Як зрозуміти, чи буде квартира ліквідною через кілька років
При підборі квартири (неважливо, купуєте ви житло для власного проживання або в інвестиційних цілях) потрібно обов'язково враховувати фактори, що впливають на можливість швидко та вигідно реалізувати її у разі потреби, вважає директор АН «Кварц» Ірина Малигіна.
Як розпізнати ліквідну нерухомість?
Ліквідність нерухомості характеризується тим, як швидко може бути проданий об'єкт за близькою до ринкової ціни. Чим менше часу потрібно для продажу, тим вища ліквідність.
Справедливе і таке правило: що вища ліквідність, то нижча дохідність об'єкта.
Більшість інвесторів віддають перевагу не високоприбутковим, а високоліквідним активам: останні можна швидше перетворити на «живі» гроші без збитків і тривалого очікування.
На ринку нерухомості умовно виділяють три види ліквідності: висока, середня та низька. Зрозуміло, що мінімальний показник ліквідності більше відноситься до складних об'єктів, які не так просто продати і на які практично немає попиту (старе старе житло, житло в промзонах, житло в незавершених будівництвом об'єктах тощо).
Професійні оцінювачі розраховують ліквідність нерухомості за складними формулами, що враховують терміни експозиції та безризикову ставку. Інвесторам, які бажають придбати кілька об'єктів для подальшого продажу, слід обов'язково звернутися до фахівців з нерухомості. Так, вони при вимірі видуліквідності враховують:
- швидкість укладання угоди та час, потрібний для її завершення;
- витрати на укладання угоди (включаючи податки на купівлю та продаж, нотаріальні витрати, а також витрати на перевірку та оформлення документів);
- невизначеність, пов'язану з можливістю продати або купити об'єкт за ціною не нижчою, ніж ціна аналогічних об'єктів на ринку.
Крім того, на ліквідність нерухомості впливають такі фактори:
— низький криміногенний рівень та гарна репутація району;
- Хороша екологія (близькість парків, відсутність на прилеглій території промислових об'єктів).
- Перевищення попиту над пропозицією;
- Висока активність і хороша ємність ринку (що більше об'єктів продається/купується, тим ліквідніше ринок);
- Доступність (об'єкти економ-класу більш ліквідні, ніж елітна нерухомість);
- Стійкість до зниження цін (зниження вартості зменшує ліквідність);
— сезонність (восени та взимку, як правило, ринок активніший, ніж влітку та навесні).
- Невеликий вік і мала ступінь зносу об'єкта (новобудови високого ступеня готовності та квартири в нещодавно побудованих будинках продаються краще, ніж житло в будинках 20-30-річної давності);
— клас житла (що вищий клас житла і престижніший район і будинок, тим більше характеристик впливають на його затребуваність. Якщо в економ-класі покупець звертає увагу лише на метраж та розмір кухні, то в елітному сегменті обов'язково оцінить і видові характеристики. Квартири з вікнами на вулицю, де є підвищений шум від жвавої траси менш ліквідні, а найліквідніші варіанти — з вікнами на набережну, так звані видові квартири.розташовані не в найпрестижніших районах, на околицях міста, та й багатокімнатні квартири у віддалених спальних районах продаються досить довго);
- Зручність об'єкта (панорамний вид з вікна, комфортне планування, високі стелі, поверх вище першого, наявність готового якісного ремонту);
— облаштованість території (наявність наземного та підземного паркінгів, дитячого майданчика, прибудинкового ландшафтного дизайну).
- привабливість ціни (термін продажу багато в чому залежить від правильної ціни об'єкта. Звичайно, квартира з маленькою кухнею на першому поверсі не дуже бажана, але при зниженій ціні даний варіант буде затребуваний. За низькими цінами не купуються тільки зовсім погані варіанти, наприклад, квартири мізерної площі поряд з димящими заводами на відстані від транспорту, на першому поверсі та у жахливому стані.
Продати за заниженою ціною — справа нехитра. Однак більшість власників нерухомості, сьогодення та майбутніх, все-таки прагнуть отримати деяку вигоду від майбутніх перепродажів).
Ліквідність житла можуть знижувати такі показники, як кутові варіанти квартир, суміжні кімнати, дерев'яні та змішані перекриття, дерев'яні сходи, занадто заплутана історія (коли квартира змінила більше трьох-п'яти власників і неможливо точно оцінити правочинність всіх угод купівлі-продажу). Також сучасних покупців відлякують газові колонки та «сидячі» ванни. А разом з цим і вид із вікон на жваве шосе, залізничні та автомагістралі з постійним шумовим ефектом. Причому для 2-3- та багатокімнатних квартир важливо, щоб вікна не тільки не виходили на автотрасу, але були звернені на різні боки світла.
У Нижньому Новгороді серед житлових об'єктів найбільш ліквідними зараз є 1-2-кімнатні квартирисегменти економ-класу та економ-плюс на будь-яких поверхах, крім першого, розташовані в кроковій доступності від зупинок громадського транспорту в усіх районах міста. Такі квартири найбільш ліквідні, оскільки потенційних покупців у цьому сегменті ринку більше. Це, як мінімум, всі ті, хто хоче купити житло для себе, і ті, хто хоче придбати об'єкт для здачі в оренду.