Як оцінка спрощує оренду державного майна
Органи муніципальної влади передають права власності на нерухомість суб'єктам господарювання для застосування її як виробничий актив. Ці дії сприяють створенню комфортного економічного клімату за дотримання принципу максимально ефективного використання нерухомості.
Для застосування державного майна здійснюється процедура аукціонів (конкурсів). Процедура аукціонів дозволяє визначити орендаря, орендну плату чи ціну володіння та користування державним майном.
Участь в електронних торгах, аукціонах супроводжується обов'язковими витратами фінансів і з боку учасника, який розміщує замовлення, та з боку майбутніх учасників торгів. Матеріальні витрати існують при подачі заявки, і періодично тривають досі реалізації договору. Обов'язкові платежі передбачені законом, а саме: платежі на забезпечення заявки та виконання договору. Спочатку сума, що вноситься, становить до п'яти відсотків від ціни, наступна сума, що вноситься, становить до тридцяти відсотків від вартості об'єкта і вноситься переможцем конкурсу, торгів або аукціону. Вимоги до учасників торгів, документації викладено у ФЗ №94. Усі вимоги потрібно знати учасникам торгів.
Наразі вирішено питання продовження договору оренди, що вже існує. Спрощення правил продовження оренди держмайна прийнято урядом РФ. Відповідно до правил за орендарем (сумлінним) зберігається право оренди без організації аукціону, конкурсу, торгів при виконанні наступної процедури:
- Розмір плати за оренду встановлюється за підсумками оцінки вартості нерухомості за ринковою вартістю;
- Мінімальний період переукладання договору оренди складаєтри роки.
Таким чином, для продовження договору оренди власності муніципальних, державних органів необхідна процедура оцінки майна за ринковою вартістю. Справедливість процедури оцінки нерухомості полягає в тому, що підприємець упевнений, що майно перебуває у його користуванні, а плата за оренду визначена на підставі оцінки оренди та відповідає ринковим цінам.
Орендна ставка дорівнює грошовій сумі, за яку нерухомість була б передана в оренду на конкретну дату (дату оцінки) за дотримання умов:
- наявність розвиненого ринку;
- наявність інформації про пропозиції оренди на ринку;
- Поінформованість учасників угоди;
- Відсутність впливу на правочин надзвичайних обставин.
Таким чином, розрахунок величини орендної плати передбачає, що капіталізація отриманого за рахунок експлуатації об'єкта прибутку порівнянна з ринковою вартістю. Оцінювач визначає величину ринкової вартості нерухомості, виявляє величину прибутку підприємця, розраховує величину орендної плати за об'єкти, що передаються. Основні методи розрахунку орендної ставки – це методи капіталізації, ринкової екстракції, порівняння.