Комерційна нерухомість що це таке, різниця від житлової, види, оподаткування

Приміщення, які не призначені для житла та експлуатуються для отримання вигоди (прибутку), називаються комерційними. Попит на об'єкти подібного призначення стрімко зростає, особливо у мегаполісах. Це лежить в основі динамічного розвитку ринку комерційної нерухомості. Детально про подібні об'єкти пропонуємо дізнатися далі.

Поняття та об'єкти комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість (КН) – це нерухомість, яка використовується юридичними та фізичними особами для отримання прибутку, наприклад, у торговельній чи виробничій діяльності. До таких об'єктів можна віднести:

торгові центри та магазини;
гаражі, автомийки та автосалони;
ресторани та кафе;
готелі та хостели;
бізнес центри та офіси та ін.

До КН можна віднести житлові приміщення, які постійно використовуються власником для здачі в оренду, наприклад, подобово та отримання прибутку.

Відмінності комерційної нерухомості від житлової

Якщо тип торгових центрів та готелів легко визначити, то з деякими об'єктами визначитися складно. Наприклад, це багатоквартирні будинки. Щоб це зробити, варто виділити комерційну відмінність від житлової нерухомості:

Тип експлуатації. Багатоквартирні будинки є апартаментами, тому їх відносять до комерційної нерухомості, але натомість кожна окрема квартира належить до житлового фонду. Будинок вважається комерційним до моменту, коли передається в експлуатацію після будівництва. Так, коли всі квартири реалізуються, об'єкт вважається вже некомерційною нерухомістю.
Купля-продаж. Комерційна нерухомість рідко купується, тобто часто орендується.Наприклад, квартири чи заміські будинки покупці часто бажають отримати у повну власність, тобто придбати, а ось офіси чи магазини часто беруться в оренду. Це зумовлено тим, що комерційна нерухомість має велику вартість, адже надалі вона приноситиме прибуток. До того ж, багато підприємців не бажають обтяжувати себе зайвими зобов'язаннями, оскільки орендуючи приміщення, вони можуть у будь-який момент закрити свій бізнес або перенести в інший більш рентабельний район.

Постійний прибуток. Комерційний об'єкт повинен постійно давати прибуток. Так, якщо один раз на кілька місяців здати свою квартиру в оренду, вона не вважатиметься комерційною, а якщо займатися такою діяльністю постійно, вона вважатиметься нежитловою і отримає статус апартаментів.
Окупність. Нерухомість житлового фонду не окупається, а ось при купівлі чи оренді кафе чи автосалону через певний проміжок часу (зазвичай 5-7 років) можна покрити свої витрати, а потім отримати дохід.

Так, на відміну від об'єктів житлового фонду, КН має окупитися та приносити дохід.

5 груп комерційної нерухомості

Відповідно до того, як використовується КН, вона може відноситися до одного з п'яти умовних груп, з якими можна ознайомитись у наступній таблиці:

Квадратний метр КН вищий за квадратний метр об'єктів житлового фонду, навіть якщо вони розташовані в одному районі. Як було зазначено, це пов'язано із майбутнім доходом. При цьому вартість визначається виходячи з різних параметрів:

площі;
місця розташування;
стану приміщення;
навколишньої інфраструктури.

Це основні параметри, але можливі й інші, наприклад, вхід у приміщення. Так, якщоофісний центр розташований у центральному районі, але вхід до будівлі знаходиться не на жвавій вулиці, а у дворі, його вартість буде нижчою за аналогічний центр, вхід якого розташований на центральній вулиці або проїжджій частині.

При визначенні вартості, за якою приміщення продаватиметься або віддаватиметься в оренду, важливу роль також відіграє потенційний дохід. Наприклад, якщо розглядаються складські приміщення, ціна визначатиметься не лише виходячи з площі та місця розташування, а й зручності під'їзних шляхів, що ведуть до складу, близькості магістралей (автомобільних, залізничних).

p align="justify"> Кожному типу комерційного об'єкта, крім класичних параметрів, властиві індивідуальні критерії, які будуть впливати на вартість.

Оподаткування

Оподаткова база визначається залежно від ринкової вартості КН, причому податки може бути як федеральними, і місцевими, а ставки – фіксованими чи змінними, тобто змінюватися рік у рік з стану місцевого бюджету. При цьому до уваги варто взяти такі особливості:

Коли власник КН має статус юридичної особи, ставка на майно визначається відповідно до закону представницького органу суб'єкта РФ, де і знаходиться сама нерухомість. У будь-якому випадку, вона не може бути більшою за 2,2%. Це ліміт актуальний всім суб'єктів РФ.

Коли ІП сплачують податок на прибуток фізичних осіб, вони можуть зменшити доходну суму, на яку сплачується податок, на суму, яка була витрачена у зв'язку з комерційною діяльністю. Витрати можуть також стосуватися використання об'єкта комерційної нерухомості. Щоб це стало можливим, необхідно документально обґрунтувати усі витрати.

Коли покупець КН є фізичнимособою, він сплачує найменший податок з отриманих доходів – ПДФО за ставкою 13%.
Якщо право володіння КН переходить від продавця до покупця, ця операція підпадає під поняття реалізації (відповідно до ст. 39 Податкового Кодексу РФ), тому оподатковуватиметься ПДВ. Часто зустрічаються ситуації, коли майно вноситься до створюваного ТОВ, а надалі виводиться із нього. У цьому випадку ПДВ не сплачується.
Якщо КН використовується громадянами інших країн, причому у діяльності, не пов'язаної з РФ, податкова ставка з їхньої прибуток становить 20%.

При оплаті податку на КН можливі пільги, які можуть надаватися за двома критеріями:

У будь-якому випадку варто врахувати, що до КН не застосовується закон про майновий податковий відрахування, адже він поширюється лише на об'єкти житлового фонду.

Експертиза комерційної нерухомості

Така процедура проводиться у різних випадках, включаючи:

оформлення договору купівлі-продажу комерційної нерухомості;
здійснення приватизації;
вирішення спірних моментів;
передача майна як застави під час оформлення кредита;
здавання майна в оренду або довірче управління;
оптимізація оподаткування;
перерозподіл часток між власниками та ін.

Якщо власником майна є фізична особа, експертиза буде потрібна при оформленні іпотечного кредиту, укладанні шлюбного договору, виконанні рішення суду, вирішення спадкових спорів та ін.

Щоб провести експертизу, потрібно буде зібрати пакет документів, до якого будуть входити такі папери:

Паспорт. Як правило, замовник експертизи та власник об'єкта – різні особи, тому потрібні паспортні.дані обох.
Правовстановлюючі документи, тобто ті, що підтверджують право власності та відображають можливі обтяження, наприклад, договір оренди або застави.
Технічна документація. Такий є кадастровий план ділянки, довідка з БТІ, план з точними територіальними кордонами нерухомості, опис перепланувань та ін.

Сама процедура проводиться поетапно. Спочатку ставиться технічне завдання та визначається необхідний ступінь деталізації, а далі узгоджується та оформляється договір між двома сторонами – виконавцем та замовником експертизи. Далі необхідно передати пакет документів, щоб оцінювачі вивчили об'єкт та підготували звіт. Заключні дії – укладання договору про обґрунтування оцінки КН та здавання роботи замовнику з оформленням акта здавання-прийому.

Відео: Ринок комерційної нерухомості

Отже, комерційна нерухомість - це об'єкти, які приносять дохід і не входять до житлового фонду. Як правило, вони не купуються, а здаються в оренду, адже це дозволяє бізнесменам не прив'язуватися до певного району, а за необхідності переїхати до більш рентабельного місця.