Як змусити продавця житла відповісти за зрив угоди
Юрист розповідає, як змусити недобросовісного продавця житла сплатити ваші витрати на юристів та експертів.
Переговори без перспективи
Так, підтвердив вам продавець, квартира справді продається і він готовий з вами зустрітися та обговорити всі нюанси угоди. Ви звертаєтеся за допомогою до знайомого ріелтора (або юриста), якому платите гроші за представництво ваших інтересів у переговорах із продавцем квартири та за її перевірку на юридичну чистоту. Зустрічаєтесь кілька разів із продавцем або його представником, але домовитися відразу про покупку не виходить. Або ви не можете погодити якісь окремі умови (наприклад, терміни виходу на угоду або терміни звільнення продавцем квартири після її продажу). Або ви ще торгуєтеся за ціною, і продавець обіцяє подумати та обговорити все під час наступної зустрічі. Власне, для цього існують переговори.
А буває так. Переговори відбуваються вдало, але лише на другій — третій зустрічі продавець несподівано повідомляє вам «радісну» новину: мовляв, у квартирі, що продається, зареєстрований хтось із членів родини колишнього власника, якого потрібно після купівлі квартири знімати з реєстраційного обліку через суд.
Зрозуміло, якби продавець розповів вам про це відразу, можливо, жодних переговорів про купівлю квартири взагалі не було б. Принаймні ви не поспішали найняти професійного помічника, послуги якого коштували вам грошей.
Найнеприємніше, що при цьому ні в тому, ні в іншому випадку продавці себе зобов'язані вам чимось не вважають. На їхню думку, витрати, які ви зазнали при веденні з ними таких безперспективних переговорів, — виключно ваші проблеми: адже жодного договору, навіть попереднього продавця, який обв'язує перед вами, укладено не було.
Тим часом із погляду закону це далеко не так.
Витрати несе той, хто не продав
Встановивши правило, згідно з яким громадяни та юридичні особи вільні у проведенні переговорів про укладення договору, самостійно несуть витрати, пов'язані з їх проведенням, і не відповідають за те, що угоди не досягнуто, законодавець зобов'язав сторони переговорів діяти сумлінно. Це означає, що не можна допускати вступу в переговори про укладення договору або їх продовження за відсутності наміру досягти угоди з іншою стороною.
Несумлінними діями під час проведення переговорів вважається також:
1) надання стороні неповної або недостовірної інформації, у тому числі замовчування обставин, які в силу характеру договору повинні бути доведені до відома іншої сторони;
2) раптове та невиправдане припинення переговорів про укладення договору за таких обставин, за яких інша сторона переговорів не могла розумно цього очікувати.
Сторона, яка веде або перериває переговори про укладення договору несумлінно, зобов'язана відшкодувати іншій стороні завдані цим збитки.
Збитками, що підлягають відшкодуванню недобросовісною стороною, визнаються витрати, понесені іншою стороною у зв'язку з веденням переговорів про укладення договору, а також у зв'язку із втратою можливості укласти договір із третьою особою.