Як продати частку у квартирі - Спілка офіцерів
Часто житло оформляється у пайову власність при купівлі. Пайова власність виникає при розділі подружжям квартири, набутої в шлюбі, а також при наслідуванні, даруванні житла і т.д.
Практично всі пайові «співвласники» (звикайте до терміну) житла не відчувають тривог щодо цього свого статусу. При тому, що мати частку квартири не менш небезпечно, ніж курити, сидячи на бочці з порохом. Щоправда реальна небезпека виникає, коли співвласники житла перестають знаходити спільну мову. Класична ситуація - квартира в рівній частковій власності у подружжя. Чоловік помирає та його частку (1/2 квартири) ділять між собою вдова та син (у вдови виявляється 3/4 квартири, у сина 1/4). Якщо син хоче забрати свою частину спадщини, то найпростіше продати квартиру за ринковою ціною та поділити виручені кошти пропорційно часткам. Якщо ж вдова проти такого рішення, то можна закурювати та сідати на бочку. Другий спадкоємець може заплакати і розпрощатися з надією на отримання спадщини, а може й зробити певні кроки – вселитися в квартиру, передати свою частку в управління третій особі або продати її. Наслідки можуть бути дуже сумними для «вдови покійного». Аж до того, що вона буде змушена за копійки продати свою частку і забратися з квартири.
Як продати частку.
Якщо власник частки квартири має намір її продати, він зобов'язаний повідомити про це інших власників житла та запропонувати їм викупити його частку. Практично завжди повідомлення робиться письмово і в ньому вказується точна ціна, за якою планується продати частку.Якщо інші власники дадуть відповідь письмовою відмовою або протягом місяця не викуплять частку, що продається, власник має право продати її будь-кому.
При цьому, як наголошує начальник відділу житлової нерухомості БК_Нерухомість Олена Ніколаєва, ціна продажу повинна точно відповідати ціні, зазначеній у повідомленні на ім'я інших власників. Якщо сума в договорі купівлі-продажу відрізнятиметься від ціни, зазначеної в повідомленнях, надісланих іншим співвласникам квартири, або якщо продавець частки не сповістить будь-кого з них про продаж своєї частки, інші власники квартири зможуть через суд вимагати перевести на них право покупця (фактично скасувати угоду).
Удвічі нижче за ринок.
Частка у праві спільної власності на квартиру – це не об'єкт нерухомості, а майже абстракція. Власник частки не є власником конкретної кімнати та/або комірчини, у нього можуть бути проблеми з проникненням у квартиру або навіть не бути права проживання в ній. Тому вартість частки не відповідає вартості квадратних метрів, що ховаються за цією часткою. За оцінкою Олени Ніколаєвої, вартість квадратного метра частки може бути на 15-40% нижче вартості квадратного метра у звичайній квартирі.
А керівник відділу вторинної нерухомості КБ «Ярмарок» Ірина Зимулькіна говорить про ще більшу різницю – частка у квартирі може коштувати від 20% до 30% тієї ціни, яку можна було б виручити, продавши квартиру цілком. Схожі результати показує аналіз єкатеринбурзького ринку нерухомості. Наприклад, сьогодні за 300 тис. руб. продається 1/6 частка троячки (УП) в районі ЗБВ. Ринкова вартість такої квартири (цілої) від 3,2 млн. крб. Тобто «по ринку» 1/6 частина квартири коштує не менше 533 тис. руб., Що майже вдвічі вище за ціну, за якою продається частка. Схожа ситуація і з іншимиквартирними частками, виставленими на продаж у Єкатеринбурзі. Особливо сильно знецінюється частка, якщо йдеться про маленьку квартиру, в якій неможливе проживання всіх співвласників, і якщо інші власники обмежують доступ (перешкоджають вселенню) власнику частки. Такі частки називають проблемними. У Москві був випадок, коли проблемну половину квартири було продано всього за десяту частину своєї ринкової ціни. Але повернемося до нашої знайомої вдови померлого. Вона має пріоритет на купівлю частки, яку продає син померлого. А той може продати свою четвертинку квартири лише за 1/8 реальної вартості житла. Більше ніхто не дасть. Отже, вдова, заплативши 1/8 вартості квартири, придбає удвічі дорожчий актив та стане одноосібним власником квартири. Втім, багато пайових власників, які захопили квартиру повністю, міркують ще радикальніше. Мовляв, без моєї згоди інші частки продати неможливо, а значить і без викупу чужої частки я зможу користуватися всією квартирою.
Дійсно багато власників квартирних часток роками стримують облогу інших співвласників, не пускаючи їх у квартиру. Така тактика цілком себе виправдовує, але тільки доти, доки інші співвласники всерйоз не переймаються відновленням своїх прав.
Скривджений власник частки може використати один із чотирьох варіантів вирішення проблеми:
- вселитись у квартиру через суд;
- продати свою частку співвласнику-узурпатору;
- Продати свою частку набік.
Теоретично існує п'ятий шлях – вимагати виділення частки у натуральному вигляді. Тоді володіння часткою квартири перетворюється на володіння конкретною кімнатою в цій квартирі, а квартира стає комуналкою. Але на практиці подібний варіант для міської квартири практичнонереалізуємо.
Вселитися через суд.
Юрист Уральської палати нерухомості (УПН) Людмила Плотнікова пояснює, що учасники пайової власності можуть встановити порядок користування частками (кімнатами) між собою добровільно. Якщо ж діалог не виходить, слід звернутися до суду. Той визначить порядок користування площею з огляду на реальну ситуацію кожного власника. У розрахунок будуть прийняті наявність у кожного із співвласників іншої житлоплощі, дітей, утриманців, фінансове становище та ін. частки із спірної квартири «попросять» на підставі того, що він має у власності інше житло. Може трапитися (і траплялося), що суд ухвалить виселити з квартири узурпатора та вселити туди скривдженого співвласника. Втім, якщо йдеться про квартиру з двома та більше кімнатами, то зазвичай суд передає співвласникам кімнати у користування, орієнтуючись на розміри кімнат та часток у власності.
Тяжба по вселенню в проблемну квартиру триває півроку-рік. Але навіть коли процес завершено, заспокоєння не настає. По-перше, залишається конфлікт між мешканцями. По-друге, часто буває, що один із співвласників, повертаючись вкотре до себе додому, переконується, що його ключі не відчиняють вхідні двері. Співвласники змінили замок. Судові пристави та міліція у цьому випадку, швидше за все, не допоможуть. Доведеться знову звертатися до суду.
Вселитися самовільно.
Але можна уникнути судового втручання. Якщо людину не пускають у його квартиру, вона має право увійти туди сама. Це називається самозахист прав (ст. 12 ЦК України). Можна навіть застосувати силу, але лише щоб подолатиперешкода, що заважає доступу до квартири (наприклад, зламати двері). Битися і трощити стіни не можна. Юристи радять – перш ніж ламати двері слід запастись доказами того, що були спроби вирішити питання полюбовно. Це, наприклад, може бути завірена на пошті копія телеграми, що містить прохання до узурпатора забезпечити доступ до квартири та передати комплект ключів. Непогано так само попередньо написати заяву до міліції про неможливість проникнути у квартиру.
Якщо така артпідготовка була проведена, то у правоохоронців, швидше за все, не виникне претензій до співвласника, який вломився в квартиру і заявив узурпатору свої права. Зрозуміло, питання конфлікту співвласників у результаті лише загостриться.
Продати частку.
Можна вирішити проблему радикально і взагалі не зв'язуватись із співвласниками. Як зауважує Олена Ніколаєва, при передачі частки квартири через договір дарування згода співвласників не потрібна. Якщо під дарування було замасковано продаж, то правочин може бути оскаржена через суд, але практично майже неможливо довести, що саме продаж, а чи не дарування. Ще один навіть надійніший спосіб обійти співвласників - заставна схема. Власник частки укладає з покупцем договір позики (ст. 807 ЦК України) на суму за якою він планує продати частку. Як заставу за позикою оформляється частка. Після реєстрації застави в Росреєстрі та отримання власником частки грошей у позикодавця (покупця) оформляється угода про відступне, за якою позикодавець прощає борг і отримує заміну предмет застави - тобто частку квартири. Недолік цієї схеми можуть виникнути складнощі при реєстрації застави в Росреєстрі. Тому власники часток, як правило, під час продажу користуються послугами професійних юристів аборіелторів. У Єкатеринбурзі є низка агентств нерухомості, що працюють із такими об'єктами. До речі. На сьогодні в Єкатеринбурзі на продаж виставлена майже сотня часток квартир і більшість з них продається через агентства нерухомості.
Страшний покупець.
- Людина набуває частки для свого проживання. Він сподівається, що зможе домовитися з іншими співвласниками про спільне користування житлом. Це досить ризикований варіант, але інколи так роблять.
- Частка купується отримання постійної прописки. Частка може бути невеликою, наприклад, 1/100. Реєстрація за місцем проживання власника частки відбувається без згоди співвласників. Достатньо подати до паспортного столу документи про право власності на частку. Щоправда, як зауважує Ірина Зимулькіна, для прописки третіх осіб згода співвласників потрібна. Виняток становлять діти віком до 18 років: їх прописують до батьків.
- Професійні рейдери. Вони купують частки у квартирі для того, щоб усунути «сильного» співвласника на позицію «слабкого» та нав'язати йому свої умови – найчастіше змусити до продажу.
Саме останній персонаж - нічний жах власників часток, які вигнали з квартири інших співвласників і не бажають йти на переговори. Рейдер може створити нестерпні умови сусідам лише самим фактом своєї присутності в квартирі, а може використати більш тонку стратегію. Був, наприклад, випадок, коли людина, яка купила частку 1/4 квартири, вночі навмисно залила кілька нижніх поверхів. Постраждалі подали позов до всіх власників квартири. В результаті виявилось, що власнику 3/4 квартири простіше домовитися з водолюбним рейдером про продаж своєї частки, ніж компенсувати збитки сусідам. …
Мета цієї статті – показати, що навіть нанайагресивнішого власника частки у квартирі можна знайти управу. Звідси висновок - якщо ви не бажаєте жити в одній квартирі з власниками інших часток, то краще не займатися ескалацією конфлікту, а домовитися і викупити чужі частки, або продати спільне житло. Отримайте більше грошей та витратите менше нервів.