Іпотека як правильно читати кредитний договір
Якщо ви боїтеся «дрібного шрифту» у банківському кредитному договорі, або взагалі побоюєтеся мати справу з іпотекою, цей пост для вас.
Коли йдеться про банківські кредитні договори, у багатьох виникає стійка асоціація з підступним «дрібним шрифтом» у документах, що приховує підводні рифи, здатні загнати будь-якого позичальника на фінансову мілину. Наш експерт Марія Літинецька розповідає, як орієнтуватися у кредитному договорі.
Керуючий партнер «Метріум Груп», ріелторської та консалтингової компанії, що працює на ринку житлової нерухомості Московського регіону та Санкт-Петербурга.
1. Підготуйтеся до походу в банк
У добу інформаційної відкритості розумно вивчити основні умови банківської документації заздалегідь. Більшість банків розміщує типову форму кредитного договору своєму сайті. Знайти її можна, набравши словосполучення: «іпотека/кредитний договір/банк». Буває, що з якихось причин типової форми немає на сайті, але можливо хтось уже поділився нею на спеціалізованому форумі.
Якщо пошук в інтернеті не дав результатів, не буде ганебним звернутися до вашого кредитного фахівця в банку і попросити шаблон типової форми на паперовому носії. Ключове слово "шаблон", оскільки остаточний договір з вашими даними буде складено безпосередньо перед угодою.
Мабуть, основну проблему у ретельному вивченні кредитного договору становить багато сторінок тексту, під час читання яких з поля зору випадають головні моменти, а голові залишається незрозуміла каша. Багато банків для зручності клієнта розділили кредитний договір на дві складові: «Загальні умови та термінологія» та «Індивідуальні умови».
На жаль, такий спосіб поділу інформації може таїти в собінебезпека. Деякі кредитори люблять робити посилання на договір оферти, розміщений на сайті і містить умови, що безпосередньо впливають на основні параметри угоди, наприклад, перегляд ставки за кредитом або набір та тарифи додаткових послуг, пов'язаних з обслуговуванням позики. Такі умови банк може змінювати, не повідомляючи клієнта, у будь-який бік.
Найчастіше питання викликають такі моменти: кредитор має право перевіряти предмет застави; позичальник зобов'язаний щорічно переоформлювати страхування нерухомості та життя, якщо погодився на зниження ставки; у разі порушень умов договору кредит може попросити повернути достроково; плюс інші обов'язки позичальника їх слід уважно вивчити і взяти до уваги.
А ось ваші індивідуальні умови необхідно перевірити дуже уважно: паспортні дані, суму кредиту, термін, ефективну ставку та номінальну ставку за користування грошима, розмір та дату погашення щомісячного платежу. Як не парадоксально, помилки в договорах зустрічаються часто, і вони можуть призводити до неприємних ситуацій, наприклад, Росреєстр призупинить реєстрацію угоди, поки помилки не будуть усунені.
3. Перевірте параметри угоди
За великою кількістю різноманітної інформації від уваги позичальника часто вислизають два важливі моменти. Перший: пункт про те, що ставка може бути переглянута у разі зміни ринкової кон'юнктури або зміни ключової ставки. Це свідчить, що кредитор може змінювати умови угоди без узгодження з вами.
На сьогоднішній день у кредитних договорах провідних іпотечних банків такого пункту немає. Якщо ви все-таки виявили таку умову, має бути вибір: погодитися і мати на увазі, що у разі наступної кризи та зростання ключової ставки, банк може змінити вашу іпотечнуставку, просто повідомивши вас про це, або шукати іншого кредитора.
Відповідно до Федерального Закону 353-ФЗ «Про споживчий кредит (позику)», розмір пені та штрафів за іпотекою, у разі прострочення платежів, не може бути вищим за ключову ставку на дату підписання договору між банком і позичальником. До цього максимальний розмір штрафів був не визначений, і ті цифри, які кредитори вказували в договорі, просто призводили до космічних сум пені, що наростали в короткий термін.
Тепер, після багатьох судових розглядів, права позичальників більше захищені, ніж на етапі розвитку ринку іпотеки. Однак, якщо ви не знаєте умов власного кредитного договору, їх порушення буде дуже малоприємним для обох сторін.