Як усунути перешкоди у користуванні спільним майном багатоквартирного будинку, Захист у судах

У практиці кожної керуючої організації часто виникають суперечки, пов'язані з порушенням порядку користування майном МКД. Сьогодні ми розповімо, як усунути перешкоди у користуванні спільним майном. Ви отримаєте алгоритм вирішення подібних суперечок у судовому порядку.

Вимоги до користування спільним майном

Відповідно до ч. 1 ст. 36 ЖК Україна власникам приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної часткової власності належить спільне майно у багатоквартирному будинку. Користування цим майном обмежено двома вимогами.

Користування загальнобудинковим майном може відбуватися лише за згодою самих власників. Нагадаємо, що рішення власників з питань користування спільним майном, а також реконструкції МКД повинні прийматися на ОРС не менше ніж 2/3 голосів від загальної кількості голосів усіх власників приміщень (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1). ст.46 ЖК РФ).
Навіть узгоджене власниками користування спільним майном має порушувати правничий та інтереси власників, наймачів приміщень та громадські інтереси.

Порушити порядок користування може не тільки власник або користувач приміщення, а й треті особи, включаючи організацію, що управляє, ТСН або ЖК.

Крок 1. Виберіть належний спосіб захисту – негаторний позов

В Англії та США такий позов називають позовом проти порушення умов користування майном, а в практиці його називають позовом проти шкідливості та незручностей (nuisance).

Зміст негаторного позову визначено у ст. 304 ДК РФ: «Власник може вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча ці порушення і були пов'язані з позбавленням володіння».

Крок 2. Виберіть належного позивачата відповідача

Позивачем за негаторним позовом може бути власник приміщення, який має право на спільне майно в МКД, або законний власник приміщення – орендар, наймач, член сім'ї власника чи наймача.

Коли йдеться про перешкоди у користуванні спільним майном МКД, ідеально, якщо позивачем виступить професійний керуючий (УО, ТСН/ЖК) через покладений на нього обов'язок щодо належного змісту спільного майна на підставі:

договори управління – для УО;
статуту – для ТСН/ЖК.

Відповідачем за негаторним позовом є особа, яка перешкоджає власнику чи іншому законному власнику у користуванні спільним майном МКД – порушник права. Такою особою може бути один із власників приміщення або будь-яка третя особа. Неправильний вибір відповідача спричинить відмову в задоволенні позову.

Крок 3. Визначити підвідомчість та підсудність спору

Залежно від суб'єктного складу (особи позивача та відповідача) негаторний позов може бути заявлений або до суду загальної юрисдикції (районний суд) або до арбітражного суду.

Якщо позивач – керуюча організація, а відповідач – індивідуальний підприємець, який незаконно встановив обладнання на стіні МКД, справа підвідомча арбітражному суду.

Якщо ж позов до індивідуального підприємця пред'являє власник приміщення – фізична особа чи прокурор на захист інтересів невизначеного кола осіб, справа підвідомча до суду загальної юрисдикції з підсудністю районного суду.

Слід враховувати, що ЦПК Україна розмежував підсудність світового суду та районного суду щодо спорів про користування майна: якщо предмет позовної вимоги – визначення порядку користування майном, спір розглядає світовий суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ЦПК РФ).

Якщо предметпозову – усунення перешкод у користуванні (негаторний позов), то суперечка розглядає районний суд. При цьому позов, що включає обидві вимоги: про визначення порядку користування спільним майном МКД та усунення перешкод у користуванні розглядається районним судом.

Таким чином, неправильно сформульована позовна вимога може стати причиною повернення позову (п. 2 ч. 1 ст. 135 ЦПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Крок 4. Доведіть фактичні обставини наявності перешкод у користуванні спільним майном МКД

Перша обставина, яка має бути доведена позивачеві – чи було порушено його право. Будь-який власник має право на позов, але в суді слід довести, як саме порушено право, чим створено обмеження в доступі до спільного майна МКД.

Наприклад, чи слід вважати порушеним право власників під час встановлення дверей у тамбурі на 5 поверсі? Шансів такого позову мало. Однак, якщо він заявлений власником-сусідом, якому встановлені та зачинені на замок двері заважають потрапляти у власну квартиру, або позов подано від особи УО, яку позбавили доступу до загального електрощитка, такий позов буде задоволений.

Такі суперечки часто виникають між сусідами. Розглядаючи позов власника до сусіда про зобов'язання звільнити тамбур від речей, що йому належать, суд задовольнив позов щодо вимоги демонтувати незаконно встановлені двері.

При цьому суд відмовив у частині вимог звільнити тамбур від речей, що належать відповідачу: спортивного інвентарю, перекладини, полиці зі взуттям, гардеробної вішалки, розташованих між квартирами. У матеріалах справи були відсутні докази, які свідчать, що речі позивача обмежують доступом до квартирі і цим порушують його право.

Якщо перешкода у користуваннізагальним майном створено правомірними діями (наприклад, на підставі рішення ОСС або через встановлений сервітут) негаторний позов не може бути використаний. У такому разі суд може відмовити у захисті або навіть кваліфікувати вимоги позивача як зловживання правом.

Третя обставина, яку необхідно довести, – існування перешкод у користуванні спільним майном на момент пред'явлення позову. Якщо перешкод відсутні, позов не може бути пред'явлений.

Особливу увагу суд приділяє питанню про сумлінність позивача: чи не є метою останнього виключно заподіяння шкоди інтересам іншої особи (ст. 10 ЦК України).

Якщо позивач – власник приміщення через п'ять років вирішив зажадати демонтувати двері, розташовані у загальному коридорі чи звільнити технічне приміщення інвентарю УО, ТСН/ЖК, це може свідчити недобросовісності позивача.

Задовольняючи негаторний позов, суд може покласти на відповідача обов'язок:

здійснити певні дії – наприклад, демонтувати незаконне обладнання;
утриматися від певних дій – наприклад, не чинити перешкод у проході, проїзді чи іншому користуванні спільного майна МКД.

Щоб швидко та безболісно у судовому порядку вирішити суперечку про порушення порядку користування спільним майном, зробіть такі дії:

Виберіть негаторний позов як спосіб захисту у суді.
Визначтеся з позивачем та відповідачем.
Визначте підвідомчість та підсудність суперечки.
Доведіть фактичні обставини наявності перешкод у користуванні спільним майном багатоквартирного будинку.

Автор статті:Кіракосян Сусана Арсенівна, кандидат юридичних наук, доцент філії КубДУ м. КиївНоворосійська, партнер юридичної фірми «Есток-Консалтинг», незалежний експерт при Мін'юсті України з антикорупційної експертизи НПА. Ксенія Терлецька