Як визначити рухоме та нерухоме майно
Ми вирішили поговорити про майно і насамперед про його види та критерії віднесення до того чи іншого виду. Насправді який завжди поділяють поняття «нерухомість» і «рухоме майно». Тим часом є суттєва різниця, яку слід розуміти та враховувати
Правовий статус нерухомості у найзагальнішому вигляді визначено у нормах першої частини Цивільного кодексу. Водночас питання, пов'язані з її обігом, державною реєстрацією, висвітлено у великій кількості інших нормативних документів.
Види та відмінності
Цивільний кодекс відносить до нерухомого майна:
- земельні ділянки;
- ділянки надр;
- все, що міцно пов'язане із землею (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва тощо);
- повітряні та морські судна;
- судна внутрішнього плавання;
- космічні об'єкти;
- підприємство (загалом як майновий комплекс).
Зверніть увагу: з 2006 року з наведеного переліку виключено відокремлені водні об'єкти, ліси та багаторічні насадження.
До рухомих речей відносяться гроші та цінні папери, а також всі інші речі, які не віднесені законом до нерухомості (паї, вклади, частки в капіталі, музейні предмети та колекції тощо).
Іноді громадянське законодавство окремих країн настільки відрізняється, що в одній країні конкретне майно визнається нерухомим, а в іншій таке ж майно визнається рухомим. Законодавець передбачив і цей нюанс: у статті 1205 Цивільного кодексу визначено, що «приналежність майна до нерухомих чи рухомих речей визначається за правом країни, де це майно перебуває». Якщо ж рухоме майно знаходиться у дорозі (наприклад, перевозиться у транспортномузасобі), виникнення та припинення права на нього за загальним правилом визначається за законами країни, з якої це майно відправлено.
Яке майно, такий і договір
Вид майна (рухоме/нерухоме), щодо якого сторони укладають угоду, може безпосередньо впливати на відповідний цивільний договір, який його оформлює. У цьому випадку норма закону зазвичай чітко поділяє, як діяти у ситуації з нерухомим майном, а як – за рухомого майна. Наведемо кілька прикладів.
Від виду майна може залежати, наприклад, форма договору дарування. Так, договір дарування нерухомості завжди підлягає державній реєстрації, а подарувати рухоме майно можна і в усній формі. Але є два винятки, коли обов'язкова письмова форма, хоч і без державної реєстрації (п. 2 ст. 574 ГК РФ):
- дарувальником є юридична особа та вартість дару понад 3000 рублів;
- договір містить обіцянку дарування у майбутньому.
Нагадаємо, що дарування між комерційними організаціями заборонено (ст. 575 ЦК України). Винятком виступають звичайні подарунки, тобто вартістю трохи більше 3000 рублів.
У свою чергу предметом договору прокату може бути лише рухоме майно (п. 1 ст. 626 ЦК України).
Залежно від виду майна встановлено різні терміни, протягом яких учасники пайової власності мають право скористатися своїм правом переважної купівлі. Ось ці терміни: по нерухомому майну – протягом місяця, по рухомому – протягом 10 днів із дня повідомлення (п. 2 ст. 250 ЦК України).
Нерухомістю визнається тільки таке ізольоване житлове приміщення, яке придатне саме для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним і технічним правиламта нормам, іншим вимогам законодавства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Наскільки міцний зв'язок із землею?
У статті 130 Цивільного кодексу наведено один із ключових критеріїв віднесення майна до нерухомого – міцний (насамперед фізичний) зв'язок із землею. Його суть полягає в наступному: якщо об'єкт можна перемістити з одного місця на інше без невідповідної шкоди його призначенню, він визнається рухомим майном. В цьому випадку міцний зв'язок із землею відсутній.
Винесене у назву питання – не порожній вигук. У судовій практиці можна знайти досить багато суперечок, коли фізичні особи або організації намагаються довести, що об'єкт, що належить їм (прибудова, гараж, паркан, будова, комунікації та ін.) є саме нерухомим майном. Адже якщо суд визнає зведений об'єкт рухомим майном, наслідки такого рішення, напевно, виллються у значні фінансові витрати. Більше того, зареєструвати права на таке майно неможливо, а якщо вже зареєстровані – суд визнає реєстрацію недійсною. Якщо майно рухоме, значить, прийняти рішення про його знесення або перенесення значно простіше. І водночас слід пам'ятати, що самовільної спорудою то, можливо визнано лише нерухомого майна (п. 1 ст. 222 ДК РФ). Наведемо два приклади із судової практики: подібних, але різних за наслідками.
Майте на увазі: для віднесення об'єкта до нерухомого майна крім міцного зв'язку із землею необхідно, щоб він був створений у встановленому порядку як нерухомість з отриманням необхідної дозвільної документації та з дотриманням містобудівних норм та правил. Тим самим міцний зв'язок із землею – лише одна з ознак, за якою об'єкт можна віднести до нерухомості. Сюди можна додати, наприклад, ще одинСуттєвий критерій – наявність стаціонарних підведених комунікацій.
Водночас у Містобудівному кодексі є поняття «об'єкт капітального будівництва» (п. 10 ст. 1). Це будівля, будівля, споруда, об'єкти, будівництво яких не завершено (об'єкти незавершеного будівництва), за винятком тимчасових споруд, кіосків, навісів та інших будівель. Зауважимо, що зазначене поняття не тотожне поняттю «об'єкт нерухомості», хоча теж не обмежується критерієм міцного зв'язку із землею.
Не слід забувати, що рано чи пізно друга частина Податкового кодексу буде доповнена главою про податок на нерухомість, який замінить собою податок на майно та земельний податок. У зв'язку з цим питання визнання різних будівель рухомим чи нерухомим майном стане гостріше.
Щоб одному з подружжя здійснити правочин за розпорядженням загальним нерухомим майном (продати, обміняти, подарувати та ін), необхідно отримати нотаріально посвідчену згоду іншого чоловіка (п. 3 ст. 35 ТК РФ). Щодо рухомого майна ця норма не застосовується.
1. Реєстрація прав
Правовий режим нерухомого майна ґрунтується на необхідності забезпечити особливу стійкість прав на це майно та встановити спеціальний порядок розпорядження ним. Тому право власності та інші речові права на нерухомість підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав (ЄДРП), що веде Росреєстр. Насправді досить зробити перший крок – подати документи на реєстрацію.
1.1. Нерухоме майно
Державна реєстрація прав на нерухоме майно є обов'язковою умовою легалізації прав на нього. Більше того: виникає право власності на новостворене нерухоме майно тільки змоменту такої реєстрації. Цей принцип закріплено статтею 219 Цивільного кодексу.
– підприємства як майнового комплексу та угод із ним;
- Прав на гідротехнічні та інші споруди, розташовані на водних об'єктах;
– прав на земельні ділянки, що утворюються при розподілі, об'єднанні, перерозподілі земельних ділянок або виділі із земельних ділянок;
– прав на нерухоме майно та угод із ним у багатоквартирних будинках;
- Права спільної власності на нерухоме майно;
– права власності на об'єкт нерухомого майна, що створюється;
– договорів участі у пайовому будівництві та прав учасників пайового будівництва на об'єкти пайового будівництва;
– права власності громадянина на земельну ділянку, надану для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва;
- права власності на деякі створювані або створені об'єкти нерухомого майна;
- Права власності громадянина на об'єкт індивідуального житлового будівництва;
– оренди нерухомого майна;
– сервітутів (право обмеженого користування чужою земельною ділянкою);
- Права на нерухоме майно, встановлених рішенням суду, арбітражного або третейського суду;
– будь-яких прав на нерухоме майно, пов'язаних із розпорядженням ним на умовах довірчого управління чи опіки;
– права власності на земельну ділянку під час розмежування державної власності на землю;
– припинення права власності на земельну ділянку внаслідок відмови від права власності на неї.
Порядок державної реєстрації повітряних та морських суден, суденвнутрішнього плавання, космічних об'єктів регламентують різні кодекси (Повітряний кодекс, Кодекс торговельного мореплавання, Кодекс внутрішнього водного транспорту), а також інші закони та відомчі накази.
Таким чином, державній реєстрації підлягає не лише право власності на нерухомість, а й інші права (господарське ведення, оперативне управління, довічно успадковане володіння, постійне користування, іпотека, оренда та ін.), а також обмеження цих прав (сервітути), їх виникнення , перехід та припинення.
Норми про самовільну споруду (ст. 222 ЦК України) застосовуються виключно до об'єктів, що відповідають ознакам нерухомого майна.
1.2. Рухоме майно
Реєструвати права на рухомі речі за загальним правилом не потрібно. Однак у законі передбачено особливі випадки. Наприклад, зброя.
1.2.1. Зброя
Особливо зазначено, що юридичними особами з особливими статутними завданнями визнаються підприємства та організації, на які законом покладено функції, пов'язані з використанням та застосуванням службової зброї.
1.2.2. Автодорожній транспорт
Право власності на будівлі, споруди та інше новостворене нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК України). А саме – з моменту внесення відповідного запису до ЄДРП.
1.2.3. Торгові точки
У арбітражної практиці можна зустріти чимало прикладів, що з визначенням майнового статусу торгових точок. Залежно від того, є торговий павільйон нерухомим або рухомим майном, випливає обов'язок або неможливість державної реєстрації прав на нього та договорів щодо розпорядження ним загалом або окремими частинами (наприклад, здаванняв оренду).
Об'єктом незавершеного будівництва може бути не лише будівля, а й будова чи споруда. Зазначений правовий термін характеризує не конструктивні особливості об'єкта нерухомості та функціональні цілі його створення, а сам процес створення та відображення поетапності цього процесу у властивостях створюваного об'єкта.
1.2.4. Комунікації та інфраструктура
Найчастіше суперечки виникають про те, кому належить об'єкт інфраструктури і чи є необхідність державної реєстрації права на нього (інакше достатньо договору, наприклад купівлі-продажу з актом приймання-передачі). Мова, як правило, йде про тепло-, водо-і газопостачання, трансформаторні станції та ін.
ЄДРП чи податковий пресинг
Відповідно до пункту 1 статті 256 Податкового кодексу майном, що амортизується, з метою обчислення податку на прибуток визнається майно, результати інтелектуальної діяльності та інші об'єкти інтелектуальної власності, що знаходяться у платника податків на праві власності (якщо не передбачено інше), використовуються ним для яких погашається шляхом нарахування амортизації Амортизованим майном визнається майно зі строком корисного використання понад 12 місяців та первісною вартістю понад 20 000 рублів.
Пункт 11 статті 258 Податкового кодексу уточнює: основні засоби, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, можна включити до складу відповідної амортизаційної групи лише після документально підтвердженого факту подання документів на реєстрацію до органів юстиції (Росреєстр) для внесення відповідних .
У зв'язку з вищесказаним дуже важливо визначити, належить майно до нерухомого чи ні. Якщо воно вдійсності («де-юре») нерухоме, яке власник у тому мірою помиляється і вважає таке майно рухомим, неминуче високий ризик негативних податкових наслідків. Справа в тому, що не можна включити до складу витрат при обчисленні податку на прибуток суми нарахованої амортизації за майном (якщо воно є нерухомим) без подання документів на державну реєстрацію в ЄДРП. В цьому випадку при податковій перевірці у інспекторів є всі підстави донарахувати податок на прибуток (єдиний податок з УСН), пені та штраф.
Як видно, бухгалтеру та юристу іноді необхідно працювати спільно та узгоджувати дії один одного. Особливо якщо вони пов'язані з використанням фірмою майна, яке може виявитися не тим, за яке його видавали.