зноситься, слід відобразити за дебетом рахунку 08, субрахунок 08-3, і кредитом рахунку 60 "Розрахунки з постачальниками та підрядниками". Потім записом по дебету рахунки 60кредиту рахунку 62 "Розрахунки з покупцями та замовниками" відображається залік вимоги щодо оплати вартості придбання нових квартир у рахунок вимоги щодо сплати викупної ціни квартир у будинку, що зноситься.
Податковий облік.
Глава 25 "Податок на прибуток організацій" Податкового кодексу України не передбачає галузеві особливості оподаткування податком на прибуток доходів та витрат, що виникають у ході будівництва об'єктів нерухомості.
Внаслідок цього для замовника-забудовника застосовується загальний порядок відображення з метою оподаткування прибутку організацій доходів та витрат, встановлений гол. 25 НК РФ.
У силу того, що витрати замовника-забудовника на розселення мешканців безпосередньо випливають із договору на будівництво та пов'язані з діяльністю організації, спрямованої на отримання прибутку, ці витрати з метою оподаткування прибутку визнаються економічно обґрунтованими.
Водночас згідно з п. 5 ст. 270 ПК України при визначенні податкової бази з податку на прибуток не враховуються витрати на придбання та (або) створення майна, що амортизується, а також витрати, здійснені у випадках добудови, дообладнання, реконструкції, модернізації, технічного переозброєння об'єктів основних засобів.
З огляду на це витрати замовника-забудовника, пов'язані з розселенням мешканців, як витрати капітального характеру формують первісну вартість об'єкта будівництва.
Відповідно до п. 1 ст. 257 НК України з метою оподаткування прибутку первісна вартість основного засобу визначається як сума витрат на його придбання (а у разі, якщо основний засіб отримано платником податків безоплатно, - як сума, в яку оцінено таке майно відповідно до п. 8 ст. 250 НК РФ) ), споруда,виготовлення, доставку та доведення до стану, в якому воно придатне для використання, за винятком податку на додану вартість та акцизів.
Таким чином, усі додаткові витрати замовника - забудовника, пов'язані зі знесенням старого житла, наданням переселенцям грошової компенсації або квартир, крім витрат, пов'язаних безпосередньо з будівництвом об'єктів нерухомості, формують первісну вартість об'єктів будівництва та компенсуються пайовиками (інвесторами).
Причому формально виходячи з п. 1 ст. 39 ПК України при передачі мешканцям нових квартир має місце реалізація цих квартир, якщо квартири оформлялися у власність у замовника-забудовника. Тому на підставі п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 249, пп. 3 п. 1 ст. 268 ПК Україна організація визнає дохід від реалізації нових квартир та зменшує його на вартість їх придбання. Дата визнання виручки визначається відповідно до п. 3 ст. 271 НК РФ. Доходи та витрати по цій угоді рівні.
А вартість придбання квартир у будинку, що зноситься, рівна в даному випадку виручці від реалізації і, відповідно, вартості придбання нових квартир, включається до первісної вартості об'єкта основних засобів.
Фінансова газета
Данило Копаєв, старший консультант департаменту податкового та фінансового консалтингу АКГ «Інтерком-Аудит»