Як правильно скласти договір оренди житла Які пункти включити

Щоб уникнути неприємних сюрпризів після заселення до квартири, потрібно правильно скласти договір оренди житла. У поданій статті ми докладно розповімо, які нюанси слід враховувати при оформленні угоди, які пункти мають бути включені і як уникнути порушення своїх прав під час укладання угоди.

○ Значення правильного договору.

Від того, наскільки правильно оформлена угода про оренду житлоплощі залежить, як будуть дотримуватися права сторін. Так, якщо не вказати в документі суттєві умови, він вважатиметься недійсним, що спричинить відсутність відповідальності учасників угоди.

Також важливим є реєстрація договору, укладеного більше ніж на рік. Без цієї процедури угоду також буде визнано недійсною.

Важливо, щоб усі пункти угоди влаштовували кожну зі сторін, яка поставила свій підпис. Це допоможе знизити ризик виникнення конфліктів у майбутньому.

○ Як скласти договір оренди:

✔ Які умови потрібно обов'язково відобразити у договорі?

Щоб угода була визнана дійсною, у ній мають бути зазначені всі істотні умови правочину. У договорі оренди таким є предмет угоди.

«У договорі оренди мають бути зазначені дані, що дозволяють безперечно встановити майно, що підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. За відсутності цих даних у договорі умова об'єкт, підлягає передачі у найм, вважається не узгодженим сторонами, а відповідний договір вважається укладеним (п. 3 ст. 607 ДК РФ)».

Додатковими умовами, які слід відобразити вугоді, є:

Розмір орендної плати.
Термін дії правочину.
Можливість суборенди та інші особливості щодо погодження сторін.

○ Структура договору:

Дуже важливо, щоб було дотримано структуру документа та прописано всі необхідні пункти.

✔ Сторони договору.

Оформлення документа починається із зазначення учасників угоди. Тут потрібно прописати:

✔ Предмет договору.

Цей пункт є істотною умовою договору, без якого він не вважатиметься дійсним. Тут має бути визначено, про що йдеться у документі. В даному випадку потрібно прописати:

✔ Оплата за житло.

Тут слід зазначити:

Розмір щомісячної сплати.
Варіант її внесення (готівковий чи безготівковий розрахунок).
Терміни оплати (до якого числа місяця має бути здійснено).

Також важливо у цьому пункті вказати можливість підвищення орендної плати. За його відсутності у господаря буде право щорічно збільшувати розмір оплати. Орендареві потрібно вкрай уважно ознайомитися з цим пунктом, тому що саме він визначатиме його право на відмову від підвищення оплати та дотримання прав.

✔ Строк договору.

Тут необхідно конкретно вказати, протягом якого період угода буде реальної. Якщо цей пункт буде пропущено, термін оформлення вважатиметься невизначеним. У цьому випадку кожна зі сторін може розірвати угоду, попередивши про свої наміри контрагента за 3 місяці до звільнення житлоплощі (п. 2 ст. 610 ЦК України).

Максимальний термін дії угоди – 5 років. Якщо у договорі прописати термін, що перевищує цей період, часом дії документа буде 5 років.

Договір оренди, укладений натермін, перевищує встановлений законом граничний термін, вважається укладеним терміном, рівний граничному (п. 3 ст. 610 ДК РФ).

✔ Права та обов'язки.

Тут потрібно максимально докладно прописати, які права є у кожного учасника в період дії договору та які зобов'язання угоду на нього накладає. Так, у цьому пункті слід визначити, що у сторін виникають такі зобов'язання:

У орендодавця надання житлоплощі для проживання, якщо в квартирі виявляться дефекти, які не були позначені в момент укладання угоди, від нього може знадобитися їхнє усунення.
У орендаря – дбайливе ставлення до майна та своєчасне внесення орендної плати.

При цьому сторони мають такі права:

У орендодавця – систематично перевіряти стан нерухомості, що здається.
У орендаря – запрошувати тимчасових постояльців (термін перебування яких не більше півроку), за згодою господаря здавати нерухомість у суборенду.

✔ Відповідальність.

Дуже важливо вказати у договорі міри відповідальності несе кожна сторона. При цьому пункти угоди здебільшого стосуються квартиронаймача, тому що основний обов'язок орендодавця – надання житлоплощі. При цьому орендар несе відповідальність за:

Псування отриманих у користування речей.
Несвоєчасну оплату.

Крім того, саме орендар, який підписує договір, несе відповідальність за всіх осіб, які проживають на житлоплощі. Саме з нього стягуватимуться всі штрафні санкції за порушення умов угоди.

Також слід враховувати, що види покарання, передбачені законодавством, діятимуть незалежно від того, вказані вони у договорі чи ні. Цестосується випадків надання неправдивих відомостей, фальсифікації документів тощо.

○ Чи можна до договору включати інші пункти?

Укладений та зареєстрований договір підлягає зміні лише за згодою обох учасників правочину. Так, у період проживання можуть бути внесені додаткові умови, що конкретизують права та обов'язки сторін. Чим докладніше буде укладено угоду, тим нижчим є ризик виникнення конфліктних ситуацій.

✔ Поліпшення житлової площі.

Окремим пунктом до угоди може бути внесено право на поліпшення житлових умов у період оренди. У цьому випадку важливо вказати, за чий рахунок здійснюється ремонт і як це відбивається на розмірі орендної плати.

Це питання вирішується між сторонами угоди, але має обов'язково фіксуватися у документі.

✔ Страховий депозит.

Це гарантійна сума, яка виступає страховкою відшкодування збитків, завданих у період користування житлоплощею. Якщо після закінчення періоду дії угоди сторони не матимуть претензій одна до одної, депозит повертається орендарю.

Умова про передачу страхової суми прописується у договорі окремим пунктом. Необхідно вказати його розмір (дорівнює сумі щомісячної орендної плати) та відсоток, який утримуватиметься за завдані збитки.

✔ Інші часті пункти договору.

Крім перелічених пунктів, до угоди можуть включатися інші умови. Наприклад:

Заборона на проживання у квартирі з тваринами.
Наявність дітей.
Обмеження кількості мешканців.
Заборона на використання приміщення, що здається, в підприємницьких цілях і т.д.

Усі пункти мають бути узгоджені сторонами перед підписанням документа.

○ Додаток до договору.

Для доповнення угоди корисно скласти додатки до договору:

Опис майна – докладний перелік речей, що передаються у тимчасове користування із зазначенням кількості та технічного стану.
Графік платежів – вказати усі дати отримання фінансових коштів у період дії угоди.

Кожен додаток підписується сторонами як і основний договір. Також можуть складатися інші програми на розсуд сторін.

○ Список мешканців.

Затвердження списку мешканців як додаток до договору гарантує орендодавцю, що його житлова площа буде використовуватись згідно із затвердженою угодою. Упорядкування такого документа накладає відповідальність на орендаря за кількість осіб, які проживатимуть в орендованій житлоплощі.

Без оформлення додатка зі списком мешканців орендар має право запрошувати до квартири тимчасових мешканців без згоди орендодавця.

○ Акт прийому передачі.

Даний додаток складається під час укладання договору та фіксує факт передачі нерухомості у тимчасове користування. У документі слід зазначити:

У додатку зазначаються реквізити сторін, ставиться підпис кожного учасника.

○ Підписання договору.

При підписанні угоди кожної із сторін слід зазначити:

Щоб додатково убезпечити себе, сторони можуть домовитись про нотаріальне засвідчення документа.

Таким чином, договір оренди квартири має безліч нюансів, які потрібно враховувати для того, щоб угода гарантувала дотримання прав кожної із сторін.

○ Поради юриста:

✔ В агентстві договір типовий і не хочуть міняти.

Відповідно до п. 4 ст. 421 ГК РФ, що регулює свободу договору, в угоду вносяться пункти на розсудсторін, за умови їхньої відповідності вимогам законодавства. Тому слід виставити вимогу про внесення змін до договору, це ваше право, яке має бути дотримано.

✔ Чи зобов'язаний наймач робити ремонт у квартирі?

Рішення про ремонтні роботи приймається сторонами угоди самостійно. До обов'язків наймача не входить покращення стану житлоплощі, проте цей пункт може бути прописаний у договорі як додаткова умова.

Як укласти договір найму житла. Розповідається у передачі телерадіокомпанії "СВІТ ТВ" - "Ми маємо рацію!"

Опублікував :Вадим Калюжний, спеціаліст порталу ТопЮрист.РУ