Як відстежити динаміку будівництва і чому трапляються прострочення

Після підписання ДДУ пайовик перебуває у постійному стресі, оскільки не знає, чи вчасно буде зданий його будинок. Звичайно, ФЗ-214 дає певний захист, проте прострочення трапляються досить часто, особливо в умовах економічної нестабільності. Про те, як вести себе пайовикам, розповіли генеральний директор ДК «Атлант» Роман Лябіхов, керівник апарату в Національному об'єднанні забудовників житла Кирило Холопік та перший заступник генерального директора «Коалко Девелопмент» Михайло Вікторов у ході онлайн-конференції «Терміни будівництва: з чого складаються Як відстежувати і чому трапляються затримки?».

Половина прострочених

Затримка термінів будівництва – це досить поширене явище, особливо за умов нестабільності. "За моїми оцінками, протягом останніх двох років приблизно 40-50% девелоперів у московському регіоні переносили терміни здачі своїх проектів", - говорить Роман Лябіхов. Такі дані наводять експерти «Метріум Груп»: у 2016 році не здалися вчасно понад 45% заявлених до введення новобудов.

Проте ситуація не критична. Якщо рахувати частку загальної площі призупиненого чи законсервованого будівництва в загальному обсязі новобудов, то з 2000 року вона знизилася з 36% до 6-7%, стверджує Михайло Вікторов.

За словами Кирила Холопіка, у більшості випадків забудовники вносять зміни до проектної декларації щодо уточнення терміну введення на три-шість місяців. «Треба зазначити, що запланований термін введення об'єкта у проектній декларації визначається кварталом, а не точною датою. Тому перенесення терміну завжди кратне трьом місяцям, – зазначає експерт. - Ще треба враховувати, що за законом забудовник зобов'язаний неухильно дотримуватися терміну передачі побудованої квартири пайовику. Цей термін зазначається у договоріучасті у пайовому будівництві. Він не публікується. Як правило, передачу квартир забудовник планує за 3-6 місяців після введення будинку в експлуатацію. Іноді цей термін складає 12 місяців. Тож у переважній більшості випадків забудовник, уточнюючи термін введення багатоквартирного будинку, укладається у обіцяні терміни передачі квартир. Тобто пайовики не страждають».

Багатоскладовий термін

Роман Лябіхов розповів, із чого складаються терміни будівництва та скільки йде на кожен етап. Так, підготовка майданчика для будівництва загалом займає від тижня до місяця. Ще один-три тижні забудовники витрачають на копання котловану та підготовку до влаштування пальового поля, яке і стане основою для будинку. На зведення «коробки» будівлі (монолітний каркас, внутрішні та зовнішні стіни, дах) йде приблизно близько року, за умови сприятливих кліматичних умов – проводити монолітні роботи за сильних морозів не рекомендується. За наявності всієї документації на приєднання до мереж, фізичне підведення до будинку комунікацій, а також прокладання інженерних мереж усередині будівлі займає приблизно 6-12 місяців. Від трьох до дев'яти місяців у середньому у забудовника йде на внутрішнє оздоблення та благоустрій прибудинкової території. Після здачі будинку в експлуатацію видача ключів відбувається не відразу - це може піти ще до півроку.

Причини прострочення

Якщо говорити про об'єктивні причини, які можуть впливати на терміни здачі новобудов, то їх є кілька. Насамперед це питання, пов'язані з підключенням комунікацій. «Часом на те, щоб узгодити підведення мереж до житлового комплексу, йде кілька років. Точнісінько спрогнозувати терміни на початковому етапі реалізації проекту досить складно, як правило, це стає зрозуміло вже в ході будівництвавдома», - каже Роман Лябіхов.

Питання з комунікаціями – одне з найгостріших і найчастіше призводить до найважливіших проблем. «У багатьох забудовників із цим періодично виникають труднощі. І якщо з місцевими підприємствами (водоканал і, скажімо так, станції каналізації) простіше, то із глобальними монополіями (газ, електрика) практично працювати дуже важко. Результати непередбачувані, - нарікає експерт. - Наприклад, ми у проекті «Лобня Сіті» погоджували виділення газу на газову котельню з монополістом понад три роки. У результаті, звісно, всі погодження пройдено, ми їх отримали, але часу витрачено багато».

За словами Кирила Холпіка, часом місцева влада навмисне перешкоджає діяльності девелоперів: «Один із забудовників – членів НОЗА зміг домогтися порушення кримінальної справи за статтею «перешкоджання підприємницької діяльності» проти такого чиновника».

Як відстежити терміни

Законодавство про пайове будівництво не надає пайовику механізмів, що гарантують ефективний контроль за темпами будівництва. Але чимось можна скористатися, зазначає Кирило Холопік: «Наприклад законодавство зобов'язує забудовника щомісяця оновлювати фотографії ходу будівництва. Перегляньте, наскільки детально забудовник на таких фотографіях відображає стан будівництва. Добросовісний забудовник сам зацікавлений у тому, щоб пайовик бачив хід будівництва і не турбувався».

Експерти кажуть, що ця ситуація є досить типовою. «Можливо, через низькі продажі забудовник тимчасово не може вести будівництво відразу двох корпусів. Також цілком ймовірно, що забудовник укладеться з будівництвом обох будинків у строк. При цьому будівництво може вестись не паралельно, а по черзі», - каже Роман Лябіхов.

З нимзгоден Кирило Холопік: «Не виключено, що забудовник концентрує кошти, що збираються з пайовиків, на добудову одного корпусу, потім прискорить будівництво другого. Причому для фінансування добудови другого корпусу, напевно, будуть використовуватись кошти від продажу готових квартир, які залишаться в першому корпусі. Зараз стала поширеною практикою, коли близько 30% квартир не вдається продати на стадії будівництва».

Роман Лябіхов радить дочекатися завершення монолітних робіт у першому будинку. І якщо після цього зведення іншого корпусу не продовжиться і забудовник не пояснить причину затримки будівництва, думати про розірвання ДДУ та купівлю нерухомості в іншому проекті.

Кирило Холопік уточнює, що закон дає право пайовику «щось робити» лише у разі невиконання забудовником зобов'язання щодо передачі об'єкта пайового будівництва у строк, що перевищує встановлений договором термін передачі такого об'єкта на два місяці (п.1 ч.1 статті 9 ФЗ- 214). «Тобто треба обов'язково чекати прострочення передачі об'єкта на два місяці, після цього пайовик має право вимагати розірвати договір і вимагати повернення коштів, - зазначає експерт. - до настання цього строку пайовик має право розірвати договір у судовому порядку лише у разі сукупного поєднання двох обставин (п.1 ч.1.1 статті 9 ФЗ-214): припинення або призупинення будівництва; наявності обставин, що очевидно свідчать про те, що у передбачений договором термін об'єкт пайового будівництва не буде переданий учаснику пайового будівництва».

Таким чином, відстежувати графік будівництва цілком реально за фотографіями, що публікуються на сайті. Інша річ, що до факту прострочення довести щось дуже складно. Тому при покупці квартири на ранній стадіїбудівництва пайовик завжди ризикує, адже прострочення трапляються навіть у великих і стійких девелоперів.