Як уникнути шахрайства при покупці житла Корисні поради Дім
Як уникнути шахрайства при покупці житла
Історії ошуканих пайовиків — людей, які вклали чималі гроші, часто останні, а то й запозичені, у будівництво нового даху над головою, а потім з вини недобросовісних забудовників і грошей втратили, і дах не отримали, — за останнє десятиліття стали спільним місцем. . Але, виявляється, свої «кровно зароблені» у недбалої будівельної організації, яка прострочила терміни здачі будинку в експлуатацію, можна відбити. І жодних чудес у цьому немає: рішення на користь пайовиків виносить суд. Просто жертвам шахрайства не треба боятися поринати з головою в юридичну та бюрократичну рутину: воно того варте хоча б заради того, щоб не відчувати себе потім усе життя «кинутим».
Власне житло – заповітна мрія багатьох громадян. Мрія, прямо скажемо, дорога, а тому подвійно бажана. Саме тому люди, часом до ладу не перевіривши інформацію про забудовника, беруть іпотеку, вкладають кошти в «долівку» на ранніх стадіях будівництва, сподіваючись заощадити. І дуже часто потрапляють в халепу. Один із найпоширеніших прикладів відвертого «кідалова» — затримка термінів здачі будівлі в експлуатацію. У таких випадках пайовики здебільшого покірно приймають затримки, переконуючи самих себе в тому, що в будівництві, мовляв, терміни — поняття суб'єктивне; а збирати папери для подання позову та платити адвокату — клопітно, дорого і взагалі безглуздо, все одно «у судах усе куплено». Та й незрозуміло, яку компенсацію просити, її розмір залежить від великої кількості факторів і не завжди їх можна визначити на початку судового розгляду. Звідси й відсутність інтересу з боку пайовиків — вони раді, що зрештою через багато місяців, а то й років після узгодженої дати, але все-таки отримали квартири і не хочуть псувати собі свято судовими суперечками.
А даремно: як з'ясувалося, гроші за затримку отримати цілком реально. Перше правило на шляху до перемоги – подолати страх перед судом.
Півмільйона за 8 місяців
Співрозмовниця «МК» Ольга К. — жінка середнього віку, яка працює в Москві, дружина та мати. А ще учасниця пайового будівництва, якій вдалося виграти у недобросовісного забудовника гроші. Вона розповіла свою історію, що доводить, що якщо є воля та бажання, законний спосіб перемогти шахраїв знайдеться.
Багато років проживаючи з чоловіком і дитиною в орендованій квартирі, Ольга вирішила, що настав час обзавестися власною житлоплощею. Насамперед було обрано місце — Красногірський район. Наступним кроком було звернення до уряду Московської області, де вдалося отримати список надійних забудовників. Для більшої впевненості через знайомих вона знайшла спеціаліста з нерухомості, який проконсультував на цю тему. Ольга підійшла до вибору забудовника дуже серйозно. За її словами, на той час їй було абсолютно байдуже, які види будуть із вікна її майбутньої квартири. Головне — не потрапити в мережі недобросовісних будівельних організацій, які «кидають» пайовиків на гроші. «Я гуглила інформацію, облазила всі форуми, читала відгуки і зрештою знала все про всіх забудовників у вибраному районі, — розповідає співрозмовниця. — Вибирала з тих об'єктів, які будують надійні забудовники. Принаймні так мені тоді здавалося».
За цей час потенційні власники квартир восьмиповерхового будинку в Інтернеті створили форум, де й проходили емоційні обговорення непростої ситуації, що склалася. «У нашій хаті п'ять під'їздів. На кожному поверсі по шість-сім квартир. Людей досить багато, і весь будинок думав, що жтепер буде, - розповіла жінка. — Багато хто просто боявся звертатися до суду. Люди мають якусь фобію. Вони впевнені, що це дуже складна та довга процедура, і воліли просто проковтнути затримку. Але особисто я вважаю, що насправді забудовник усіх «обул». Порушено закон, і винний має покарати».
Не отримавши довгоочікувану нерухомість вчасно, Ольга з чоловіком кинулися із законним питанням до забудовника: коли ж? Її приклад наслідували й інші ошукані пайовики. На що у будівельній організації попросили почекати: мовляв, усе буде добре. Коли ж забудовник побачив, що кількість претензій зростає з кожною хвилиною, він спробував збити хвилю невдоволення, запропонувавши своєрідну подачку за затримку: наприклад, плюс 70 тисяч рублів до ремонту, безкоштовне складання комори в квартирі. Як не дивно, більшість «кинутих» ці пропозиції влаштували. Зі всіх обурених громадян до суду звернулися від сили 10%.
За півроку після обіцяної видачі ключів наша співрозмовниця вирішила проконсультуватися з юристом, як діяти в даній ситуації. «Ми знайшли, можна сказати, профільного адвоката, який мав успішний досвід захисту ошуканих пайовиків. Уклали з ним договір та почали збирати необхідні документи. Юрист запевнив, що за затримку від забудовника можна отримати дуже добру суму, але мало хто користується цим. В першу чергу був підготовлений список паперів, які від нас вимагаються.
Послуги юриста коштували сім'ї 30 тисяч рублів і не передбачали відсотків від можливого виграшу.
Як відстояти свої права: керівництво до дії
Практикуючий юрист Жанна Босова, на рахунку якої понад сотню виграних справ, пов'язаних із проблемами пайовиків, докладно пояснила в інтерв'ю «МК» всю таємну подібних суперечок.
-Змоделюємо ситуацію: будівельна фірма затримала термін здачі багатоквартирного будинку. Якими є перші кроки громадян, які бажають покарати забудовників за затримку?
— При покупці квартири у забудовника необхідно звертати увагу на суттєві умови, зазначені у договорі пайової участі. Одним із них є термін передачі квартири пайовику. Якщо його порушено, необхідно виставити претензію забудовнику про стягнення неустойки та компенсацію моральної шкоди. Папір надсилається поштою із рекомендованим повідомленням, з описом вкладення цінним листом. Це обов'язкова умова: якщо пайовик так не зробить, суд не задовольнить вимоги позивача у повному обсязі. Треба враховувати: коли пайовик звертається до суду, йому автоматично належить не лише неустойка, а й присудження штрафу у розмірі 50% від суми, визначеної судом, яку згодом мають стягнути із забудовника. Так от: якщо пайовик не направить претензію про стягнення неустойки, суд відмовить у стягненні на користь пайовика 50% штрафу, а це, як правило, досить суттєва сума.
— Як діяти у випадку, якщо забудовнику не прийде поштове повідомлення?
— Як коректно скласти претензію щодо стягнення неустойки?
— Як часто вдається вигравати подібні справи?
— Можу оперувати лише своєю статистикою. До мене звернулися з цією проблемою понад 100 пайовиків. У всіх справах судами загальної юрисдикції було винесено позитивні рішення про стягнення із забудовників неустойки, компенсації моральної шкоди, штрафу, витрат і витрат. Суми за позовами стягнули різні — від 100 тис. до 700 тис. рублів.
Скільки юристів, стільки й думок
Втім, далеко не всі експерти, опитані МК, поділяють думку про те, що Феміда неодмінно прийме сторону пайовика. Прецеденти,коли суд виносить позитивний вердикт після затягування забудовником введення житла в експлуатацію, досі не набувають масового характеру, наголошує старший аналітик ІК «Фрідом Фінанс» Богдан Зварич. «Можна говорити, що це точкові проблеми окремих компаній чи навіть проектів, і не завжди вони зумовлені чинниками самого забудовника, – зазначає фахівець. — При цьому деякі пайовики справді намагаються позиватися до суду, проте не всі готові до затяжного процесу з невідомим результатом, внаслідок чого дуже часто подібні затримки залишаються без наслідків для забудовника».
Водночас, за словами провідного аналітика ДК «ТелеТрейд» Марка Гойхмана, судові позови щодо компенсації за прострочення здачі будинку стали останнім часом масовим явищем. «За законом суди зазвичай виносять рішення на користь покупців. Суми компенсацій залежить від індивідуальних обставин, термінів затримки, вартості квартир. Але відсудити можна невеликі суми, наприклад, до 500 тис. рублів», - розповів він. Експерт солідарний із думкою Зварича: «Далеко не всі постраждалі мешканці хочуть зв'язуватися із судовими позовами, нести відповідні витрати. Для людей часто важливіше просто отримати омріяні ключі від квартири. А затримка сприймається як прикра, але майже неминуче явище української дійсності, яке треба просто смиренно пережити».
Задоволення судом позовних заяв, пов'язаних із компенсацією за прострочення здачі будинків в експлуатацію, не є міфом, продовжує юрист судово-аналітичного відділу Олександра Єлізарова. «Суми стягнень із забудовника варіюються залежно від того, яку неустойку за пропуск терміну прописано в договорі, — наголосила експерт. — До цього додається 50% від присудженої позивачеві суми згідно із законом «Про захист правспоживачів», а
також компенсація моральної шкоди. В результаті кінцевий розмір компенсації досить відчутний».