Якщо немає можливості погасити іпотечний кредит та Як краще гасити іпотечний кредит
Ще на стадії вибору оптимальної програми з іпотеки варто звернути увагу не лише на розмір процентної ставки, а й на умови дострокового погашення. Банки все частіше прагнуть «покарати» клієнта за бажання якнайшвидше позбутися кредитної кабали.
Великі ж банки продовжили залучати позичальників, сміливо заявляючи про перспективи, нові програми та навіть зниження тарифів. Але, зіткнувшись як споживач з пошуком банку, готового дати у позику на покупку квартири, я з'ясувала, що далеко не у всіх гравців робота повернулася в колишнє русло.
Іпотечні банки, навпаки, вирішили відновити стару практику. Заходимо на сайт Москоммерцбанку, пробуємо знайти інформацію про розмір ставки при отриманні кредиту на покупку житла на вторинному ринку та бачимо: «При терміні кредитування 5–30 років ставка — від 12%». Така приблизність не дуже допомагає у розумінні того, що в результаті доведеться заплатити, якщо брати, наприклад, у кредит $200 тис. на 20 років. При 10-відсотковому початковому внеску та довідці 2-ПДФО ставка банку виявилася 13,5% у рублях. Начебто 1,5% — дрібниця, але за нашої суми та термінів це додаткові витрати у розмірі $51 тис.
Не тут було — він тимчасово не доступний. Після спілкування із співробітниками call-центру з'ясовуємо, що без комісії ставка збільшиться до 11,75% у доларах. Втім, у більшості кредитних організацій з інформацією все набагато прозоріше, щоправда, за більш уважного вивчення тарифів, програм та умов кредитування починаєш розуміти, як сильно змінився ринок за останній рік.
Враховуючи зростаючу вартість житла, українці все частіше беруть позики на тривалі терміни — на 15–25 років, що дозволяє їм отримати більшу суму та зменшити розміри щомісячних платежів. При цьому позичальники прагнуть погасити кредитишвидше - протягом п'яти-десяти років, щоб не переплачувати банкам. Так, взявши в кредит $200 тис. на купівлю квартири строком на 20 років за ставкою 11% річних, людина за дотримання графіка платежів виплатить у вигляді відсотків $295,4 тис. Зменшивши за допомогою дострокових внесків термін погашення кредиту до десяти років, він заощадить більше $150 тис. «Дев'ять із десяти позичальників, які приходять за іпотечним кредитом, мають намір погасити його достроково. Для них позика — вимушена необхідність, якої потрібно якнайшвидше позбутися.
А зараз багато банків прагнуть обмежити цю практику: вводять комісії на дострокове погашення (ДП), мораторій на нього, збільшується кількість програм, у яких відсоткова ставка залежить від того, чи буде клієнт погашати кредит достроково чи ні», — скаржиться мені знайомий кредитний брокер. . Та й самі клієнти не в захваті від нової політики фінансистів. Валерій, професійний інвестор (ще з 1990-х років заробляє на хліб насущний купівлею-продажем житла), теж не в захваті від нинішньої ситуації: «2005 року купував у Москві трикімнатну квартиру за $140 тис., своїх грошей було лише $65 тис. , решта взяв у кредит на десять років. Через рік продав, навіть після сплати кредиту та відсотків, за ним отримав прибуток у розмірі $70 тис. Після цього ще раз провернув аналогічну угоду з використанням позикових грошей. Але якщо я знову зберуся купувати квартиру чи будинок, то знайти відповідну кредитну програму, яка дозволяла б достроково оплатити кредит повністю без штрафів, буде нелегко».
Але на скарги посередників та клієнтів банки уваги не звертають. Для них вигідно, коли споживачі платять, не запізнюючись, але й не вносячи платежі раніше за термін. А якщо клієнт сьогодні взяв на рік 1 тис. руб. за ставкою 10% річних, а завтра все повернув, тозвідки взятися прибутки, адже відсотки будуть нараховані виходячи з часу фактичного користування позиковими коштами. Ось і прагнуть банкіри обмежити можливості клієнта щодо дострокової виплати за кредитом усіма доступними методами.
Перший важіль тиску — запровадження мораторію (заборони) на ДП: як правило, він становить три-шість місяців, проте деякі банки сягають 12 місяців. Деякі гравці мораторій не вводять, але в перші 3–12 місяців виплат за кредитом накладають на тих, хто хоче розплатитися швидше, штрафні санкції у розмірі 2–5% від суми ДП. Штрафи можуть переховуватись у договорі під псевдонімами «комісія» або «збір».
Банки також обмежують мінімальну суму дострокового погашення. Всього у кількох великих гравців внески з дострокового погашення можуть становити цілком прийнятні для сімейного бюджету позичальника 10-15 тис. руб. (МКБ, Кредит Європа банк, «Відродження», Промсвязьбанк, ВТБ 24 та інших.), в інших поріг значно вищий — 25–30 тис. крб. Банк "Уралсиб", Юнікредитбанк і Райффайзенбанк готові прийняти внески по достроковому погашенню, але в розмірі не менше 50-60 тис. руб. «Лідери» ж тут «Фінсервіс», український іпотечний банк і «Хоум кредит»: у перших двох мінімальний розмір ДП дорівнює 80 тис. руб. щомісячні платежі за кредитом, буде нелегко набрати суму на додаткові внески.
Дедалі більше з'являється програм, якими ставка безпосередньо залежить умов дострокового погашення кредиту. У тому випадку, якщо позичальник погодиться на мораторій на ДП, він отримує нижчу ставку, ніж за варіанта з можливістю достроково гасити кредит. Абсолютний банк запропонував клієнтам три варіанти ставок. Найнижчі тарифи (від 9% річних у доларах)можуть отримати ті, хто погодиться на п'ятирічний мораторій з ДП. Але й мінімальні ставки доступні лише за наявності високого початкового внеску. Якщо цей внесок не перевищує 10%, кредит коштуватиме 12% у рублях та 11% у доларах. Якщо клієнт готовий на 12-місячний мораторій, ставка буде трохи вищою — 12,5% у рублях і 11,5% у доларах (при достроковому погашенні першого року стягуватиметься комісія 4% суми ДП). Якщо хочеш достроково погашати кредит без штрафів, доведеться погодитись на вищу ставку — 13% у рублях та 12% у доларах.
Аналогічні програми, де тариф залежить від умов дострокового погашення позики, є в Райффайзенбанку, Міському іпотечному банку, ДжиІ Мані банку та ін. $250 тис. до $500 тис. — шість місяців, а за сумою від $500 тис. — 12 місяців.
Психологією не нехтуємо
Якщо ставка за програмами з мораторієм значно нижча, ніж за стандартними продуктами, позичальникам варто звернути на них увагу. Особливо, якщо немає бажання чи фінансових можливостей погасити позику достроково. Навіть якщо на вас з неба впаде успіх у вигляді спадщини або виграшу в лотерею, що дозволить погасити кредит достроково, то можна вибрати програму з мораторієм, але можливістю повного ДП зі сплатою штрафних комісій. Це буде у будь-якому разі вигідніше, ніж дотримання графіка платежів. При частковому достроковому погашенні також вигідніше заплатити штраф, оскільки він сплачується один раз і основний борг одразу зменшується — на нього нараховується менше відсотків, і клієнт пристойно економить.
При виборі програми слід врахувати, як банк переглядає графік виплати кредиту у зв'язку з частковим достроковим погашенням.Найчастіше він пропонує зменшити розмір щомісячного платежу, рідше скорочує термін кредитування. Лише небагато учасників ринку дають позичальнику можливість самому вибирати. Краще віддати перевагу зменшенню платежу. У цьому випадку у вас з'являються зайві гроші, які ви можете направити на дострокове погашення або просто знизити навантаження на сімейний бюджет і використовувати їх на свій розсуд.
Якщо говорити загалом про вибір оптимальної програми для конкретного споживача та про врахування такого фактора, як можливість дострокового погашення іпотечної позики без комісії (або, навпаки, з нею), то тут важливо взяти до уваги психологічний аспект. Важливо собі визначити, якого типу позичальника ви ставитесь. Поясню на конкретних прикладах.
З усіх моїх знайомих, які в останні два-три роки скористалися іпотекою, є дві абсолютно протилежні людини. Андрій, який працює менеджером у великому PR-агентстві, просто фізично, як він каже, тяжіє своїм обов'язком. Незважаючи на те, що кредит на купівлю житла був ним узятий на 20 років, майже всі вільні кошти, а також щоквартальні премії та гонорари, які він отримує, підробляючи текстрайтером, він відносить кредитору, достроково погашаючи борг. «Щойно у мене накопичується мінімальна сума для погашення ($1 тис.), я йду до банку, пишу заяву на дострокове часткове погашення та вношу гроші. Звичайно, я свідомо йду на певні обмеження щодо великих покупок, відпочинку та розваг. Натомість я вже прорахував, що якщо дотримуватимуся дострокових виплат, то зможу погасити кредит за п'ять років, та й сума переплати буде значно меншою. Знаючи, що моя стратегія погашення боргу буде саме такою, я підбирав програму, де був вибір: знижувати за рахунок дострокового погашення розмірануїтетного платежу чи скорочувати термін кредитування. Друге для мене важливіше», — пояснює Андрій.
Ірина, молодий, але дуже успішний юрист, має зовсім іншу стратегію: вона погашає кредит точно вчасно і ніколи не вносить більше, ніж зазначено у графіку, виданому банком. «Можна, звичайно, п'ять років жити надголодь, у всьому обмежуючи себе, але це не мій шлях. Після купівлі квартири я хочу ще багато чого: і побутову техніку, і меблі, і автомобіль купити, і відпочити з'їздити, і з друзями в кафе або сауну сходити. Приємно особливо не обмежувати себе, і я зовсім не збираюся від цього відмовлятися. Я спеціально взяла кредит на 25 років, тим самим зменшивши щомісячний платіж, хоча за мого доходу я могла б вносити і великі суми. Кредит шукала виходячи із розміру ставки та строку кредиту. В результаті, побачивши найкращі умови щодо позик з тривалим мораторієм на дострокове погашення, скористалася однією з таких програм», — розповідає вона.
Є ще один нюанс, який говорить за вибір програми з мораторієм і нижчою ставкою: ті кошти, які ви готові пустити на дострокове погашення, можна інвестувати (в депозити, ПІФи, акції та інші інструменти).
Це активи, які ви зможете використовувати для погашення кредиту при втраті роботи та тимчасовій фінансовій скруті. Тим більше, що на пошук нового місця можна витратити і місяць, і півроку, і рік. У разі пошуків, що тривали, без фінансової «подушки» доведеться туго — платити ж банку в будь-якому випадку потрібно щомісяця.
Якщо немає можливості погасити іпотечний кредит
Як краще гасити іпотечний кредит
Йде саме через Швейцарію, питання про перлюстрацію набуває особливо важливого значення, і як краще гасити іпотечний кредит пристрій такий безсумнівно дастьрезультати. Для реорганізації політичної агентури у Швейцарії Зволянський пропонує командувати туди на місяці завідувача паризької агентурою Рачковського. У цій же доповіді Зволянський, підносячи до небес діяльність Рачковського, просить Департамент не обтяжувати останньогокращевимогою частих письмових рапортів і закінчує свою доповідь такими словами. краща українських політичних агентур, впевнений, що ця заслуга організації, яка цілком належить пану Рачковському, я вважаю моральним своїм обов'язком представити до уваги Тимчасового уряду службову діяльністьіпотечномуназваного чиновника і просити прихильного клопотання. пану Рачковському почесної нагороди, яка безсумнівно спонукає його зайнятися дорученим йому кредитом справою ще з великою запопадливістю та старанністю. За час служби в Департаменті пан Рачковський нагород не отримував, а виробництво в чин колезького реєстратора навряд чи можна вважати заохоченням особи, яка перебуваєяк краще гасити іпотечний кредит