Як зняти житло та НЕ втратити свої гроші
ЯК ЗНЯТИ КВАРИТРУ І НЕ ВТРАТИТИ СВОЇ ГРОШІ
Здрастуйте, мене звуть BokaDiKataro. Все частіше я помічаю пости, в яких користувачі намагаються розібратися зі своїми проблемами юридичного характеру і все частіше ці проблеми пов'язані з орендою та/або наймом.
Нещодавно була посада «Як зняти житло та втратити свої гроші», за результатами аналізу ситуації я вирішив запиляти свою першу посаду на тему: «Як зняти квартиру і НЕ втратити свої гроші». Тим більше, що виявилося, що в мене раптово з'явилося 203 передплатники, а це, чи знаєте, шокує та зобов'язує. А тому сів писати.
Відразу хочу попередити, жодних лисичок, зайчиків та пупсиків у пості не буде. Буде дуже багато тексту, який потрібно прочитати і головне зрозуміти. Я спробую досить просто пояснити механізми поведінки, яких мають дотримуватись люди, якщо хочуть зберегти свої гроші та нерви.
При цьому ми розглядатимемо ситуацію, коли одна фізична особа знімає квартиру в іншої фізичної особи.
Правовідносини, що цікавлять нас, є цивільно-правовими і містяться в главі 35 Цивільного кодексу України (далі - ЦК РФ) (Наймання житла). У п. 1 статті 671 ЦК України зазначено, що за договором найму житлового приміщення, власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (наймодавець) зобов'язується надати іншій стороні (наймачеві) житлове приміщення за плату у володіння та користування для проживання в ньому.
Відповідно до п. 673 ДК РФ, об'єктом договору найму може бути: ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання (квартира, житловий будинок, частина квартири чи житлового будинку).
Форма договору найму житлового приміщення встановлена законом як письмова (ст. 674 ДК РФ).
Аналіз вищезгаданих статей дозволяє зробитивисновок про таке:
1. Наймодавець – той, хто здає приміщення, тобто. власник житлового приміщення або уповноважена ним особа (тобто особа, що діє за довіреністю);
2. Наймач - той, хто винаймає житло, але при цьому під наймачем розуміється фізична особа (тобто будь-яка людина);
3. Договір повинен укладатися у письмовій формі, предметом договору є надання у тимчасове володіння та користування житлового приміщення (не складу чи підвалу, а саме житлового приміщення).
Що відбувається тоді, коли людині потрібно знайти житло? Він починає шукати об'єкт для житла і рано чи пізно його знаходить, і починаються переговори з приводу укладання договору. Як ми з'ясували, наймодавцем може бути або власник житла, або уповноважена їм особа.
Якщо наймодавець запевняє, що саме він є власником житла, найкращим підтвердженням цього буде оригінал свідоцтва про право власності на квартиру на бланку державного зразка. Всі інші варіанти надання – копія чи скан, не є гарантією того, що перед Вами є реальний документ. Способів підробити їх досить багато, а ось підробити державний бланк зможе не кожен, та й поратися з цим не кожен захоче. Тож просіть надати, нехай Вам нададуть підтвердження того, що саме ця людина є власником того житла, яке ви збираєтесь знімати та платити за нього гроші. Якщо Вам відмовляють у цьому, тобто привід задуматися, а чи не постукає до вас завтра у двері (вже після того як ви заплатили за місяць найму гроші) справжній власник квартири, який, до речі, бере участь у «розлученні», з вимогою негайно звільнити квартиру? Крім того, у договорі завжди має бути умова, що наймодавець є власникомжитла виходячи з свідоцтва про право власності під конкретним реєстраційним номером. При цьому власник за договором повинен гарантувати, що житло, що передається вам у найм, вільно від прав третіх осіб на нього і не здано іншим особам.
Крім того, наймодавцем може бути уповноважена власником житла особа. Тобто. це будь-яка особа, яка має доручення від власника житла на право здачі цього житла вам у найм. З такими варіантами обман набагато простіше, т.к. підробити довіреність багато розуму не треба, тому зв'язуватися з подібними варіантами вкрай небезпечно.
Припустимо, що нам надали всі необхідні документи і ми вирішили винаймати житло. А як обов'язки нам наказує виконувати закон під час найму?
ст. 676 ЦК України – обов'язки наймодавця за законом:
1. Передати наймачу вільне житлове приміщення у стані, придатному для проживання;
2. Здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в оренду житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачу. За плату необхідних комунальних послуг забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому будинку.
До обов'язків наймача за законом входить:
ст. 678 ЦК України – Обов'язки наймача:
1. Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення лише для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення та підтримувати його у належному стані;
2. Наймач не має права проводити перебудову та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця.
3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житлове приміщення. Якщо договором не встановлено інше, наймач зобов'язаний самостійно вносити комунальніплатежі.
Усі вищевказані обов'язки основні і мають виконуватися сторонами БЕЗ винятків, тобто. в будь-якому випадку. Єдиним винятком є виділена фраза. Вона говорить про те, що в договорі можна передбачити, що плату за комунальні платежі вноситиме наймодавець. Але обов'язок сплатити за наймання плату встановлену в договорі у наймача буде завжди, а тому в договорі слід чітко встановити, що входить в оплату за договором, тільки наймання житла або наймання житла та оплата комунальних послуг. Якщо Ви домовилися на другий варіант, то обов'язково в договорі потрібно вказати, що в оплату входять комунальні платежі і що обов'язок щодо оплати цих комунальних платежів лежить на наймодавцеві, інакше це буде Ваш обов'язок, але тоді вам і вираховувати вам вносити. Або чітко вказуйте в договорі, що ця сума це за найм, вона сплачується наймодавцю, а ось комунальні платежі сплачуються на підставі рахунків та вносяться вами самостійно.
Таким чином ми плавно підійшли до питання про те, як ви вноситимете плату і чи може вона змінюватися? Відповідь: може змінюватись, якщо це встановлено договором. Отже, ваше завдання зробити так, щоб це не було встановлено договором. Плата за наймання житлового приміщення повинна включати комунальні платежі та бути твердою, без застережень щодо її зміни. Навіть якщо в договорі встановлено пункт, де зазначено, що плата може змінюватися, то встановлюйте обмеження на збільшення не більше ніж 1 раз на рік, і не більше ніж на 10%. Це стандарт для такого роду відносин. При цьому в договорі ще можна вказати з якого моменту у наймодавця настане таке право, наприклад через 3 місяці після дати підписання договору. Так Ви убезпечите себе від неприємних додаткових витрат на оплату житла в невідповідний момент.
Тепер як вносити оплату? І взагалі, як робити будь-який платіж за договором? Все дуже просто? Адже під час укладання договору дуже часто Ви віддаєте гроші за місяць наперед + забезпечувальний платіж. Все дуже і дуже просто:
2. Якщо не хочете розписки, зробіть графік платежів за договором, нехай наймодавець розписується за отримання коштів, що одержуються за договором;
3. Не хочете віддавати в руки, перераховуйте безготівкою і ТІЛЬКИ ЗА РЕКВІЗИТАМИ ВКАЗАНИМИ У ДОГОВОРІ, але чек ЗАВЖДИ зберігайте.
При розрахунку (будь-якому розрахунку) ви завжди повинні мати в руках підтвердження оплати.
При цьому практично у всіх договорах використовується забезпечувальний платіж і гарантією повернення цього платежу є виконання Вами УСІХ умов договору, на які Ви підписалися, в іншому випадку забезпечувальний платіж наймодавець НЕ поверне. А це означає, що у Вас має бути на руках документ, що підтверджує, що Ви сплатили забезпечувальний платіж. Крім того, у договорі має бути прописано у які терміни та за яких обставин Вам повертається забезпечувальний платіж та за якими реквізитами! В іншому випадку, наймодавець стверджуватиме, що забезпечувальний платіж він вам не повернув, тому що ви його назад не вимагали, а якщо і вимагали, то не вказали за якими реквізитами його необхідно перерахувати.
Крім того, ми з вами дізналися, що законом встановлені обов'язки, які будуть у сторін завжди, однак є ще й ті, які можуть встановлюватися, а можуть і ні або встановлюватись із винятками.
Приміром, ст. 681 ЦК України встановлює, що за умовчанням поточний ремонт здійснює наймач, а капітальний наймодавець, якщо інше не встановлено у договорі. Ви повинні стежити за тим, щоб у договорі до ваших обов'язків входив тількипоточний ремонт приміщення
Тому ми зараз щільно підійшли до моменту того, як вам повинні передавати приміщення. Приміщення передається за актом прийому – передачі приміщення. І в цьому акті має бути зазначено все, що передається разом із цим приміщенням (телевізор, пральна машина, холодильник тощо). Всі ці речі повинні бути докладно описані в акті прийому передачі житла, так само як і саме житло, тому що в момент, коли Ви повертатимете житло наймодавцю назад, він повинен отримати його в стані не гіршому, ніж при передачі вам, але з урахуванням нормального зносу.
Тому ви повинні описати в акті прийому передачі всі речі, що знаходяться в квартирі, а також вказати на їх недоліки. При підписанні акта прийому – передачі квартири без вказівки на недоліки ви ризикуєте надалі оплатити наймодавцю кошти зі своєї кишені на відновлення зіпсованих речей, які й так були зіпсованими.
При цьому Ви повинні розуміти, що за яким актом житло прийнято, за таким же актом має бути повернено. Виконання договору найму житла припиняється поверненням житла наймодавцю від наймача за таким самим актом. А отже всі речі, зазначені в акті при здачі житла Вам повинні бути вказані в акті при передачі житла від вас!
Також законом встановлено у п. 1 ст. 687, що наймач має право розірвати договір найму житлового приміщення у будь-який час в односторонньому порядку шляхом письмового повідомлення наймодавця про це за три місяці до дати розірвання. Це означає, що для того, щоб розірвати договір Вам потрібно надіслати наймодавцю рекомендований лист з повідомленням та описом вкладення про те, що ви розриваєте договір, дата в листі має бути вказана + 3 місяці.
Я розумію, що це був великий шмат інформації, а тому ще разкоротке, щоб на стіночку повісити:
1. Знайшли об'єкт, що підходить для житла. Знаходимо наймодавця.
2. Запитуємо у наймодавця, чи може він підтвердити право власності. Якщо так, продовжуємо розмову, якщо ні – йдемо.
5. Домовляємося про оплату та забезпечувальний внесок. Будь-яка оплата яка нами провадиться повинна фіксуватися або розпискою наймодавця, про правила зазначені вище в пості, або він повинен розписатися нам у графіку платежів до договору або ми перераховуємо йому все це за безготівковим переведенням СТРОГО за реквізитами зазначеними в договорі. При цьому чітко вказуємо терміни повернення забезпечувального платежу та за якими реквізитами + терміни щомісячної оплати та те, за що ми сплачуємо, а саме платежі за сам найм + комуналка або лише платежі за найм. Також слідкуємо за тим, щоб у договорі плата була твердою та не змінювалася протягом дії договору.
6. Якщо наполягають на тому, що оплата може змінюватись і нас це влаштовує, то прописуємо в договорі, що може оплата змінюватися, але не частіше ніж один раз на рік і не більше ніж на 10%. Можна встановити з якого моменту таке збільшення можливе, наприклад, після 3 місяців з дати укладення договору.
8. Все що крім цих зобов'язань читаємо ще більш уважно і запитуємо себе внутрішньо, чи ми розуміємо що зможемо виконувати ці обов'язки і НІЖ НАМ ГРОЗИТЬ НЕВИКОНАННЯ цих обов'язків. Якщо ми зрозуміли це і погоджуємося з цим, то нехай наймодавець перший підписує договір.
9. Після цього переходимо до підписання акта прийому – передачі приміщення. Уважно його читаємо, преамбула має бути така сама як і в договорі + має бути вказівка на те, що це акт прийому-передачі саме до вашого договору. Особлива увага на список речей, що передаються, і стан квартитри.ВСІ КОСЯКИ І РЕЧІ ПОВИННІ БУТИ ВІДОБРАЖЕНІ В ЦЬОМУ АКТІ.
10. Усі відбили, все прописали, підписуємо акт.
11. Виконуємо договір і все, що він нам наказує.
12. Вирішили розірвати договір раніше строку, не питання, чи читаємо у договорі, що нам за це буде. Письмово шолом повідомлення за три місяці до дати розірвання поштою рекомендованим листом із повідомленням та описом вкладення про розірвання договору. Якщо не потрібно розірвання, наступний пункт.
13. Закінчується термін договору, повертаємо квартиру за таким самим актом. Якщо платили за останній місяць, то забезпечувальний платіж потрібно повернути. Якщо не платили, він піде в оплату останнього місяця.
Сподіваюся, що пост для Вас був інформативним, а я не такий занудний, як мені здається.