Як убезпечити себе від шахрайства під час оренди квартири

Ризик стати жертвою шахрайства під час оренди житла існує завжди, незалежно від того, чи користується орендар послугами ріелтерської агенції чи здійснює угоду самостійно. У поданій статті ми докладно розповімо, які варіанти шахрайства є найпопулярнішими і як треба діяти, щоб убезпечити себе.

○ Що таке шахрайство?

Відповідно до законодавства, шахрайство – присвоєння чужого майна чи права на неналежне особі майно з допомогою обману та/або зловживання наданим довірою (п.1 ст. 159 КК РФ).

Як і інші махінації, шахрайство у сфері оренди житла регулюється Кримінальним кодексом РФ. Воно визначається як:

Факт шахрайства:

«Шахрайство, тобто розкрадання чужого майна чи набуття права на чуже майно шляхом обману чи зловживання довірою, -
карається штрафом у розмірі до ста двадцяти тисяч рублів або у розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до одного року, або обов'язковими роботами на строк до трьохсот шістдесяти годин, або виправними роботами на строк до одного року, або обмеженням волі на строк до двох років, або примусовими роботами терміном до двох років, або арештом терміном до чотирьох місяців, або позбавленням волі терміном до двох років (п.1 ст. 159 КК РФ)».

Або як присвоєння чужого майна:

«Заподіяння майнової шкоди власнику чи іншому власнику майна шляхом обману чи зловживання довірою за відсутності ознак розкрадання, вчиненого у великому розмірі, карається штрафом у розмірі до трьохсот тисячрублів або у розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до двох років, або примусовими роботами на строк до двох років з обмеженням волі на строк до одного року або без такого, або позбавленням волі на строк до двох років зі штрафом у розмірі до вісімдесяти тисяч рублів або у розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за період до шести місяців або без такого та з обмеженням волі на строк до одного року або без такого».

○ Актуальні схеми шахрайства:

Квартирні аферисти вдосконалюють свої навички з кожним роком, тому слід бути дуже уважним як при купівлі нерухомості, так і її оренді. Нижче будуть розглянуті найпопулярніші схеми шахрайства, які найчастіше застосовують.

✔ Здача квартири у суборенду.

За законом будь-який квартиронаймач має право здавати орендовану житлоплощу в суборенду. Єдина умова для цього – згода власника. Але саме суборенду шахраї найчастіше обирають для отримання незаконного зиску, коли жертвою стають як наймач, який втрачає гроші, так і наймодавець, житло якого використовується не за домовленістю. Виглядає схема в такий спосіб:

Щоб убезпечити себе від такого розвитку подій, слід дуже ретельно перевіряти документи та наполягати на укладенні договору. Попросіть копії документів, що встановлюють право, і звірте інформацію, представлену в них з Росреєстром. Не соромтеся ставити якомога більше питань, навіть найдосвідченіший шахрай не може нескінченно говорити неправду.

✔ Ремонт замість оплати.

В цьому випадку жертвою шахрайства стає наймодавець, якому у наполегливій формі пропонують зробити ремонт у рахунок орендної плати. Мотивують це, як правило, станомсанвузла чи кухні. Господар, погоджуючись з непрезентабельним виглядом квартири і думаючи про можливість у майбутньому легше знаходити квартиронаймачів погоджується. У результаті ремонт затягується на невизначений час, орендодавець не бачить ні результатів ремонту, ні орендної плати. В результаті він виселяє мешканців і, цілком можливо, виявляє, окрім незробленого ремонту, значне погіршення стану житлоплощі.

Подібною схемою можуть скористатися і орендодавці. Вони домовляються про ремонт за рахунок мешканця, але щойно він закінчений, піднімають оплату в кілька разів або просто виселяють під надуманим приводом. Щоб не стати жертвою такого варіанта шахрайства, потрібно обов'язково укладати договір оренди. Якщо сторони домовляються про ремонт у рахунок оплати, цей пункт має бути обов'язково включений до угоди з докладним описом, хто ремонтує та який максимальний термін ремонтних робіт.

✔ Отримання документів, що встановлюють право.

У цьому випадку квартиронаймач під будь-якими приводами бере оригінали правовстановлюючих документів. Як правило, провернути таке легше із літніми власниками, які відрізняються зайвою довірливістю. Після отримання документів шахрай (як правило, їх кілька) швидко провертає угоду купівлі-продажу та зникає з отриманими грошима.

Жертвою в цьому випадку стає довірливий орендодавець, який замість отримання орендної плати позбавляється житлоплощі. Такий варіант афери має більш глобальні масштаби, ніж отримання прибутку від оренди та класифікується як діяння, вчинене організованою групою осіб.

Щоб уникнути такого розвитку подій, не можна нікому давати на руки оригінали правовстановлюючих документів за жодним приводом. Навіть якщо на даний момент у вас немаєможливості відксерити їх, а квартиронаймач пропонує це зробити, дійшовши до найближчого пункту, в жодному разі не можна погоджуватися.

✔ Продаж орендованого житла.

Жертвою при даній схемі, коли відбувається здача в оренду житла, що знаходиться в процесі продажу, є квартиронаймач. При цьому орендодавець зазвичай вимагає оплатити проживання на кілька місяців вперед, забуваючи згадати про процедуру продажу. У результаті квартирант живе кілька днів або тижнів, до моменту появи покупців, після чого його благополучно виселяють.

Щоб убезпечити себе від такого розвитку подій, дуже важливо укласти договір оренди, в якому буде детально розписано термін оренди. Також будь-яка передача грошей має відбуватися виключно з оформленням розписки.

✔ Угода з неналежною особою.

Жертва подібного шахрайства – квартиронаймач. Тому якщо вам не представляють документи, що встановлюють право на житлоплощу, варто насторожитися. Навіть якщо це пояснюється тим, що квартира оформлена на старого родича або брата, який перебуває у відрядженні за кордоном, не варто укладати угоду. Швидше за все, дуже швидко з'явиться той самий літній родич або брат, який несподівано прилетів додому, і попросить терміново звільнити житло.

Тому при найменшій відмові від демонстрації правовстановлюючих документів потрібно ще раз подумати, перш ніж передавати гроші за оренду квартири.

✔ Виселення з надуманих підстав.

Тут жертва – орендар. Після того, як він передає оплату за проживання на кілька місяців наперед, господар починає знаходити причини його виселення. Це можуть бути скарги від сусідів (скоріше за все, надумані), псування майна тощо. У результаті, через певну кількість часу (дозакінчення сплаченого терміну) його просять звільнити житло. Отримані авансом гроші йдуть у рахунок компенсації за моральні та матеріальні збитки.

Уникнути такого можна, склавши правильний договір оренди із додатком акта приймання-передачі майна та описом речей.

✔ Зміна замків.

Жертвою такої схеми є квартиронаймач, у якого беруть оплату на кілька місяців наперед і віддають ключі від житла. Приїхавши, він виявляє, що вони не відчиняють замок, а господар, який отримав гроші, стверджує, що вперше бачить його.

Щоб не потрапити на вудку шахраїв, укладайте договір і віддавайте гроші виключно під розписку із зазначенням підстави, на якій передаються фінанси.

✔ Підроблені агентства.

За такої схеми шахрайства у ролі жертви виступає орендар. У підробленому агентстві нерухомості йому пропонують придбати список потенційних орендодавців, гарантуючи отримання відповідного варіанту. Вартість такого списку зазвичай дорівнює місячній орендній платі або перевищує її. Для більшої переконливості ріелтори можуть призначати при квартиронаймачі зустрічі з неіснуючими орендодавцями.

Обман з'ясовується, коли за купленим списком не вдається знайти жодного орендодавця. Щоб не стати жертвою такої схеми, не варто погоджуватися на жодні додаткові послуги агентств нерухомості. Їхній обов'язок знайти житло для клієнта, влаштувавши зустріч із господарем квартири, а будь-які інші пропозиції повинні викликати настороженість.

✔ Квартира у заставі у банку.

Тут також жертвою є квартиронаймач, який заселяється у квартиру, що перебуває у банківській заставі через борги або іпотечний кредит. У такому разі необхідний дозвіл банку на оренду і якщо його немає (у випадках зшахрайством), то орендаря можуть виселити судові пристави. Повернути внесені за оренду гроші можна лише за наявності договору оренди та розписки про передані фінанси.

✔ Інші варіанти шахрайства.

Інші схеми афери можуть провертатися агентствами нерухомості:

При огляді житлоплощі квартиронаймачеві ненав'язливо натякають, що крім нього є інші кандидати і якщо він хоче отримати це житло, потрібно трохи доплатити. Як правило, це просто спосіб виманювання грошей та інших кандидатів просто нема.
Квартиранту під час звернення пропонують внести певну суму як заставу отримання послуг. При цьому передача грошей не фіксується жодними документами та не може бути доведена.

○ Як убезпечити себе від шахрайства.

Незважаючи на те, що схеми афер удосконалюються з кожним днем, знизити ризик попадання шахраю можливо. Найкращий спосіб для забезпечення правової безпеки – укладання правильного договору оренди. У ньому необхідно прописати:

Сторони.
Предмет.
Права та обов'язки кожного учасника.
Відповідальність за їхнє невиконання.
Строк дії угоди.
Розмір та спосіб орендної плати.
Можливість настання форс-мажорних обставин.
Повні реквізити сторін.

Також дуже важливо скласти акт прийому-передачі майна, у якому фіксується фактичний стан житлоплощі, а також свідчення лічильників. Обов'язковим є й опис майна, у якому докладно прописується, які речі, та у якому стані передаються у тимчасове користування із зазначенням їх кількості.

Договір, укладений більше, ніж на рік, підлягає обов'язковій державній реєстрації і якщо одна із сторін ухиляється відцієї процедури – це привід насторожитись.

Іншим важливим пунктом зниження ймовірності шахрайства є уважна перевірка документів як власника, так і на житлоплощу. Серед поданих паперів мають бути і оригінали (витяг з Росреєстру про відсутність обтяжень). Варто уважно звіряти реквізити інших документів із цим.

Не менш важливо перевірити агенцію, з якою збираєтеся укласти договір. При виборі звертайте увагу на період провадження діяльності, відсоток успішних угод та відгуки клієнтів.

Таким чином, дотримуючись певної обережності та проявляючи уважність, можна звести до мінімуму ризик стати жертвою квартирних шахраїв при оренді житла.

○ Поради юриста:

✔ Пропонують винайняти квартиру без вказівки терміну.

Можна погоджуватися на це, якщо укладається договір. За відсутності пункту про термін його дії угода вважається укладеною на максимальний термін – 5 років. Також важливо враховувати, на який період ви домовляєтеся з господарем. Якщо термін передбачуваної оренди перевищує 1 рік, договір підлягає обов'язковій державній реєстрації, без якої він вважатиметься недійсним.

✔ Дільничний вимагає виселятися із квартири.

Квартиранта можуть примусово виселити за умови:

Систематичному порушенні термінів оплати (при короткостроковому договорі достатньо 2 місяців, при довгостроковому – півроку).
Порушення тиші після 11-ї вечора.
Зловживання спиртними напоями.
Створення загрози для безпеки сусідів.
Завдання шкоди майну.

У кожному з цих випадків можливе примусове виселення, але йому необхідне судове рішення, яке виконується приставами. Дільничний виселяти не має права.

Якуберегти себе від шахрайства під час оренди квартири. Розповідає Катерина Ісаєва, юрисконсульт адвокатського бюро Ольги Котик.

Опублікував :Вадим Калюжний, спеціаліст порталу ТопЮрист.РУ