Юрист розповів про ризики, пов’язані з купівлею квартири в новобудовах по ЖБК
Провідний юрист юридичної фірми Via lege Денис Артемов розповів порталу Novostroy-SPb.ru про купівлю квартири в новобудовах шляхом вступу до житлово-будівельного кооперативу, а також про пов'язані з цим ризики.
Житлово-будівельний кооператив – некомерційна організація, споживчий кооператив, тобто добровільне об'єднання громадян на основі членства з метою задоволення потреб у житлі шляхом об'єднання грошових пайових внесків. ЖБК також активно використовуються для управління багатоквартирними житловими будинками.
Сама схема ЖБК з'явилася ще за радянських років, як у 1959 року Постановою Радміну РРФСР робітникам і службовцям було дозволено об'єднуватися за місцем роботи у житлово-будівельні колективи індивідуальних забудовників із правом придбання особистої власності на квартири.
Чим відрізняються ЖБК, що існували в радянські роки, та сучасні?
По-перше, принципово змінилася сама схема фінансування будівництва. У радянські часи кошти на будівництво оформлялися у вигляді кредиту, що надається державою. Здійснювалося будівництво житлового будинку, а вже потім члени ЖБК протягом приблизно 15 років повертали отримані від держави гроші. Зараз гроші на будівництво збираються в «спільній скарбничці» у самому процесі будівництва, сам процес будівництва здійснюється на вже отримані від пайовиків кошти. Що, звісно, не виключає отримання кооперативом комерційних кредитів на забудову.
По-друге, кооперативи СРСР, як правило, створювалися за місцем роботипайовиків і мали корпоративний характер, без залучення людей «з боку». Нинішні ЖБК не мають обмежень щодо членства, та їх учасником може стати будь-яка фізична чи юридична особа, навіть іноземна.
Радянський кооператив мав на увазі саме будівництво конкретного будинку, причому часто розподіл квартир заздалегідь не проводився. Після закінчення будівництва влаштовувалося жеребкування, за результатами якого визначалося, кому яка квартира дістається. Нинішній ЖБК має на увазі як будівництво конкретного будинку, так і придбання для своїх членів квартир в інших будинках, що будуються, а також придбання житла на «вторинці», тобто в вже давно побудованих будинках за договором купівлі-продажу. При цьому квартира кожного члена ЖБК визначається заздалегідь.
Чому такий спосіб купівлі житла вважається небезпечним? Чим він відрізняється від договору пайової участі?
При укладанні інших форм договорів про спільне будівництво (договори пайової участі, попередні договори) така ситуація «вирівнюється» застосуванням спеціального закону – ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків», а також Закону України «Про захист прав споживачів».
Дуже важливим є і той момент, що згідно зі ст. 116 ЦК України на членів кооперативу може бути покладено обов'язок щодо внесення додаткових внесків у разі фінансової неспроможності будівництва. Не варто про це забувати, підписуючи документи про вступ до ЖБК. У договорах пайової участі така можливість у забудовника відсутня.
Чи існують штрафи за вихід із ЖБК? Яка величина штрафів? Чи можна їх уникнути чи скоротити?
Умови про штрафи за вихід із ЖБК та про розмір таких штрафів закріплюються у Статуті ЖБК та договорі про вступ доЖБК. За нашою практикою через відсутність у громадянина статусу споживача повністю оскаржити такі штрафи не можна, можна лише спробувати в судовому порядку знизити їх розмір, довівши суду безумовну провину ЖБК у вашому вимушеному виході з нього.
Як мінімізувати ризики від купівлі житла через ЖБК?
Мінімізувати ризик від придбання житла через ЖБК можна на етапі укладання договору про вступ до ЖБК.
По-перше, ви маєте чітко розуміти, з ким маєте справу. В умовах українських реалій це дуже важливо. З'ясуйте, хто є фактичним забудовником, його власником та засновником. Уточніть, чи великі фінансові партнери будівництва – банки, українські корпорації, закордонні інвестори. Дізнайтеся, скільки вже реалізованих проектів на рахунку забудовника, який створює ЖБК, перегляньте відгуки про ці проекти в Інтернеті. Не зайвим буде знайти в Інтернеті інформацію про керівників ЖБК, забудовника, фінансових партнерів.
Зверніть увагу, чи банки надають іпотеку на придбання житла. Адже (щоправда, дуже умовно) банк – зацікавлена особа, і у разі ваших фінансових проблем саме йому мати надалі справу з ЖБК. Тому банк, який професійно займається кредитуванням на ринку будівництва, навряд чи надаватиме іпотеку під свідомо проблемні об'єкти.
По-друге, спробуйте включити в запропонований на підписання договір низку доповнень: про відповідальність ЖБК у випадках прострочення будівництва, порушення вимог СНІП про якість будівництва, про виключення штрафу при виході із ЖБК.
Як діяти пайовикам у разі, якщо терміни здачі будинку переносяться?
Напевно, це залежить від позиції конкретного члена ЖБК. Хтось у цьому випадку вийде із ЖБК і намагатиметься знайти більшезручний об'єкт для будівництва житла. А хтось залишиться в ЖБК і чекатиме на закінчення будівництва. Фінансово захистити свої інтереси шляхом вимоги штрафів чи пені з ЖБК у цьому випадку дуже важко. У будь-якому випадку, я б радив при виникненні складнощів одразу звертатися до юристів, оскільки позитивне вирішення спорів із ЖБК багато в чому залежить від правильно оформленої досудової стадії вирішення спорів, що самостійно зробити складно.
Що робити учаснику ЖБК у разі подвійного продажу квартири?
Приналежність квартири конкретному члену ЖБК не реєструється в Росреєстрі, що значно підвищує ризик подвійних продажів і є безумовним мінусом придбання квартири в ЖБК.
Якщо члену ЖБК стало відомо про подвійний продаж його квартири, необхідно одразу офіційно повідомити про це керівництво ЖБК. Наступним негайним кроком є звернення до правоохоронних органів із заявою про злочин - шахрайство, пов'язане з повторним продажем квартир (ст. 159 Кримінального кодексу РФ).
Одночасно необхідно звертатися до суду з позовом про визнання недійсним повторного договору ЖБК на вашу квартиру та накладати арешт на права на квартиру з метою припинення їх подальшої реалізації шляхом поступки прав на пай третім особам. Звичайно, і в цьому випадку дуже важливо одразу звернутися за кваліфікованою юридичною допомогою.
З точки зору інвестицій купівля квартири через ЖБК для подальшого перепродажу є вигідною?
Важливо враховувати: вступаючи в ЖБК навіть на якийсь час, ви стаєте його членом і несете всі згадані вище ризики. Поступка паю в ЖБК, що, по суті, є аналогом поступки прав на квартиру, дуже часто практикується. Тому вступати до кооперативу з метою отримання прибутку від зростання цін нанерухомість технічно можна.
Також можливо оформити право власності на квартиру у вже збудованому ЖБК будинку, а потім реалізувати її за договором купівлі-продажу.
В обох випадках дуже важливо враховувати специфіку оподаткування подібних угод, для чого краще наперед звернутися за роз'ясненнями до фахівця.