Інвестиції в новобудови

Напевно, найпопулярнішим способом інвестування є вкладення новобудови. Купуючи квартири на етапі котловану, ви можете заощадити від 5 до 7 тисяч рублів на квадратному метрі. Також варто взяти до уваги і той факт, що такі квартири дуже популярні, а отже, продати їх відразу після здачі будинку можна за вигідною ціною. Навіть якщо це малогабаритні приміщення, вони розкуповуються за лічені терміни або навіть здаються в оренду. У будь-якому випадку, ви у виграші.

Весь зміст у вкладенні на етапі котловану зводиться до одного: житлова площа у вже готовому об'єкті стоятиме набагато дорожче, ніж у процесі будівництва. Загалом розрив становить до 40%. А це найпростіший спосіб отримати прибуток у короткий термін.

Яку суму можна та потрібно вкласти?

Скільки потрібно грошей, щоби взяти участь у найменшому проекті таких інвестицій? Спочатку необхідно розуміти, що все залежить від міста. Наприклад, у Москві так званий поріг входження є найвищим по всій країні. Мінімальна сума, яка потрібна для участі у проекті, становить приблизно 4,5 млн. рублів.

В області цей поріг знижується до трьох разів, залучаючи велику кількість інвесторів. Так, у Підмосков'ї, мінімальна сума не перевищує позначки 1,5 млн. рублів. За таку суму можна придбати однокімнатну квартиру площею 40 м? на стадії котловану.

Якщо ви не маєте суми вище в 1,5 млн. рублів, але хочете більше, ніж однокімнатна квартира, ви можете вибрати об'єкт, що знаходиться далеко від МКАД. Але, у цьому випадку у вас можуть виникнути проблеми невеликого прибутку через повільність зростання цін на житло у такому районі.

Ви такожможете взяти кредит у банку. Ця можливість приваблює багатьох інвесторів. Але перед цим зважте всі свої можливості, тому що виплачувати вам потрібно буде щомісяця.

Основні ризики інвестиції в новобудови

Отже, є кілька видів ризиків, яких потрібно себе застрахувати. Серед них:

Ризик подвійного продажу;
ризик втрати доходності;
ризик щодо забудовника (зрив строків, непрофесіоналізм, банкрутство);
юридичні ризики у процесі укладання договору із забудовником;
зниження вартості активу через термінову потребу забудовника в грошах або через цінову війну між конкуруючими сторонами;
ризик ліквідності, тобто. точної оцінки попиту у районі.

Чи можна знизити рівень ризику? Це можливо через капіталовкладення через фонд. При цьому одні ризики значно знижуються, інші повністю зникають. Справа в тому, що у професійному фонді цим займаються виключно фахівці, які радять вкладати лише у привабливі об'єкти із мінімальними проблемами.

Завдання фонду полягає в оцінці точних ризиків щодо забудовника та моніторингу його фінансової діяльності. При цьому співробітники фонду працюють із провідними ріелторами, знижуючи ризик ліквідності продажу квартири. Ви також можете продати свій інвестиційний пай у будь-який час.

Як правильно вибрати об'єкт?

Як знати, куди вкладати свої гроші? І тому проводиться аналіз новобудови. І зробити все це ви можете самостійно, звертаючи увагу на:

Форму продажу;
вартість квадратного метра;
інфраструктуру району;
видові властивості будівлі.

Намагайтеся скласти таблицю середніх цін за 1 м? різних квартир та об'єктів. До таблиці також внесіть таківажливі характеристики як поверховість, наявність оздоблення/лоджії/балкона, вид санвузла (сумісний або роздільний), видові характеристики, транспортна доступність і т.д.

В Інтернеті ви завжди можете знайти план розвитку окремого мікрорайону, детально представлений місцевою владою. Він передбачає повну програму на кілька років. Можливо, поруч із вашим об'єктом будуть зведені заводи з важким виробництвом, а отже, і квартиру буде складно продати.

Що потрібно знати про забудовника?

Найголовніший параметр вибору – репутація забудовника. Приділіть їй особливу увагу. Поцікавтеся історією компанії, а також якістю та вартістю об'єктів, якими вона вже займалася. Якщо це абсолютно нова компанія, її надійність підтверджують засновники та різні партнерські структури, як, наприклад, ті банки, з якими працює компанія.

Наступний важливий чинник – документація. Чесний підприємець завжди готовий показати всю належну документацію хоч би тому, що йому просто нема чого приховувати. Привід задуматися виникає тоді, коли забудовник не хоче або просто не готовий подати всі документи, на підставі яких проводитиметься будівництво. Приховування інформації та будь-які інші дії, що призводять до її приховання, розцінюються як те, що приховувати справді є що.

Отже, загалом для мінімізації ризиків вам потрібно перевірити:

репутацію компанії;
наявність необхідної документації;
плани забудови у конкретному районі;
карту вже будуються та готових об'єктів;
ліквідність будинку;
динаміку можливої зміни цін.

Все це дозволить вам з повною впевненістю вибрати найкращі новобудови для інвестицій.

Скільки ви можете заробити?

Але все це можливо лише за умови вибору правильного об'єкта від надійного забудовника. Ви можете розраховувати і на більші суми, залежно від місця розташування будинку.

Як уникнути сплати податку від продажу квартири у новобудові?

Та й чи це можливо в принципі? Давайте розглянемо, що ми маємо і що можемо зробити?

Сьогодні податкові пільги можуть бути застосовані лише в тих випадках, коли продавець має намір продати квартиру, яка перебуває у його власності понад три роки. Є й друга умова надання пільг: сума угоди вбирається у 1 000 000 рублів. В інших випадках вам потрібно буде виплатити 13% від грошей, отриманих за квартири (від суми доходу).

Зверніть увагу, що всі дані податкові пільги потрібно підтвердити в документальному порядку. Щоб продати приміщення без сплати податку, вам потрібно буде подати декларацію 3-ПДФО до податкової служби за місцем реєстрації. Так ви отримаєте майнові податкові відрахування.

Якщо ви збираєтеся продавати квартиру, яка знаходиться у вашій власності менше трьох років (як, наприклад, у випадку з новобудовою), податок не сплачуватиметься у разі, якщо:

Ви продали квартиру за меншу або рівну суму, за яку її придбали. Це означає, що ви не отримали доход від продажу та звільняєтеся від податку;
сума угоди купівлі-продажу менше 1000000 рублів.

Погодьтеся, жоден варіант не підходить тим, хто вклався в об'єкт з метою отримання прибутку. В результаті можна отримати ще менше, ніж ви спочатку інвестували.

Щоб уникнути податку, продайте квартиру в новобудові з переуступки, тобто. до підписання акта приймання. Якщо інвестор домовляється з потенційнимпокупцем у тому, що у договорі буде прописана лише номінальна вартість приміщення, тобто. ціна, за якою купував вкладник, тоді інвестора буде звільнено від необхідності платити податок на дохід у розмірі 13%, тому що самого доходу як такого не було взагалі.

В даному випадку ви можете вдатися до так званої страховки - написання розписки. У цій розписці буде зазначено, що інвестор зобов'язується компенсувати всі витрати у разі проблем. Реєстрація договору про переуступку коштує у забудовника близько 30 000 рублів.