Як знизити кадастрову вартість нерухомості – стаття, фінансові питання –

Хто і як проводить кадастрову оцінку

Основні критерії кадастрової оцінки:

Якість ремонту, зручність планування та інші індивідуальні особливості квартири поки що не враховуються при класифікації об'єктів. За словами експертів, це зайняло б надто багато часу. Однак є ймовірність, що в майбутньому кадастрова вартість коригуватиметься в кожному конкретному випадку.

Різниця кадастрової та ринкової вартості житла

У середньому по країні кадастрова вартість нижча за ринкову приблизно на 15-20%. Однак це співвідношення може суттєво змінюватись в залежності від об'єкта. Наприклад, найдешевші квартири економ-класу в старих панельних будинках, а також сучасні типові новобудови найчастіше оцінюються експертами «гідно» - тобто максимально об'єктивно. А ось дорожчі об'єкти в престижних районах і, особливо, елітне житло поки що на папері коштує дешевше, ніж у реальності.

«Прийнята нині методика масової кадастрової оцінки згладжує всю існуючу ринкову диференціацію, - пояснює Олена Щепкіна, провідний аналітик ДК «Прем'єр». - Ринкова вартість нерухомості, безсумнівно, має значно ширший діапазон цін, ніж справжня кадастрова її оцінка».

Найчастіше приблизність оцінки на руку власникам нерухомості. Навіть з урахуванням того, що за деякими об'єктами кадастрова вартість може бути вдвічі нижчою від ринкової, до 2020 року сума податку для більшості українців зросте в кілька разів, а для власників дорогого та просторого житла досягне десятків тисяч рублів.

вартість

Підстави для переоцінки нерухомості

Враховуючи досить значні суми нового податку на майно,більшість експертів ринку прогнозують наплив охочих внести корективи до кадастру. Вже зараз у судах загальної юрисдикції розглядається безліч подібних позовів щодо земельних ділянок, де найчастіше трапляються випадки некоректної оцінки об'єкта. Є ймовірність, що заперечити вартість житла забажає близько 10% власників.

За законом для зміни офіційної кадастрової вартості нерухомості є два аргументи:

Неправильні відомості про квартиру (площа, тип будинку та ін.)

Невідповідність кадастрової вартості ринкової

На жаль багатьох громадян, сума угоди, зазначена у договорі купівлі-продажу, сьогодні мало впливає кадастрову оцінку. «Ця вартість може бути підставою для початку процедури заперечення кадастрової вартості у разі, якщо кадастрова вартість вища за зазначену в договорі. Однак прямою підставою для подання заяви вона не може бути», - пояснюєНаталія Шаталіна, керівник юридичного департаменту «МІЕЛЬ-новобудови».

За словамиОлексія Комарова, нотаріуса Нотаріальної палати Санкт-Петербурга, незважаючи на те, що в угоді щодо придбання майна сторони визначають вартість об'єкта, закон все одно вимагає проведення ринкової оцінки майна із залученням незалежного оцінювача. «Держава не довіряє тому, що зазначено в угоді, укладеній сторонами, і не сприймає це як документ, що підтверджує актуальну оцінку майна», – розповідає фахівець.

Як знизити кадастрову вартість квартири

Як стверджує Павло Карцев, знайти будь-які юридичні лазівки для заниження кадастрової вартості у випадку з житлом практично неможливо. Моделі масової оцінки показують хороші показники точності, а некоректний результат буває пов'язаний з невірноюкласифікацією об'єкта чи вихідної інформації про об'єкт, – вважає експерт.

Українани мають два законні механізми домогтися зниження кадастрової вартості своєї нерухомості:

  • Звернення до територіальної комісії Росреєстру

Власник повинен буде надати заяву про перегляд кадастрової вартості, кадастровий паспорт нерухомості, звіт про ринкову оцінку нерухомості та деякі інші документи.

Власнику слід звернутися до суду загальної юрисдикції за місцезнаходженням нерухомості. Він має надати позовну заяву до організації, яка проводила оцінку об'єкта, кадастровий паспорт, копію правовстановлюючих документів, підтвердження недостовірності відомостей, які були використані при оцінці чи висновку незалежного експерта щодо ринкової вартості житла.

Інша думка у Наталії Чепрукової, генерального директора компанії Delta estate. «Часто звернення до суду займає набагато менше часу, ніж звернення до комісії, оскільки вони не поспішають приймати всі документи, що відповідають вимогам законодавства, і часто відмовляють у зв'язку з будь-якими формальностями. У цьому випадку виникає лазівка ​​для корупції, тому що у членів комісії з'являється можливість самостійно вирішувати, чию заяву розглядатиме», - розповідає фахівець. Петербурзькийюрист Борис Кузнєцов, співробітник компанії «Акцепт Консалтинг», також вважає, варіант звернення до Росреєстру менш перспективним.

Вигода кадастрової переоцінки – чи варто зв'язуватись?

Бажання будь-якими шляхами знизити суму кадастрової вартості, ймовірно, найближчими роками відвідає багатьох українців. Однак на практиці боротьба за внесення змін до бази Росреєстру далеко не завжди буде доцільною.

Простішевсього оскаржитиме фактичну помилку оцінювача, через яку кадастрова вартість нерухомості стала невиправдано великою. Найближчим часом Росреєстр планує запустити онлайн сервіс, який дозволить заявити про неточність в особистому кабінеті платника податків на сайті ФНП. «Якщо виявляться невідповідності, наприклад, зазначена не та площа нерухомості, кількість кімнат, частка у власності чи щось інше, то технічну помилку усунуть без звернення власників житла до державних органів», - розповідає Олена Щепкіна.

А от у ситуації, коли причина переоцінки полягає не в помилкових даних про метраж квартири, власникові доведеться витратити чимало сил, часу та грошей на обґрунтування своїх претензій до держорганів. У більшості випадків для коригування даних у кадастрі знадобиться допомога юристів та професійних оцінювачів, а позитивний результат зусиль аж ніяк не гарантовано.

«По-перше, певних грошей коштуватиме сама оцінка, а по-друге, при суттєвому відхиленні буде потрібна ще й експертиза саморегулівної організації, яка також коштує досить дорого. Відповідно, економічна доцільність спору про суми податку на рік у 2-10 тисяч рублів відсутня, заявник більше витратить на залучення юристів, оцінювачів та проведення експертизи. Істотну економію можуть отримати власники дорогого житла, а також ті, хто має комерційну нерухомість записану на фізичних осіб», - пояснює ситуаціюПавло Карцев, MRICS, к.е.н., генеральний директор Valrus Ltd.

У будь-якому разі, експерти радять українцям не затягувати із заперечуванням результатів кадастрової оцінки. Це особливо важливо, якщо сума суттєво завищена, оскільки перерахувати вже нарахований податок не вийде. Краще звернутися досуд у першому півріччі, тоді можна сподіватися на адекватний розрахунок мита вже наступного податкового періоду.

Автор: Сергєєва Дар'я, кореспондент ГдеЭтотДом.РУ