Як врахувати оренду майна у держави

Деякі компанії орендують державне чи муніципальне майно. Тенгіз Бурсулая, провідний аудитор ЗАТ «АКФ “МІАН”», розповів про облік та оподаткування офісів та земельних ділянок, взятих у тимчасове користування.

Плата за оренду приміщення під офіс визнається витратами за звичайними видами діяльності, як витрати, пов'язані з управлінням, та приймається до бухгалтерського обліку щомісяця у сумі, встановленій у підписаному контракті (без урахування ПДВ) (п. п. 5, 6, 7, 16) , 18 ПБО 10/99). Витрати по орендній платі відносяться на загальногосподарські витрати (до дебету однойменного рахунку 26) або на витрати на продаж (до дебету однойменного рахунку 44) у кореспонденції з кредитом рахунку 76, субрахунок «Розрахунки з орендодавцем по орендній платі».

ПДВ у разі оренди офісу

Порядок обчислення та утримання ПДВ залежить від умов договору:

якщо суму ПДВ не виділено, і в контракті сказано, що орендар сплачує податок самостійно, то ПДВ розраховується як сума орендної плати, помножена на 18 відсотків. Органу влади орендна плата перераховується у розмірі, визначеному у договорі;
якщо ПДВ виділено, а угоді сказано, що податку включено у суму орендної плати, він розраховується як сума орендної плати, помножена на 18/118. Органу влади орендна плата перераховується за вирахуванням ПДВ;
якщо ПДВ виділено, то податок перераховується до бюджету у цій сумі. Відомству, що здав метри у тимчасове користування, орендна плата перераховується за вирахуванням ПДВ.

Приклади розрахунку податку наведені у Таблиці 1.

Розрахунок ПДВ. Організація орендує два приміщення: одне у муніципалітету, а інше – у суб'єкта РФ

Договір укладено	Цінаодного місяця оренди за договором	Додаткові умови договору про ПДВ	Сума ПДВ, що підлягає перерахуванню до бюджету	Сума орендної плати за місяць, що підлягає перерахуванню орендодавцю
з муніципалітетом	100 000 рублів	Орендар сплачує ПДВ самостійно	18 000 рублів (100 000 рублів × 18%)	100 000 рублів
із суб'єктом РФ	118 000 рублів, включаючи ПДВ	ПДВ включено до суми орендної плати	18 000 рублів (118 000 рублів × 18: 118)	100 000 рублів (118 000 рублів - 18 000 рублів)

При обчисленні сум податку податковий агент має становити рахунок-фактуру. Термін її формування Податковим кодексом не встановлений, проте ФНП рекомендує застосовувати норму, яка встановлює строк виставлення рахунків-фактур платниками податків ПДВ – 5 календарних днів.

При цьому у платіжному дорученні має бути зазначено статус платника 02 (податковий агент). Це стосується і організацій, і індивідуальних підприємців.

Сплачену до бюджету як податковий агент суму ПДВ орендар має право прийняти до відрахування на підставі документів, що підтверджують сплату податку (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Податок на прибуток при оренді офісу

Сума щомісячно нараховується орендної плати враховується у складі інших витрат, що з виробництвом та реалізацією (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

У кварталі, коли податок було перераховано до бюджету, але не раніше останнього дня місяця, за який сплачено оренду, сплачений до бюджету ПДВ враховується організацією у витратах при УСН з об'єктом «доходи, зменшені на величину видатків» і вказується в книзі доходів та видатків ( пп.8п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Книга продажу та декларація з ПДВ

Оренда земельних ділянок

Зазначені витрати визнаються щомісячно виходячи із суми орендної плати, що належить орендодавцю за договором за поточний місяць, незалежно від дати фактичного перерахування орендної плати (п. п. 6, 6.1, 16, 18 ПБО 10/99).

З аналізу законодавства випливає, що плату оренду муніципального земельної ділянки – це платіж користування природним ресурсом, який є неподатковим доходом місцевого бюджету. А платежі до бюджетів за право користування такими ресурсами не оподатковуються ПДВ.

Витрати, що формують кошторисну вартість, є витратами організації, а розглядаються як довгострокові інвестиції, які формують первісну ціну будівлі як об'єкта ОС. Отже, орендна плата формує первісну вартість майбутньої споруди. Після закінчення будівництва та прийняття побудованого об'єкта до складу ОС витрати на оренду земельної ділянки враховуються як витрати за звичайними видами діяльності.

ПДВ у разі оренди ділянки

За загальним правилом, виходячи з норми пункту 3 статті 161 Податкового кодексу, орендарі муніципального майна визнаються податковими агентами з ПДВ та зобов'язані обчислити, утримати з доходів, що сплачуються орендодавцю-муніципалітету, та сплатити до бюджету відповідну суму ПДВ.

Проте з аналізу законодавства випливає, що плата за оренду муніципальної земельної ділянки - це платіж за користування природним ресурсом, який є неподатковим доходом місцевого бюджету (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 3 ст. 41, ст. 42 , 62 Бюджетного кодексу РФ). Платежі до бюджетів за право користування природними ресурсами не оподатковуються ПДВ виходячи з підпункту 17 пункту 2 статті 149 НК РФ. В організації нез'являється обов'язків податкового агента, передбачених пунктом 3 статті 161 НК РФ.

Податок на прибуток організацій під час оренди ділянки

У випадку платежі за орендоване майно (зокрема земельні ділянки) визнаються іншими витратами, що з виробництвом та реалізацією (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). При цьому, якщо орендована земельна ділянка використовується для будівництва об'єкта основних засобів, який буде врахований як майно, що амортизується (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ), то витрати по орендній платі за ділянку, що здійснюються в період підготовки та ведення будівництва повинні розглядатися як витрати, безпосередньо пов'язані з будівництвом ОЗ.

Бухгалтерська професійна преса