Історія становлення та розвитку земельного кадастру в Україні, Стаття в журналі «Молодий ученый»

історія

Бібліографічний опис:

Слово «кадастр» походить від латів. «caput», що означає «податний предмет» і виникло за часів римського імператора Августа (27 р. е. – 14 р. е.). У цей період було затверджено одиницю обліку збору данини за землю – «caputidum». Надалі це слово трансформувалося в "catastrum", пізніше - "cadastre" (франц.) дослівно "книга-реєстр" [1, с. 49-50]. Історично земельний кадастр виник за об'єктивною необхідністю отримання відомостей про землю як про першоджерело матеріальних благ та об'єкт оподаткування.

Так, початку землеопису земель поклав у VI ст. до н.е. в ДР. Римі Сервій Тулій. Землеописи мали як значення обліку земель – вони були певне юридичну дію. Дані землеописів (книги) підлягали тривалому зберіганню, зазвичай, у державних, судових чи храмових архівах. Фактично, вони служили основою реєстрації землеволодінь і землекористувань, що забезпечувало реалізацію відповідних прав їх власникам, і навіть ефективніший збір земельної ренти та податку [2, с.93].

Перший римський кадастр називався «Табулес Цензуалес» - це був спеціальний державний кадастр, в який заносилися відомості про розмір, якість, спосіб обробки земельних ділянок і дохідність земель. Римський кадастр часів Імператора Августа містив обширні відомості щодо опису земельного майна. Октавіан Август запровадив нову систему виміру земель зі складанням їх описів, карт та визначенням якості.

Історично земельний кадастр включав облік, опис та оцінку земель. Так, облік земель являв собою дії щодо визначення просторового становища тарозміру земельних ділянок, масивів та землекористувань, а також склад земельних угідь та їх якісний стан. Опис земель містило у собі природні, історичні та економічні характеристики земель. Оцінка земель передбачала встановлення середніх величин норм урожайності та прибутковості земель, на підставі чого визначалася цінність землі як засобу виробництва.

Для опису та оцінки земель у XVI ст. було створено спеціальну центральну державну установу – Помісний наказ, який об'єднав межові, кадастрові та кріпаки. Головною відмінністю оцінки земельної власності в Україні, аж до середини XIX ст., була оцінка землі з прикріпленим до неї залежним селянством. Опис земель проводилося переписувачами, які виконували роль перших оцінювачів. Кількість землі обчислювалося приблизно. Відомості про землі відображалися в писцових книгах, що виконували функції перших земельних кадастрів і мали юридичний та правовий характер.

У XVII ст. оцінка приватновласницької земельної власності (вотчин і маєтків) мала елементи системного підходу та проводилася за декількома параметрами: по-перше, враховувався правовий статус земельних володінь (вотчина чи маєток, причому у вотчин родова, вислужена чи куплена); по-друге, підраховувалася кількість селянських дворів (житлових та порожніх); по-третє, аналізувалась структура земельних угідь (рілля, сінокіс, ліс, порослі землі тощо); по-четверте, вивчалася якість земель («кращі», «середні», «найгірші») [3].

У XVIII ст. виходячи з Указу Катерини II (1765 р.) проводилося межування земель (система виміру території). Межування мало дві форми: генеральне та спеціальне. Генеральне межування це обов'язкове розмежування всіх володінь якої-або області на дачі генерального межування, тобто біля даного селища історично використовувані його жителями. Все, що знаходилося всередині генеральної межі, вважалося за населення цього селища. Генеральна межа позначалася канавами просіками курганами та знаменитими межовими стовпами з написом «Будь кожен при своєму». Спеціальне межування це розмежування генеральної дачі окремі ділянки та володіння.

Межування земель, проведене при Катерині II, проводилося так: Уряд відмовилося від перевірки прав на землю, основою межування було дійсний стан земельної власності в межах 1765 р., законність землеволодіння визнавалася без документальних свідчень, аби воно було безперечним до 1765 р.

У другій половині ХІХ ст. скасування кріпосного права в Україні (Реформа 1861 р.) звільнила селян від кріпацтва і спричинила перехід платежів з «селянських душ» на землю, що, у свою чергу, виявило необхідність у земельно-оцінних роботах та визначення прибутковості землі. Кадастрові роботи проводилися до 1917 р. і включали облік, вивчення, опис та оцінку земель як об'єкта оподаткування. Новим щодо оцінки земель стало визначення вартості селянського землеволодіння за встановленою ціною викупного платежу.

Реформа 1864 отримала назву земської, т.к. проведена з метою організації місцевого самоврядування «для завідування справами, що належать до місцевих, господарських користей та потреб кожної губернії та кожного повіту», оцінна діяльність була віднесена до компетенції земських губернських та повітових установ.

З початком земської оцінної діяльності пов'язують зародження земської оцінної статистики, яка включає статистичніроботи з обстеження земель сільськогосподарського призначення з оподаткування. Для земської статистики було визначено характерні статистичні параметри для масової оцінки якими відбувався збір та аналіз масових оціночних даних. Основним способом збору оціночних відомостей були опитувальні листи, що розсилаються по повітах, волостям та окремим домоволодінням. А експедиційний метод збору оціночних відомостей увійшов у практику з 1874 р. Земська статистика показувала платнику податку конкретну цифру оцінки землі, доводила правильність і об'єктивність оцінних висновків.

1. вартість землі ставилася у залежність від прибутковості земельної власності; основним елементом визначення прибутковості землі вважалося встановлення її продуктивності; продуктивність земельних угідь характеризувалася як результат впливу технічних факторів ґрунту та його обробітку;

3. обов'язковому аналізу при конкретній оцінці підлягали: характер грунтів та кліматичні умови, структура сільськогосподарських угідь та способи господарювання, близькість транспортних комунікацій та ринків збуту, особливості експлуатації землі її останнім власником;

4. чистий дохід землеволодіння відсоток на капітал, вкладений у землю, визначався виходячи із загального доходу із земельної власності та обліку необхідних ризиків на експлуатацію землі [3].

Отже, характерною рисою методик оцінки землі кінця ХІХ – початку ХХ ст. була оцінка земельних угідь одночасно як джерела доходу та предмета правочину купівлі-продажу.

З погляду методології та загальної організації оцінки Україна, наприкінці XIX – на початку XX ст., була однією з передових країн. У цей період були розроблені економіко-статистичні методи збору та обробки вихідних даних, необхідних длявироблення основних критеріїв та нормативів оцінки для різних призначень, чи то оподаткування чи страхування, іпотека чи купівля-продаж. Як вид професійної діяльності оцінка стояла на такому рівні, який Європа та Америка досягли лише у 60-70 роках. XX ст. Концептуальні положення оцінки закладені творцями української оціночної статистики повторюються в сучасних підходах до питань оцінки ринкової економіки, що культивуються в розвинених країнах.

Дані історичних фактів показують, що стараннями своїх видатних учених Україна була однією з провідних країн в галузі оцінки. Тим не менш, при розгляді оцінки як системи діючої на користь держави можна сказати про її недоліки, які розглядаються як функція історико-географічних особливостей України. Основними причинами стримували успішне завершення робіт з оцінки нерухомості з метою оподаткування були причини систематичного та несистематичного характеру.

Причини систематичного характеру: відсутність єдиного планування оціночної діяльності та централізованого фінансування, а також спеціального державного органу для керівництва оцінкою; нерухомості.

Причинами несистематичного характеру стали суспільно-політичні події початку XX ст., а саме селянські заворушення у низці губерній у 1901-1902 рр., українсько-японська війна 1904-1905 рр., революційні події 1905-1906 рр.

Відразу після Жовтневої революції земельні відносини в Україні докорінно змінилися внаслідок націоналізаціїземлі, коли вона стала всенародним надбанням та державною власністю та перестала бути об'єктом оподаткування.

У перші роки радянської влади було оцінено величезну кількість земель приватного, державного та громадського володіння, а також інших видів нерухомості. І якщо з кінця 20-х років. XX ст. припинилася оцінка землі, яка перебуває у приватній власності, оцінка земель державної та корпоративно-колгоспної власності продовжувала залишатися на високому рівні. З 1970-х років набули розвитку масові оціночні роботи не тільки земель сільськогосподарського призначення та ін природних ресурсів, а й міських територій [2, с.271].

На жаль, за десятиліття соціалізму еволюція ринкових методичних прийомів була перервана, своє продовження вона отримала за кордоном.

Аналіз історії розвитку методології та методики проведення оцінки земель в Україні починаючи з кінця XV ст., дозволяє виділити три етапи формування земельного кадастру:

  • І етап. Земельний кадастр представляє прості дії з обліку земель, що використовуються у землеробстві та скотарстві. Земельно-кадастрові відомості реєструються у спеціальних документах (реєстрах, земельних книгах), у яких фіксувалися відомості про землю. Надалі відомості про землю стали фіксуватися у текстових документах, а й у планово-картографических матеріалах. Землі стали поділятися на групи та класи залежно від якості.
  • ІІ етап. Земельний кадастр за умов ринкових відносин є складні заходи здійснювані спеціально організованою державною службою. Оскільки основним призначенням земельного кадастру було забезпечення відомостями для оподаткування, то земельно-кадастрові служби були переважно введення фінансових органів.

1. В.А. Захаров, Л.П. Лобанова. Виникнення та розвиток земельного кадастру. Кадастровий вісник №2 – 2006 р. С.49-53.

2. Управління земельними ресурсами, земельний кадастр, землеустрій та оцінка земель (закордонний досвід) / За ред. С.М. Волкова та В.С. Кислова. - М.: Технологія ЦД, 2003 - 387 с.

3. Становлення оціночної діяльності в Україні – М.: Інститут оцінки природних ресурсів, - 446 с.