Як оцінити перспективи ринку житла
Користуючись значною «непрозорістю» будівельного сектора для аналітики, учасниками ринку (передусім девелоперами та агентствами з нерухомості) проводився некоректний аналіз економічної ситуації – через це мали місце «спотворення» аналітичних прогнозів на свою користь. Зокрема, для визначення поточної середньої вартості «квадрату» житлової нерухомості приймалася сукупна ціна реалізованих об'єктів первинної/вторинної нерухомості (різного метражу, віку та територіальної власності) та ділилася на загальну площу реалізованої нерухомості. На думку експертів для коректної оцінки реального розвитку та перспектив нашого ринку житлової нерухомості мають враховуватися такі вимоги.
По-перше, ринок первинної нерухомості характеризується інертністю – у короткостроковій перспективі пропозиція на ньому абсолютно нееластична. Зазвичай цій сфері не притаманні різкі цінові коливання із щомісячною зміною тенденцій. Характерний період зміни кон'юнктури становить щонайменше два-три місяці. Тому процедура прямого розрахунку шляхом поділу сумарної вартості угод на загальний метраж проданої нерухомості не є коректною, оскільки призводить до різких, навіть щотижневих цінових стрибків.
По-друге, враховуючи тісну взаємозалежність ринків первинної та вторинної житлової нерухомості, тісну кореляцію ціноутворення на них, а також те, що саме на вторинному ринку знаходиться закінчений товар (не відрізняється ні ступенем готовності, ні рівнем обробки), можна зробити висновок про повну адекватність саме вторинного ринку як об'єкта аналізу загальноринкових тенденцій. По-третє, є припущення про існування трендової кривої, що відображає зміну загального цінового рівня на ринку нерухомості. В межах будь-якого містаціни на всі види житла у довгостроковій перспективі або зростають, або знижуються темпами, пропорційними один одному. Підтвердженням цього є динаміка зміни вартості житла у всіх обласних центрах нашої країни упродовж 2009-2013 років. Основний вплив на зазначений тренд надає рівень життя населення у кожному конкретному місті, оскільки саме він формує платоспроможний попит на первинному та вторинному ринку житла. І саме на цей фактор треба дивитись, оцінюючи майбутнє ринку.