Як нам продають квартири Уловки, прийоми та популярні фрази агентів з нерухомості, 26 січня 2017
Багато хто вважає, що при покупці нерухомості за участю рієлтора вони застрахують себе від ризиків. Найчастіше це справді так. Але не варто забувати і про те, що ріелтор насамперед працює з метою отримання прибутку.
Що потрібно знати, якщо Ви вперше зважилися придбати нерухомість і як уникнути хитрощів недобросовісного рієлтора?
Виверт ріелторів
Розглянемо особливості спілкування рієлтора з клієнтом.
Показ об'єкта здійснюється у певних умовах, щоб приховати недоліки та виділити переваги:
При огляді в темний час доби можна не помітити, що поблизу будинку знаходиться не парк, а, наприклад, цвинтар або вид із вікон спальні буде на гаражі
Якщо в квартирі погане освітлення, будуть найменш помітні протікання на стелі, здуті шпалери, сколи та тріщини на плитці
Якщо рієлтору потрібно приховати, що під вікнами квартири знаходиться автобусна зупинка або завантажений галасливий проспект, огляд проходитиме, коли не ходить громадський транспорт
Великий простір фантазії ріелтора надають параметри, які піддаються точному виміру. При описі об'єкта клієнт часто чує такі фрази:
«Чудовий вид із вікна»
«Прекрасний стан», - не означає зовсім нічого
«Квартира затишна та обжита» (це, наприклад, про квартиру з ремонтом радянських часів)
"20 хвилин на машині", рієлтор навряд чи уточнить, що зазначені хвилини досягаються тільки в нічний час без заторів.
Фраза «зручне та оригінальне планування» найчастіше приховує тісну квартиру з невеликою кухнею
«Громадський транспорт у кроковій доступності» може означати автобуснузупинку прямо під вікнами
Ріелтори часто створюють штучний ажіотаж навколо об'єкта, що продається. Популярна фраза «На цю квартиру (таунхаус, кімнату, земельну ділянку) є ще три потенційні клієнти. Один із них завтра готовий внести заставу». Так підштовхують до укладання договору, створюючи певний психологічний тиск. Про наявність квартир у новобудові (будується будинку) знає тільки забудовник, рієлтор тут може використовувати той самий прийом: «Залишилося тільки 2 вільні квартири». Покупець вважає, що набуває об'єкт за оптимальною ціною, т.к. решту квартир уже розкуплено.
«Паркувальне місце у подарунок» покупець отримує, як правило, переплативши за житло. Різні акції та спеціальні пропозиції продавці зазвичай закладають у вартість об'єкту.
Маніпуляція з ціною об'єкта. «Квартира пропонується на особливих умовах» - так рієлтор озвучує ціну на квартиру, яку потрібно продати швидше. Ріелтор наголошує саме на цьому об'єкті, давши мінімум вибору клієнту. Ціна на такий об'єкт, швидше за все, завищена.
У вартість житла входять нежитлова площа. Наприклад, купуючи таунхаус з терасою, Ви можете переплатити за марні квадратні метри, які входять в об'єкт, але, проте, не є житловими та опалювальними.
Об'єкт-«привид». Підібравши варіант за ідеальними параметрами (це має насторожити), рієлтор запрошує клієнта на зустріч. Мета - заманити в офіс і укласти договір на агентські послуги, розірвати який буде непросто, а Ви будете зобов'язані заплатити. Не виключено, що «ідеальний варіант» відразу передумають продавати або «перехоплять» інші покупці.
Завищені комісійні часто виправдовуються наступною фразою: «Ви хочете дешево чи добре?».
Ріелтор ніколи невідмовляє. Слово «ні» на прохання та запитання звучить рідко. Натомість можна почути: «Про це ми поговоримо в інший раз», «Адже це нічого не дасть», «Побачимо, як розвиватимуться події, може бути пізніше», «Моє керівництво не схвалить мої дії» і т.д.
Приклади:
Якщо квартира абсолютно« гола», тобто. потрібна маса вкладень, рієлтор використовує це як плюс:« Виявіть свій талант дизайнера в квартирі з чистого листа!»
Реклама котеджу далеко від міста може бути такою:« Просторий будинок далеко від міської суєти!» або так -« Геть від жаху міського життя».
Приклади:
« Завершіть пошук житла до того, як розпочнуться заняття в школі»
« Цей будинок дійсно коштує дорожче»
« Яка можливість вирішити свої проблеми вже сьогодні!»
« З такою пропозицією можна відкласти всі справи!»
Чи варто звертатися до ріелтора при покупці нерухомості в будинку, що будується?
Виправдано звернутися до ріелтора у разі, якщо необхідно купити будівництво, продавши існуюче житло або оформивши іпотеку. Агентство виконуватиме для клієнта кілька функцій: підбирати варіанти різних забудовників, порівнювати ціни, умови та об'єкти.
В даному випадку ціна об'єкта буде однакова, як правило, забудовники оплачують комісійні ріелтору самостійно.
Важливо пам'ятати, що договір на продаж житла, що зводиться, може підписати тільки забудовник.
Ріелтори і тут користуються деякими хитрощами. Не варто вірити, якщо рієлтор гарантує чистоту угоди та здачу об'єкта у строк. Реально оцінити фінансовий стан будівельної компанії та ризик банкрутства не в змозі жодна агенціянерухомості.
Експерти з числа ріелторів заявляють, що купівля житла, що будується, через агента має масу переваг, серед яких виділяють:
повноту відомостей про об'єкти всіх забудовників;
на відміну від забудовника, який зацікавлений продати всі квартири, агент, дорожчачи своєю репутацією, пропонує лише найвигідніші варіанти;
мета рієлтора - задоволений клієнт, а чи не продаж конкретного об'єкта;
комплексне обслуговування, повний супровід всіх етапах угоди.
Як не дати себе обдурити під час роботи з ріелтором і що покупець може перевірити самостійно?
Щоб не потрапити на вищезгадані хитрощі і не втратити гроші, проведіть власне розслідування
При купівлі нерухомості на вторинному ринку необхідно:
Перевірити правовстановлюючі документи на квартиру – свідоцтво про право власності, договір (купівлі-продажу, міни, дарування тощо).
Перевірити документи власника. Переконатися у справжності паспорта громадянина України можна на сайті ГУ з питань міграції МВС України, або у паспортному столі. Зверніть увагу і на дієздатність особи. У разі придбання житла у недієздатної особи угода згодом може бути визнана недійсною, розбиратися доведеться вже в суді. Якщо від імені власника діє представник, вимагайте довіреність, засвідчену нотаріусом, та перевіряйте повноваження особи, виходячи з цього документа.
Перевірити всю історію квартири та встановити осіб будь-коли в ній прописаних, можна замовивши довідку з домової книги. Увага - на неповнолітніх та недієздатних осіб, т.к. ці особи не можуть бути виписані «унікуди», а отже, матимуть право проживання у квартирі. Якщо права неповнолітніх будуть порушені,угоду також визнають недійсною.
Витяг з ЄДРП надасть відомості про правовласника, характеристику об'єкта, обтяження та правопретензії (наприклад, квартира може перебувати в заставі у банку). Отримати витяг можна в Росреєстрі або МФЦ. Для цього потрібен лише паспорт заявника та оплата державного мита 200 руб. На сайті Росреєстру можна замовити виписку онлайн.
При купівлі житла або нерухомості, що будується, в новобудові:
Перевірити юридичний стан забудовника (чи знаходиться у стадії ліквідації чи банкрутства) допоможе виписка з ЄДРЮЛ, замовити яку можна на сайті nalog.ru.
З'ясуйте, чи складається забудовник у саморегулюючій організації, чи застраховані ризики при використанні коштів громадян на умовах пайової участі у будівництві, чи забудовник відраховує кошти до компенсаційного фонду. Відповідно до поправок до 214 ФЗ можна перевірити компанію з Єдиного реєстру забудовників, тож можна переконатися, що забудовник відповідає всім вимогам закону. Все це буде гарантією відшкодування збитків у разі банкрутства.
Дані інтернет-ресурсів дадуть уявлення про репутацію забудовника, скільки років на ринку нерухомості, чи були переноси в термінах здачі.
Важливо звернути увагу на документи, які забудовник надає на вимогу покупця, або розміщує на офіційному сайті: проектна декларація на об'єкт, дозвіл на будівництво, документи на земельну ділянку під будинком, аудиторський висновок за останній рік здійснення діяльності, форма ДДУ.
Великим плюсом при покупці квартири в будівництві є рішення ДДУ. Якщо забудовник пропонує укласти саме договір пайової участі, можна бути впевненим у тому, що: квартира продана один раз, забудовник маєвся дозвільна документація на будівництво об'єкта, у разі банкрутства забудовника Ваші вимоги забезпечені запорукою.