Кирило Писарєв та Юрій Жуков, група ПІК
Щотижня тільки найважливіше та цікаве.
Кирило Писарєв та Юрій Жуков, група ПІК. Тимчасово багаті
Тихий провулок поруч із старим Арбатом майже повністю перегороджений бетонозмішувачами. Серед прибуткових будинків початку минулого століття — величезний котлован та пара підйомних кранів. Прикрасити арбатські провулки 50-квартирним монолітно-цегляним будинком «Афанасьєвський» збирається група ПІК, одна з найбільших в Україні девелоперська компанія. Будівництво на Арбаті — один із небагатьох її майданчиків, де ще тривають роботи. Життя на багатьох об'єктах ПІК за межами центру Москви завмерло кілька місяців тому.
Співвласники Групи компаній ПІК Юрій Жуков та Кирило Писарєв півтора роки були найбагатшими девелоперами України — статки кожного оцінювалися в $6 млрд. За останні півроку їхнє багатство зменшилося вдесятеро. З початком економічної кризи житло, яке будують Жуков і Писарєв, перестало продаватися, і капіталізація ДК ПІК за кілька місяців звалилася на 98% — до $300 млн. Ще нещодавно група платила сотні мільйонів доларів за земельні ділянки та заводи будматеріалів — тепер позивається до кредиторів, намагаючись відстрочити виплату боргів. Більше того, вчорашні мільярдери поступово втрачають компанію: 25% ПІКу вже належить Сулейману Керимову, ще 5% відійшли ВТБ.
Історія ПІК почалася у середині 1990-х. Абревіатура розшифровується як "Перша іпотечна компанія" - типова назва для того часу ріелторської фірми. «До придбання домобудівного комбінату вони були рієлтори, тобто ніхто, – пояснює в інтерв'ю Forbes один із московських будівельників-ветеранів. — Вони мали гроші, проекти — але таких сотні». Писарєв та Жуков спочатку просто посередничали на ринку житла, а потім почали купувати «оптом» квартири на раннійстадії будівництва та продавати їх після здачі будинку. На отримані від цих операцій гроші підприємці скупили 2001 року у трудового колективу акції одного з московських будівельних гігантів — ДБК-2. Скупили, як зізнавався чотири роки тому в інтерв'ю Forbes Кирило Писарєв, «напівдружнім по відношенню до керівництва». Продукція ДСК-2 — популярні в Москві панельні будинки серії КОПЕ, комбінат мав свої майданчики під забудову, і ПІК з ріелторської фірми перетворилася на забудовника, який зводив цілі райони — півмільйона квадратних метрів житла в одному тільки 2002 році. Це восьма частина всього, що збудували того року в Москві.
2007 року ПІК розмістила акції на трьох біржах, у тому числі в Лондоні. Інвесторам розповідали про виручку в $1,5 млрд, зростання бізнесу на 100% на рік, мільйони квадратних метрів житла, що будується. Однак найбільший внесок у успішну IPO компанії зробили оцінювачі, які вважають, що так званий девелоперський портфель ПІК коштує $8,8 млрд.
Що таке "девелоперський портфель"? До того як українські будівельники один за одним почали розміщувати акції на біржі, у галузі існувала думка, що реальну вартість мають заводи будівельних конструкцій, кар'єри, вантажівки, обладнання та власне готова нерухомість. А ось вартість ділянок, на яких девелопер ще тільки збирається будувати (у галузі їх називають інвестиційними проектами), у розрахунок не брали. Справді, як їх рахувати — по землі? Але земля не завжди оформлена у власність, найчастіше знаходиться в оренді. За ціною купівлі прав оренди? Але забудовники часто отримували їх за копійки, скуповуючи, наприклад, старі автобази, що стоять на цій землі. Простіше було всю цю невнятку взагалі не враховувати.
Порахувавши таким способом, без землі, вартість усіх 24підконтрольних їм фірм, Кирило Писарєв та Юрій Жуков у 2006 році внесли папери цих компаній до статутного капіталу ВАТ «Група компаній ПІК». Вийшло 28500000000 рублів - рекордна на той момент сума. На ринку говорили, що український девелопер не може коштувати так дорого.
ПІК за всіма показниками була більшою. Аналітики міжнародної консалтингової компанії CB/Richard Ellis (CBRE) дослідили 413 об'єктів і земельних ділянок, що належать компанії. Як казала в інтерв'ю Forbes керівник відділу оцінки CBRE Яна Кузіна, вартість кожного майданчика вважали або за запланованими доходами, або порівнюючи з іншими проектами. Цифри виходили неймовірні. Ось лише один приклад. У 2006 році ПІК витратила $46 млн на купівлю будівельної компанії «Будінвестрегіон», основна цінність якої полягала у будмайданчиках у Ярославлі, Калінінграді, Омську, Пермі та ін. CBRE на початку 2007 року оцінила ці майданчики у $700 млн.
Артем Цогоєв, колишній комерційний директор компанії Galaxy Group, яка на паях з ПІК інвестувала у будівництво дорогого житлового комплексу «Англійський квартал» у Москві, стверджує, що торік ПІК не поспішала продавати свої квартири, чекаючи вищої стадії готовності будинку — і більше найвищої ціни. «З таким настроєм вони й увійшли в кризу», — робить висновок Цогоєв. Те саме і з масовим житлом. Восени, коли уряд Москви вирішив допомогти девелоперам, викуповуючи у них житло, компанія «СУ-155» продала місту 270 000 кв. м, а ПІК - лише 90 000 кв. м: не влаштувала вартість 40 000 рублів за кв. м. Зараз ПІК тримає ціни на свої будинки на 5-10% нижче за докризові (у Підмосков'ї квартири продаються по 60 000-70 000 рублів за кв. м.). Продажі йдуть мляво.
Сукупний борг перед банками досяг 44,8 млрд рублів ($1,3 млрд), більшість боргів -короткострокові, їх слід погасити до кінця півріччя. Найбільший кредитор (на кінець 2007 року – 18,5 млрд рублів) – Ощадбанк. Продавати майданчики, щоб гасити борги неможливо, покупців просто немає. У нещодавньому звіті інвестиційного банку Nomura (один із організаторів IPO ПІКу) аналітик Марк Картліч обнулив показник «вартість чистих активів на акцію» ПІКу — він більше не вірить у те, що майданчики в Україні можуть вважатися активами. На початку весни катастрофа здавалася неминучою.
Відразу проблеми з боргами ПІК почали вирішуватися. Інвестиційна компанія "Сбербанк Капітал" отримала від девелопера мандат на реструктуризацію заборгованості: кредитор ПІК сам тепер виступає на її боці у переговорах з іншими кредиторами. Такого на українському ринку девелопменту ще не було, каже аналітик Merrill Lynch Тетяна Волочкович.
Керімов неодноразово виступав посередником у великих угодах із «душком». Пов'язані з ним компанії, наприклад, були проміжною ланкою під час продажу «Інгосстраху» Олегу Дерипаску. (Колишній власник «Інгосстраху» підприємець Андрій Андрєєв у свій час стверджував, що бізнес у нього відібрали). Сулейман Керімов був великим акціонером Ощадбанку та підтримував тісні стосунки з його колишніми керівниками.
Багатомільярдний статки дісталося Кирилу Писарєву і Юрію Жукову в лічені роки, причому більшу частину роботи зробили за них ціни на нафту і міхур, що злетіли, що роздувся на ринку нерухомості. Тепер вони віддають власність безкоштовно (у Писарєва залишилося 23% акцій компанії, у Жукова — 28%), щоб відстрочити виплату боргів. Що ж, паперові будинки в Україні перестали бути золотими.