Іпотечне майбутнє
Житлова проблема у сучасній Україні залишається настільки значною, що абстрагуватися від неї при побудові загальнодержавної іпотечної системи неможливо. За даними Держкомстату, на обліку щодо поліпшення житлових умов у 2002 р. стояли 4,86 млн сімей, 33,7% з яких чекають на нову квартиру по 10 і більше років. Усього ж поліпшення житлових умов потребують 77% українців незалежно від того, стоять вони в черзі чи ні.
За цим принципом спочатку було збудовано більшість схем житлового фінансування регіонів України. Однією з найпоширеніших форм використання бюджетних коштів, виділених для фінансової підтримки житлових програм регіонів, було субсидування процентної ставки за іпотечними кредитами, що видаються уповноваженими у рамках програми банками чи іншими кредитними організаціями. Кошти програми використовувалися для компенсації банкам різниці між ринковою вартістю кредитних ресурсів та пільговою процентною ставкою для позичальників. Однак для бюджету регіону субсидування процентної ставки протягом усього терміну кредитування могло виявитися непосильним тягарем і призвести до згортання всієї житлової програми.
. чи бізнес?
Становлення іпотеки в Україні відбувається через поступову заміну бюджетного підходу до організації системи іпотечного кредитування ринково орієнтованим. Цей процес відбувається як через впровадження ринкових елементів у бюджетні схеми, так і через створення нових схем, що наближаються до форм класичної іпотеки. Недарма в розвинених країнах надання житла в кредит є одним із видів економічної діяльності, які приносять дохід.
Економічні принципи вирішення житлової проблеми основної частини працюючого населення, що має середні доходи, накопичення і маєякесь житло у власності внаслідок безкоштовної приватизації, знайшли відображення у Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування в Україні.
І практика, і нормативно-правова база переконливо підтверджують ринкову природу іпотечних процесів. Тому прихильники комерційного трактування терміна "іпотека" вважають, що діяльність усіх суб'єктів на цьому ринку, зокрема держави, має ґрунтуватися на ринкових засадах. А державна підтримка має сприяти створенню саме ринкової іпотечної системи, що відповідає потребам усіх учасників ринку.
Розділимо поняття
Комерційна іпотека покликана вирішувати проблеми громадян, які мають достатній розмір доходів для виконання зобов'язань щодо іпотечного кредитування, що здійснюється без участі держави.
Порівняльний аналіз
Більшість іпотечних програм передбачають видачу та обслуговування кредиту у валюті (доларах США), виняток становлять програми Федерального агентства іпотечного житлового кредитування (АІЖК, за його програмою в Москві працюють Променергобанк та український банкірський будинок), Московського іпотечного агентства (МІА), Зовнішторг вони можна отримати кредит у рублях. Терміни погашення кредиту варіюються: до 15 років – у DeltaCredit, Райффайзенбанку, Ощадбанку, до 20 років – у Зовнішторгбанку, до 27 років – у АІЖК. Всі програми передбачають обов'язкову наявність у позичальника власних заощаджень — не менше 30% вартості придбаної квартири, виняток становить програма Внешторгбанку, DeltaCredit, Національної іпотечної компанії, де достатньо мати 20%. Деякі банки пропонують так звані "Молодіжні програми", в яких позичальникам дозволяється мати лише 10% від вартості квартири.
В кожнійпрограмі є як переваги, і обмеження. Розглянемо деякі з них.
Перевагою програми Ощадбанку є невисока процентна ставка за валютним кредитом - 11%, мінімальний розмір кредиту не обмежений. Перешкодами для багатьох потенційних позичальників, безперечно, є обов'язкова наявність двох поручителів (фізичних чи юридичних осіб) та розгляд доходів лише за довідкою про зарплату з місця роботи.
Перевагами програми Райффайзенбанку є відсоткова ставка за кредитом 11%, відсутність поручителів. Обмеженнями є мінімальний розмір кредиту $20 000, неможливість купівлі новобудови на етапі будівництва та неможливість купівлі квартири у Підмосков'ї, комісія за видачу кредиту – 1%.
Безперечними перевагами програми АІЖК є заявлена відсоткова ставка за карбованцевим кредитом 15%, яка найближчим часом, як обіцяють, буде знижена до 13%, а також термін погашення кредиту — 27 років.
Охочих кредитувати під заставу квартир досить багато — щомісяця на ринок виходять нові гравці і нефахівцеві розібратися в усіх нюансах дуже складно. Так, наприклад, одні банки працюють із громадянами будь-якої країни, інші видають кредит лише москвичам. Деякі беруть як заставу тільки вільні квартири, інші кредитують навіть під купівлю комуналки або під квартиру в будинку, що будується. Не всі банки кредитують під придбання підмосковної нерухомості.
Деякі банки не дозволяють реєструватись у закладеній квартирі, інші забороняють її здавати в оренду. А є навіть спеціальні програми "Рантьє" — коли позичальник, маючи лише 30% вартості квартири, купує її в кредит спеціально, щоб здавати в оренду: дуже часто вартість оренди московської квартири дорівнює або навіть перевищуєщомісячні виплати за кредитом.
Мало грошей
Для масового запуску системи іпотечного кредитування масштабах країни необхідно вливання в іпотечні програми великих грошей, оскільки у фінансових справах малі кошти рідко забезпечують ефективність. Тому є висока потреба у фінансуванні на доступних більшості населення умовах та нестача довгострокових інвестицій для іпотечного кредитування.
Значна частка банківських кредитів видається у доларах США, отже, позичальники несуть додатковий тягар валютного ризику. Поки українська економіка залишається вкрай залежною від нафтової ціни, кредитування в іноземній валюті є ризикованим.
Істотним фактором для розвитку іпотеки є макроекономічна стабільність, тому що і позичальнику, і фінансовим інститутам необхідна впевненість у завтрашньому дні (а насправді можливість достовірного прогнозування на десятиліття вперед). Тому відсоткова ставка має бути відносно низька та стабільна, а ціни на житло також мають бути стабільними. Однак цілком очевидно, що нинішнє бурхливе зростання цін на нерухомість непропорційне зростанню доходів громадян, а отже, у майбутньому можуть виникнути проблеми з ліквідністю заставного майна.
Мало будинків
Інший важливий момент. Іпотека у регіонах має розвиватися разом із розвитком будівельного комплексу.
Первинним має бути збільшення пропозиції, тому що очікуване подальше збільшення попиту за рахунок розвитку іпотеки сприятиме невиправданому зростанню цін. Для збільшення обсягів будівництва та залучення інвестицій необхідно створення системи міського планування у всіх суб'єктах РФ. Муніципальній владі треба розробити правила землекористування та освоєння земель, які брегламентували процедури виділення землі під забудову та створення доступної бази даних щодо дозволених до виділення об'єктів земельної власності. Досягнута внаслідок прозорість системи створить сприятливі умови як фінансування, так освоєння земель.
Нормативно-правова база потребує значного доопрацювання, і Держдума вже цього року має намір новим складом суттєво її покращити. Зупинимося коротко на деяких проблемах.
Відсутність гарантій стягнення застави сприяє збільшення кількості кредиторів; діяльність органів опіки та піклування заважає покращувати громадянам, які мають дітей, житлові умови за допомогою іпотеки; відсутня практика видачі кредитів під заставу наявної нерухомості через недосконалість законодавства, що не сприяє збільшенню можливостей для підприємців, які хотіли б розвивати малий та середній бізнес.
За рік уряд Укаїни неодноразово розглядало питання розвитку системи іпотечного житлового кредитування. Було ухвалено рішення про додаткові заходи щодо розвитку законодавства у сфері іпотечного житлового кредитування та про заходи щодо фінансування системи іпотечного житлового кредитування. Працює й Державна Дума. Що ж належить зробити законодавцям? Пропонований до розгляду Держдумі пакет законопроектів, вкладених у розвиток іпотечного кредитування, містить кілька блоків.
По-перше, пропонується внести зміни до чинних кодексів — Цивільного, Цивільно-процесуального, Бюджетного, Податкового, а також ухвалити нову редакцію Містобудівного кодексу та нового Житлового кодексу. По-друге, передбачається внесення змін до чинних федеральних законів: про іпотеку, про іпотечні цінні папери, про державнуреєстрації прав на нерухоме майно та угод із ним, про організацію страхової справи, про плату за землю. По-третє, пропонуються до обговорення проекти нових законів: про кредитні історії, загальні принципи тарифного регулювання комунального комплексу. По-четверте, на обговорення виносяться законодавчі пропозиції: щодо створення системи страхування кредитного ризику в іпотечному житловому кредитуванні, залучення приватного бізнесу в розвиток та управління комунальною інфраструктурою, регулювання залучення коштів громадян з метою житлових накопичень, житлового будівництва та придбання житла.
З огляду на інтерес до іпотеки буквально на всіх рівнях української влади можна сподіватися, що житлова іпотека як фундаментальний фінансовий механізм зрештою займе в економіці країни гідне місце.