Як оформляється іпотека на земельну ділянку

Багато українських громадян не хочуть жити в умовах галасливого мегаполісу і намагаються перебратися за місто. Купити готову нерухомість для проживання доступно небагатьом, а ось побудувати за власним проектом будинок мрії – цілком реальний та здійсненний проект.

Саме тому популярним різновидом іпотечного кредиту єіпотека на земельну ділянку, і якщо вона відповідає всім обов'язковим вимогам закону, то споживач має всі шанси оформити іпотеку на земельну ділянку у фінансово-кредитній установі. Безумовно, одержувачу застави доведеться подолати трудомісткий та тривалий процес збирання пакета документів для укладання договору іпотеки на земельну ділянку.

Іпотечні договори під заставу землі стали застосовуватися в Україні з кінця останнього десятиліття 20 століття, і фахівцям доводилося долати низку проблем та практичних труднощів. З цієї причини дані юридичні операції не набули широкого поширення.

Низка теоретичних питань і зараз залишилася до кінця невирішеною.

Критерії відповідності землі під час оформлення іпотеки

Коли потенційний позичальник подав у банку заявку на видачу іпотеки, йому доведеться деякий час чекати на її розгляд та винесення рішення. Фінансово-кредитна установа перед схваленням видачі кредитних ресурсів має бути впевнена в тому, що земельний наділ, що купується, є ліквідним. Це означає, що ділянка досить прибуткова і оборотоспроможна.

На якість земельної ділянки впливають основні показники:

Розташування дома. Важливий чинник – близькість до населених пунктів.
Ступінь розвитку інфраструктури.
Категорія ґрунтів, які становлять земельний наділ.
Близькістьрозташування транспортних розв'язок.
Ділянка не повинна розташовуватись на місцях водоохоронних, природоохоронних, резервних зон.
Ділянка повинна мати зафіксовані межі.
Ділянка повинна розташовуватися далеко від місць скидання побутових відходів промислових підприємств.
Відстань від банку, що видав іпотечний кредит (регіону, де він розташований) повинна бути мінімальною. Наприклад, в умовах договору застави нерухомого майна більшість кредитно-фінансових організацій вносять пункт із конкретним зазначенням граничної віддаленості місцезнаходження ділянки, наданої у заставу. Зазвичай, встановлюється відстань трохи більше 50-70км від населеного пункту, у якому розташовується банк-заставодавець.
Ділянка має бути поставлена на кадастровий облік.
Наявність на території земельного наділу природної водойми та лісової зони.
Якщо поблизу земельної ділянки знаходиться під'їзна доріжка, що забезпечує відкритий доступ для руху всіх видів транспортних засобів, це вважатиметься благополучною обставиною.
Земельна територія ділянки має належати до земель населених пунктів із дозволеним використанням для індивідуального житлового будівництва, ведення особистого підсобного господарства. Слід зазначити важливий момент – землі сільськогосподарського призначення лише в поодиноких випадках будуть розглянуті фінансово-кредитною установою як предмет застави. Саме тому іпотека на земельну ділянку сільськогосподарського призначення не набула широкого поширення у вітчизняній фінансово-кредитній системі.
Ділянка не повинна мати додаткових обтяжень: арешту чи оренди. Також він не повинен перебувати у заставі.
Купити можна лише той земельний наділ, якийперебуває у власності продавця. Це має бути підтверджено відповідними документами.
Вказується мінімально допустима площа землі, яка може регулюватися регіональними, містобудівними чи земельними нормативними актами.

У пріоритеті фінансово-кредитні установи мають ділянки, які є частиною котеджного селища через їх стабільну затребуваність на ринку нерухомого майна, а також високий рівень упорядкованості.Іпотеку на земельну ділянку цього виду позичальник може отримати на більш лояльних умовах.

На що звернути увагу перед покупкою земельної ділянки

Громадянам, які підібрали ідеальну ділянку (на їхню власну думку), перед укладенням угоди потрібно загострити увагу на істотних факторах, які через роки можуть вплинути на формування ціни земельного наділу, що купується. Розглянемо ці моменти детальніше:

Спочатку познайомтеся з майбутніми сусідами та поставте питання щодо поточних справ на даній території. Слід ненав'язливо дізнатися про безпеку місцевості, якість землі та інші важливі тонкощі, інформація про які доступна лише тим людям, які деякий час проживали в цій місцевості. З'ясуйте, які фактори місцевої землі вважають недоліками, а які переваги.
Після цього займіться самостійним вивченням прилеглої до вашої ділянки території. Зверніть увагу на наявність під'їзних шляхів та комунікацій та поцікавтеся у мешканців, чи є поблизу виробничі бази, здатні засмічувати довкілля.
Не зайвим буде вивчити розміщену у ЗМІ інформацію. Наприклад, в інтернеті або у свіжій пресі можна знайти цікаві статті щодо тієї місцевості,якою ви купуєте земельний наділ. В електронних та друкованих виданнях можуть бути відомості про екологічні проблеми місцевості або загострену кримінальну обстановку.

Які землі не можна купити в іпотеку

Земель із площею, яка не відповідає нормативним вимогам щодо мінімальних розмірів.
Земель, що належать муніципальним чи державним органам влади, у своїй п. 1 ст. 62.1. Федерального закону від 16.07. 1998 р. №102-ФЗ «Про іпотеку» вказує на можливість видачі іпотеки на землі з нерозмежованою державною власністю. Але тут має працювати така умова – ділянка призначена для житлового будівництва.

Які документи необхідно надати під час оформлення іпотеки на земельну ділянку

Для того, щоб оформити іпотеку на земельну ділянку заставоодержувачу знадобиться зібрати оформлений належним чином пакет документів. Ось перелік необхідних паперів:

1. Правовстановлюючий документ на землю.

2. Свідоцтво про державну реєстрацію власних прав на земельний наділ.

3. Акт, який підтверджує, що продавець є власником землі.

4. Кадастровий план землі, що містить таку інформацію:

5. Якщо у земельного наділу, що купується, є співвласник, який не досяг повноліття, то знадобиться отримати дозвіл органів піклування та опіки.

6. Звіт незалежного експерта-оцінювача.

7. Довідка, що підтверджує, що на земельній ділянці, що купується, немає будівель. Цей папір потрібно взяти до бюро технічної інвентаризації.

8. Якщо наділ землі перебуває у спільній власності подружжя, необхідно отримати згоду продаж від другого супруга. Документ потрібно завірити унотаріуса.

Вимоги до заставоодержувача при покупці землі в іпотеку

Вони є українськими громадянами;
Позичальник має постійний дохід, якого вистачає на погашення зобов'язань за кредитним договором;
Повнолітні громадяни, у яких ще не настав пенсійний вік;
Позичальник не мав у минулому негативної кредитної історії та справно платив за своїми зобов'язаннями;
Реєстрація позичальника у населеному пункті, де розташоване відділення банку, який видав кредит;
Позичальник має документи, які підтверджують постійну трудову зайнятість.

Ймовірні додаткові витрати при оформленні іпотеки на земельну ділянку

Після того, як позичальник підпише іпотечний договір, йому доведеться понести певні фінансові витрати. По-перше, йому треба заплатити за те, щоб на ділянку приїхали співробітники банку – там буде проведено огляд та аналіз місцевості. Потім на місце слід запросити команду оцінювачів, які мають ліцензію – їх послуги також доведеться оплачувати майбутньому власнику земельної ділянки.

Крім того, позичальника чекає сплата комісійної винагороди банку за те, що було відкрито кредитний рахунок. Під час збору необхідного пакета документів будуть папери, що вимагають нотаріального засвідчення. Як ви розумієте, послуги приватного нотаріуса теж доведеться сплачувати.

Специфіка договору застави нерухомого майна

Цей вид іпотеки відрізняє комплекс важливих особливостей, що передбачають:

Право позичальника для будівництва. Це виявляється в тому, що на ділянці, яка перебуває в заставі, вона може зводити будь-які будівлі, і для цього повідомляти кредитора не потрібно.
Право фінансово-кредитної установи без згоди заставоутримувачазводити на належному йому земельному наділі будівлі.
Якщо землі, що здається як іпотечного застави, є споруди та будівлі, то права кредиторів поширюватимуться ними теж. Але тут є важливий момент – відчуження нерухомого майна, розташованого на землі, здійснюється лише за згодою власника застави.
Потрібно розуміти, що ліквідність земельних ділянок суттєво нижча за квартири, і з цієї причини банк наполягатиме на тому, щоб відсотки за кредитом були максимально високі.
Після того, як іпотечний договір буде підписано, у позичальника з'являються законні права на споруджені на ділянці будівлі. Ця норма відбиває принцип земельного права, суть якого полягає у єдності долі земельного наділу та пов'язаного нерухомого майна. Цей принцип описаний у пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодексу РФ.
Неможливо зробити запорукою лише частину земельної ділянки, оскільки у разі придбання громадянином частки у частковій чи спільній власності, вона може бути гарантом іпотеки лише після того, як буде зібрано додаткові папери. Фінансово-кредитна установа вимагатиме оформити згоду решти власників часток земельного наділу.

Варіант отримання нецільового кредиту

Якщо ділянка має низьку ліквідність, то фінансово-кредитна установа запропонує позичальнику нецільовий кредит. Даний варіант передбачає отримання запозичених у банку фінансових ресурсів, використовуючи як заставного майна об'єкт нерухомого майна, який на правах власності належить одержувачу застави.

Як відбувається оформлення договору іпотеки на земельну ділянку

Цільова іпотека буде оформлена у стандартному порядку, який доповнюєтьсядеякими моментами. Банк схвалює надану позичальником заяву, його кредитну історію, дані про заявника. Після цього оцінювачі займаються своєю безпосередньою діяльністю дома. У процесі оцінки земельного наділу враховуються такі показники:

Тип ґрунту;
Розмір ділянки;
Розташування наділу;
Рельєф земельного наділу;
Глибина ділянки;
Якість земельної території;
Витрати, пов'язані з благоустроєм землі;
Дохід у залежності від показника ринкових цін;
Страхові внески;
Податки

Після того, як висновок експертів буде на руках, згідно з його результатами кредитна організація приймає рішення щодо ліквідності землі. На підставі цього факту буде встановлено відповідну процентну ставку за іпотекою.

Іпотека на землі сільськогосподарського призначення

Коли відбувається оцінка сільськогосподарських земель, на перше місце виходять такі показники:

Потенційні витрати та доходи при використанні
Показники врожайності
Кам'янистість ґрунту
Механічний склад ґрунту

Підіб'ємо підсумки: договір застави на нерухомість у вигляді земельного наділу - тривалий і досить складний процес, що вимагає багато фінансових вкладень та сил для його реалізації.

Перед тим, як набувати наділ землі, слід детально перевірити умови, в яких він знаходиться, а також його якість – це робиться для того, щоб переконатися у його прибутковості.

Необхідно враховувати наявність систем комунікації, розвиненість місцевої території, наявність інфраструктури.

Громадяни, які прийняли рішення купити землю, отримали змогу впоратися з існуючими обмеженнямирізними способами, що їх пропонує гнучка кредитна система.