Іпотека по-російськи та по-американськи знайди 10 відмінностей
Іпотечні банки та великі будівельні компанії оптимістично міркують про розвиток кредитних програм на купівлю житла. Але при цьому частка куплених по іпотеці квартир у нашій країні досі не переступила позначки 10% від загальної кількості угод. Наприклад, США до 90% житла купується з допомогою кредитів. Багато українських фахівців ринку нерухомості вважають, що саме американська модель іпотечного кредитування є ідеальною для вітчизняних умов.
Наші співгромадяни не загадують надовго
Найпопулярніший у США вид житлового кредитування – іпотека на 30 років (максимальний термін). На другому місці – позики на 15 років. Набагато менш потрібні кредити на п'ять років і короткострокові — на рік. «Американська процентна ставка може бути фіксованою та плаваючою (наприклад, з прив'язкою до ставки LIBOR), — каже керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. — Відсотки досить гнучкі та залежать від термінів та умов кредитування. Крім цього, вони досить чуйно реагують на зміну базових ставок. Підвищення облікової ставки Федеральної резервної системи США в 2006 році призвело до подорожчання іпотечних кредитів, що стало однією з причин дестабілізації американського ринку нерухомості». В даний час іпотечні кредити в Америці видають у середньому під 6% річних. Потім кредит нескладно рефінансувати та виплачувати відсотки на вигідніших умовах. Якщо клієнт збанкрутував і не може повертати борг, будинок переходить у власність банку. Через сім років після банкрутства кредитна історія людини починається з чистого аркуша, а весь цей час кредитні бюро спостерігають за ним. Декларовані банками терміни погашення іпотечного кредиту в Україні та США приблизнооднакові (від одного до 30 років), але при цьому, як показує практика, українці хочуть погасити кредит у найкоротші терміни, а американці — максимально розтягнути виплати в часі. За видами ставок (плаваюча або фіксована) відмінностей між банками в Україні та США сьогодні немає. На даний момент український претендент на кредит може скористатися всіма цими видами ставок, представленими в різних іпотечних програмах вітчизняних банків. Але різниця — у розмірі відсотків: якщо в Америці середня ставка становить трохи більше 6% річних, то по Україні вона в середньому дорівнює 12%. Напевно, тому українських претендентів на кредит поки що знаходиться не надто багато, а бажання позичальників погасити його настільки велике.
У кредит продається не все
Ще один важливий для українського покупця момент полягає в тому, що треба вибрати, на якому ринку купувати житло — первинному чи вторинному. Купивши квартиру на початковому етапі будівництва будинку, можна заощадити до 30% її загальної вартості, а це велика сума. Але іпотечні банки неохоче видають кредити на купівлю житла, що зводиться. Насамперед це пов'язано з ризиком недобудови. На відміну від українського ринку, де під первинним ринком розуміють житло в будинках, що будуються, а придбання таких об'єктів здійснюється переважно на початкових етапах будівництва, у більшості західних країн подібна практика є скоріше винятком із правил: житло там продається вже готовим. Тому з погляду іпотеки первинний і вторинний ринок у розвинених країнах, зокрема й у Америці, немає настільки важливих відмінностей: у разі є предмет застави, що є основною умовою іпотеки. В Україні покупець новобудови здатний стати просто співінвестором будівництва і таким чиномзаощадити, а не брати кредит у банку. Для багатьох українців це дуже привабливий варіант. Логіка тут приблизно така: краще якимось приватним чином дістати гроші, заплатити і чекати на здачу в експлуатацію, ніж взяти іпотечний кредит і оселитися відразу, але значно (іноді до 200% вартості) переплатити за квартиру. Втім, якби американські покупці мали можливість економити на «первинному» ринку, ймовірно, це знизило б загальну кількість іпотечних кредитів. «Класові» переваги кредиторів також не є у США явно вираженими. За умови, що практично все житло продається в кредит, справедливо говорити лише про спеціалізацію тих чи інших іпотечних інститутів на економ-, бізнес-класі чи елітному житлі. Тут диференційований попит: очевидно, що потреба в іпотечних кредитах вища у покупців об'єктів економ- та бізнес-класу. Багато банків США видають кредити без початкового внеску. Рішення залежить від кредитної історії позичальника. Крім того, банки потребують документів, що підтверджують фінансову спроможність клієнта. Має значення місце проживання потенційного позичальника (резидент чи нерезидент США), вік, рід занять, сімейне та матеріальне становище. Тобто практично та сама картина, що й у РФ.
Яблуко від яблуні недалеко?
українська іпотечна система спочатку ґрунтувалася на базі саме американської моделі, тому всі основні засади взято звідти. Немає нічого дивного в тому, що іпотечні програми в Україні та США схожі, як брати-близнюки. Очевидно, що за своїм розвитком іпотека в Україні сильно відстає від американської, яка має більш довгу історію. Це справедливо щодо обсягів кредитів, і масштабів рефінансування, і доступності іпотеки. Головна проблема іпотеки в РФ, якзазначає К. Ковальов, полягає в тому, що «в даний час для отримання кредиту позичальнику потрібен дохід, який суттєво перевищує середні заробітки навіть у найсприятливіших регіонах України, таких, як Москва та Санкт-Петербург».
Зібрати та побудувати
Вирішенням цієї проблеми здатне стати ухвалення закону про будощадкаси (СБК), що зробить реальною реалізацію німецької моделі іпотеки, заснованої на накопиченні початкової суми (лише після цього видається іпотечний кредит). Дана модель значно ліберальніша з точки зору необхідного рівня доходів, відсотки в рамках цієї моделі в середньому нижче, ніж за американською схемою. Слід зазначити, що українські організатори будощадкас вже зараз говорять про те, що треба адаптувати цю практику під вітчизняного покупця. Зокрема, вони пропонують не видавати в обумовлений час необхідну за договором позику, а через ССК займатися пошуками та наданням житла. Сказати, що вийде з цієї програми, поки що складно. Зрозуміло одне: без серйозної підтримки держави реального конкурента іпотеки із СБК не вийде. Дуже вже не люблять після 1990-х років наші співгромадяни вкладати свої кошти у всякі фонди та каси, особливо якщо потім їм нав'язуватимуть певні квартири, а не виплачуватимуть реальні суми на купівлю житла. Тому, хоча будощадкаси і називають ще одним варіантом придбання нерухомості, з упевненістю говорити про це ще зарано.
Дах над головою по-українськи
Найважливішою відмінністю американської іпотеки від української є підхід до неплатників. Законодавство США дозволяє виселяти таких позичальників «на вулицю», але на практиці частка подібних виселень мінімальна — питання зазвичай вирішується на рівні місцевої влади, і невдалим позичальникамнадається муніципальне дешеве, але цілком гідне житло. В Україні така вимога — надати альтернативне житло — зафіксована законодавчо, але реалізувати це дуже проблематично: квартир для цих цілей у нашій країні немає. «У цій ситуації цілком імовірно, що, згідно з кращими українськими традиціями, суворість закону компенсуватиметься необов'язковістю його виконання, — каже К. Ковальов. — А як альтернатива виділятимуть практично будь-яке, навіть не дуже придатне для проживання». Виходить, що американський громадянин, виселений за несплату кредиту, має право розраховувати на пристойну муніципальну квартиру, тоді як український громадянин погоджується на іпотеку тільки для того, щоб отримати житло, яке можна порівняти за класом з муніципальним, і довгі роки платити за нього Великі відсотки банку. Ймовірно, в цьому і є одна з основних відмінностей іпотеки в США і Україна на сьогоднішній день, яка і тягне за собою величезну різницю в числі іпотечних угод щодо придбання житла.
Павло Бабанін Генеральний директор компанії «Century 21 Регістр нерухомості»:
— Порівнювати американську чи якусь західну модель іпотечного кредитування з українською не зовсім коректно, оскільки вони будуються на різних вихідних умовах. Високі ставки сучасних українських кредитів реально не дозволяють купити квартиру людині з прибутком $1–2 тис. Запитання: що робити? Знижувати ставки за нинішньої інфляції просто неможливо. Збільшити термін кредитування? З власного досвіду можу сказати: на 20–25 років беруть кредити ті, хто впевнений, що закриє їх упродовж трьох–семи років. Планувати життя на 20 років уперед досить складно, і, як на мене, для наших позичальників це поки що лише перспектива. Особливо варто відзначитиТе, що більшість куплених у США квартир у кредит - угоди з купівлі. В Україні часто проводяться альтернативні угоди, де в ланцюжку дві і більше квартир, у зв'язку з чим можна стверджувати, що кількість іпотечних угод насправді вища за 10%.