Як оформити іпотечне страхування
При оформленні іпотечного кредиту звичайною практикою всіх банків є вимога щодо укладання договору комплексного іпотечного страхування, який зазвичай поєднує три різні види страхування — страхування об'єкта застави, страхування життя та працездатності позичальника, а також страхування ризику втрати права власності на об'єкт застави (титульне) страхування). Ми постараємося дати відповіді на найпоширеніші питання, що виникають під час оформлення іпотечного страхування.
У якій компанії можна страхуватися?
При виборі страхової компанії насамперед необхідно ознайомитись із переліком акредитованих страхових компаній. Акредитованими страховими компаніями є партнери банку, які пройшли перевірку, чиї показники діяльності, зокрема фінансові, та умови надання страхової послуги відповідають вимогам цього банку.
Теоретично можливо оформити поліс у неакредитованій страховій компанії, але для цього необхідно, щоб страхова компанія пройшла перевірку на відповідність вимогам. Необхідно отримати від страхової компанії досить великий комплект документів (установчі документи, фінансову звітність тощо), який кожна компанія готова надати. Процес розгляду документів банком триває до 60 днів. Навіть якщо клієнт за допомогою представників страхової організації зможе зібрати повний комплект документів, він не завжди матиме 60 днів у запасі до виходу на угоду з оформлення іпотеки. Але й за відсутності тимчасових обмежень немає гарантії, що страхова компанія відповідатиме вимогам банку.
Якщо банк вимагає оформити поліс у певній компанії, посилаючись на те, що вони приймають документаціюлише однієї компанії, це порушення ФЗ «Про захист конкуренції» та постанови уряду України №386. Клієнт може написати скаргу до ФАС. Але, як показує практика, у цьому випадку є можливість відмови банку у наданні кредиту «без пояснень причини».
Як визначити страхову суму?
При первісному оформленні іпотеки страхова сума встановлюється відповідно до умов, прописаних у кредитному договорі. Вона може встановлюватися як у розмірі кредиту, і у розмірі кредиту, збільшеного на фіксований відсоток (10—15%). Така страхова сума встановлюється для того, щоб у разі виникнення страхового випадку сума відшкодування максимально покрила заборгованість перед банком з урахуванням можливих нарахованих штрафів за прострочення платежів за кредитом.
При цьому гроші, які вже вкладені в нерухомість у вигляді початкового внеску та сплачених внесків за кредитом, клієнт не поверне. У зв'язку з цим слід розглянути можливість страхування майна від загибелі та пошкодження та втрати права власності на повну ринкову вартість.
Більшість страхових компаній пропонують оформити збільшення страхової суми окремим однорічним полісом із наступною пролонгацією. Зроблено це для надання можливості клієнту призначити вигодонабувачем не банк, а страхувальника, включити до полісу додаткові ризики (внутрішнє оздоблення, цивільну відповідальність), вносити зміни до полісу та оформити розстрочку платежу без погодження з боку банку (за умовами кредитних договорів більшості банків внесення змін до договір іпотечного страхування можливий лише за письмовою згодою банку).
На який термін потрібна страховка?
Строк страхування встановлюється банком та прописаний уумовах кредитного договору (договору про іпотеку) Це може бути однорічний поліс із щорічною пролонгацією або багаторічний. Але у будь-якому разі клієнт має здійснювати безперервне страхування на весь період дії кредитного договору. У випадках порушення безперервності страхування деякі банки йдуть назустріч клієнту та надають пільговий період, як правило, місяць для відновлення страхування. Якщо пільговий період відсутня, а клієнт прострочив оплату договору страхування чи взагалі вирішив від нього відмовитися, банк може застосувати штрафні санкції: починаючи зі збільшення відсотка за кредитом і закінчуючи вимогою дострокового погашення кредиту, що залежить від умов кредитного договору.
Наскільки правомірні такі дії банку?
Відповідно до ФЗ № 102 «Про іпотеку (заставу нерухомості)», страхування предмета застави від ризиків втрати та пошкодження є обов'язковим і здійснюється відповідно до умов договору про іпотеку, які містять вимоги про безперервність страхування. Згідно зі статтею № 35 цього закону, при порушенні обов'язків зі страхування закладеного майна заставоутримувач (банк) має право вимагати дострокового виконання зобов'язань за кредитом.
Щодо вимог щодо страхування життя та титулу, дані види страхування є добровільними. Однак умовами кредитних договорів більшості банків передбачено збільшення процентної ставки за договором у разі невиконання умов добровільного страхування. Якщо позичальник відмовляється від страхування життя та/або титулу, банк має право підняти відсоткову ставку за кредитом до розмірів, зазначених у договорі.
На який термін страхувати титул?
Відповідно до пункту 1 статті 181 ЦК України, строк позовної давності за вимогами про визнаннянікчемної угоди недійсною становить три роки. У разі пред'явлення позову особою, яка не є стороною правочину, строк позовної давності не може перевищувати десять років з дня початку виконання правочину.
Тобто протягом десяти років з моменту придбання квартири може з'явитися попередній власник, чиї права було порушено під час проведення будь-яких угод, що передували останній, внаслідок якої клієнт набув права власності на нерухомість, та подати позов про визнання правочинів недійсними. Отже ризик припинення права власності у позичальника триває до десяти років.
Незважаючи на це, багато банків не заперечують оформлення титульного страхування тільки на перші три роки володіння нерухомістю. Але при цьому клієнт повинен розуміти, що на наступні роки ризик втрати права власності лежить на ньому самому.
Як визначити вартість іпотечного страхування?
Іпотечне страхування є комплексним продуктом, що складається з кількох видів страхування. На підсумковий тариф впливає багато чинників. Приблизно розрахувати вартість, спираючись на досвід знайомих та інтернет-джерела, неможливо. Вартість страховки для конкретного об'єкта страхування та позичальника вам зможе озвучити лише працівник страхової компанії.
Для отримання остаточної пропозиції від страхової компанії необхідно заповнити заяву та подати необхідні документи. Виберіть для себе кілька пропозицій за найоптимальнішою ціною та іншими параметрами, заповніть заяву та надішліть разом із комплектом документів співробітникам обраних страхових компаній. У середньому остаточна відповідь від компанії надходить протягом доби. Якщо за умовами банку потрібне оформлення багаторічного договору страхування, запитайте у страховоїКомпанії графік страхових платежів на весь термін, щоб оцінити тарифи за майбутні періоди. Як правило, тариф зі страхування життя позичальника щороку збільшується, тариф з майна та титульного страхування повинен залишатися незмінним. Деякі компанії можуть виставити мінімальні тарифи на перший рік страхування, але з другого року різко їх збільшити. Робиться це з метою залучення клієнта, з розрахунком на те, що при оплаті чергового періоду клієнт не скористається правом змінити страхову компанію, оскільки цей процес може бути пов'язаний із певними труднощами. Заощадивши зараз, ви можете витратити значно більше у майбутньому.
Так як іпотечне страхування - тривалий вид страхування і він необхідний до моменту погашення кредиту, є ще багато нюансів і проблем, з якими може зіткнутися клієнт протягом дії договору: продовження полісу страхування, зміни у зв'язку з рефінансуванням або реструктуризацією, настання страхового випадку тощо д. На ці питання ми постараємося дати відповіді в майбутніх порадах зі страхування.