Компенсаційний фонд для захисту пайовиків
Всього 90₽ 30₽ на місяць для 3-х пристроїв
Продовжується автоматично кожен місяць, але ви завжди зможете відписатись
З того часу представниками ринку та профільним міністерством висловлювалися часом діаметрально протилежні пропозиції та думки щодо зміни поточної системи захисту пайовиків.
Своєю думкою про стан справ у сфері захисту учасників ринку пайового будівництва та можливим варіантом розвитку ситуації поділився Олександр Артамонов, голова комітету Всеукраїнської спілки страховиків з перестрахування та генеральний директор страхової компанії «РЕСПЕКТ».
—Чому, незважаючи на всі вжиті заходи і начебто наявність певних інструментів захисту, тема ошуканих пайовиків не втрачає своєї актуальності?
— В умовах кризи участь у пайовому будівництві для значної кількості наших співвітчизників стає єдиним можливим варіантом вирішення житлового питання. За даними Росреєстру, у першому кварталі 2016 року в Україні було укладено близько 170 тисяч договорів пайової участі — на 13,3% більше, ніж за аналогічний період попереднього року.
—Але державою вже вжито певних заходів щодо захисту інтересів пайовиків?
— Так, дійсно, було ухвалено закон «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та про внесення змін до деяких законодавчих актів України» (далі в тексті — 214-ФЗ. — Прим. ред.), покликаний захищати інтереси учасників ринку пайового будівництва, насамперед — пайовиків. Залучати кошти на будівництво можна тільки за договорами пайової участі, які проходять офіційну державну реєстрацію. При цьому розпочинати збір коштівзабудовник може лише після того, як оформить право власності або договір оренди на земельну ділянку, отримає дозвіл на будівництво та опублікує проектну декларацію. Крім того, у законі зазначено умови передачі об'єкта будівництва пайовику, оформлення права власності на квартири та багато інших важливих моментів.
—Як закон регулює ситуації фінансової неспроможності, банкрутства забудовника? Адже, наскільки я розумію, саме такі ситуації є основною причиною появи «обдурених пайовиків»?
— Відповідно до законодавства, справа про банкрутство може бути заведена, якщо забудовник, який залучає кошти громадян, більше трьох місяців не може розплатитися з кредиторами або здійснити обов'язкові платежі. При банкрутстві забудовника пайщик подає заяву до суду і сам обирає, хоче він отримати назад гроші чи все-таки обіцяну квартиру. Якщо будинок ще не добудований — рішенням суду пайовикам можуть передати права на незавершений об'єкт будівництва та земельну ділянку для формування житлово-будівельного кооперативу, який добудовуватиме будинок. За законом учасники пайового будівництва перебувають у першій черзі кредиторів при банкрутстві забудовника.
—Що робити, якщо за банкрутства забудовника не вистачає грошей покриття збитків пайовиків?
— Закон передбачає три варіанти, які гарантують подальше забезпечення взятої відповідальності забудовників перед пайовиками: порука банку, членство в товаристві взаємного страхування забудовників (далі в тексті — ОВС. — прим. ред.) або комерційне страхування цивільної відповідальності забудовника (далі — ГОЗ). - Прим.ред.). Ціль будь-якого з цих варіантів одна — якщо забудовник збанкрутує або на ньогозаставне майно буде накладено арешт, що унеможливить виконання зобов'язань перед пайовиками, кожен учасник пайового будівництва може розраховувати на відшкодування збитків — страхова компанія, ОВД або банк виплатять ці гроші. Якщо відповідальність не забезпечена, договори пайової участі просто не реєструються державою і забудовник не може залучати пайовиків.
— Безумовно, це виправдано, потрібно вжити додаткових заходів, які дозволять ще надійніше захищати інтереси учасників ринку пайового будівництва. Ми вважаємо, що доцільно продовжувати вдосконалювати страхову частину – посилювати вимоги регулятора до діяльності страхових компаній, які працюють на цьому ринку. Наприклад, ми вважаємо обов'язковою вимогою до страхової компанії її повноцінну регіональну присутність для максимальної оперативної роботи із забудовниками та пайовиками.
Ми вважаємо за необхідне забезпечення можливості для страховика ДОЗ права суброгації щодо винуватця збитку. Зараз це неможливо: при настанні страхового випадку страховик виплачує компенсацію пайовикам, але не може компенсувати свої збитки, оскільки предметом страхування є цивільна відповідальність забудовника та винуватець збитку одночасно є страхувальником. Пайовики можуть вимагати передачі прав на незавершений об'єкт будівництва та земельну ділянку, створити свій ЖБК та добудувати житло самостійно, а страхова компанія не може як компенсація своїх витрат отримати від винуватця збитку права на недобудований об'єкт та земельну ділянку. Хоча, якби така можливість, всі залишилися б у виграші — будинок був би добудований і зданий, пайовики отримали б свої квартири, а страхова компанія заощадила б на виплаті компенсацій.
—Заразозвучується створення державного компенсаційного фонду у житловому будівництві. Наскільки реально необхідне і можливе створення фонду, який ефективно компенсував би збитки у сфері пайового будівництва?
— Теоретично компенсаційний фонд захисту пайовиків, який був би головним регулюючим центром сфери страхування ризиків пайового житлового будівництва, — чудова ініціатива. Цілком гідна найсерйознішого розгляду. Але й тут необхідно врахувати низку нюансів. Неможливо покривати всі можливі збитки у сфері пайового будівництва житла — жодна страхова організація у світі за таке не візьметься, і обсяги фонду для цього мають бути неймовірно величезними. Крім того, така система безумовного покриття всіх можливих збитків мотивувала б несумлінних забудовників за рахунок фактичної солідарної відповідальності. Але, як прозвучало на Держраді, держава не повинна виступати спонсором некоректної, непрофесійної роботи девелоперів. Все ж таки норми закону мають регулювати ринок, давати йому можливість розвиватися природним чином і стимулювати здорову конкуренцію, здійснюючи відсів «хворих», а не безумовно покриваючи загальну безвідповідальність, тобто за рахунок сумлінних девелоперів чи платників податків витягуючи некомпетентних чи недобросовісних забудовників.
—Як, на вашу думку, повинна формуватися і функціонувати система захисту пайовиків з механізмом компенсаційного фонду?
— Якщо взагалі розглядати потенційне місце компенсаційного фонду у системі захисту інтересів учасників ринку пайового будівництва, то ми пропонуємо трирівневу систему комбінування страхового захисту, захисту на рівні компенсаційного фонду та на рівні перестраховика.
Що ми маємо на увазі:збитки до одного мільярда рублів залишаються на утриманні страхових компаній зі своїми власним перестрахувальним захистом. Відповідальність вище одного мільярда рублів компенсується із фонду, що формується за рахунок певних фіксованих відрахувань від усіх забудовників, ці відрахування мають бути частиною страхових внесків. А при настанні катастрофічних подій, коли навіть ресурсів фонду замало компенсації відповідальності, підключається третій рівень — це національна перестрахувальна компанія чи перестрахувальний захист за кордоном. По суті, компенсаційний фонд наділяється функцією перестраховика щодо страхових компаній, але, у свою чергу, він перестраховує свої ризики у національній перестрахувальній компанії, законопроект про створення якої вже прийнято Держдумою у першому читанні. Або шляхом прямого виходу на закордонний перестрахувальний високорейтинговий захист, який, наприклад, має СК «РЕСПЕКТ» . Нехай цей компенсаційний фонд використовує всі найкращі перестрахувальні ємності, які позначені ЦБ цими уповноваженими страховими компаніями.
Однак виходить дилема, яка потребує внесення поправок до 214-ФЗ. Зараз на рівні ідей, що озвучуються, фонд виглядає як гігантський ОВД під егідою Мінбуду з усіма недоліками солідарної відповідальності. Що в принципі не має на увазі під собою будь-якої селекції та оцінки ризиків, які в даний час забезпечують страхові компанії, і тим більше такий фонд не передбачає перестрахувальної функції та захисту.
Відбувається плутанина у поняттях, що таке страхування та перестрахування.
На наш погляд така система має право на існування, проте, як показує практика, ускладнення процедур, що вже склалися, призведе до зростання вартості квартир для пайовиків, атакож парадоксальним чином збільшить кількість несумлінних забудовників.
—Яким саме чином усунення страхових компаній із процесу страхування ДОЗ може бути вигідним «сумнівним» забудовникам?
— Все просто: зараз саме страховики та банки виступають тим ефективним фільтром, «санітарами лісу», якщо завгодно, що відсіює з ринку недобросовісних девелоперів. За наявності перших ознак фінансової та операційної неспроможності нормальні страхові компанії просто відмовляють забудовникам у страхуванні або припиняють укладання нових договорів у рамках генерального та видачу полісів. Жодна професійна страхова компанія чи банк не зацікавлені приймати на баланс високоризикові об'єкти, оскільки вони спричиняють значні збитки.
У результаті недобросовісні забудовники змушені «бігати» ринком і шукати, як таки застрахувати свої об'єкти, оскільки без страхування ДОЗ вони не мають права залучати кошти пайовиків.
Таким чином, у перспективі двох-трьох років із уже чинним механізмом регулювання ринку відбудеться його «очищення» від існуючих несумлінних гравців. Після чого ймовірність появи нових «неспроможних» забудовників буде мінімальною. Природно, низка компаній-девелоперів, які багато років безконтрольно залучали кошти пайовиків у сумнівні проекти і «перекидали» гроші з одного будівництва на іншу, зовсім не зацікавлені в такому сценарії розвитку ринку.
Для самостійної експертної оцінки забудовників компенсаційному фонду буде потрібна високоефективна система для точного розрахунку тарифів по кожному конкретному забудовнику. В іншому випадку, якщо буде прийнято єдиний плоский тариф відрахувань, деякі несумлінні учасники ринкубудуть порушувати взяті він зобов'язання, а платити них буде держава чи сумлінні колеги. І якщо обсяг фонду складатиме, як було попередньо озвучено Мінбудом, 30-35 млрд руб. на рік його вистачить максимум на 30–35 об'єктів. Не найсерйозніша цифра, якщо врахувати, що загальний обсяг ринку пайового житлового будівництва в Україні - 1,5-2 трлн руб. на рік. Без скрупульозного підходу до відбору забудовників кошти фонду можуть закінчитись дуже швидко. Що буде вжито в цьому випадку? Держава дофінансує фонд за рахунок платників податків, тобто знову звичайні громадяни заплатять за недобросовісних забудовників.
На даний момент немає жодної державної федеральної бази по компаніям-забудовникам. Тож державі для формування цієї бази та можливості високопрофесійної оцінки забудовників знадобиться швидко створити велику інфраструктуру, аналогічну до тих, які страхові компанії формували роками. Так, наша компанія СК «РЕСПЕКТ» — експертна трирівнева система моніторингу та оцінки ризиків, але ми на цьому ринку більше п'ятнадцяти років. Чи зможе компенсаційний фонд оперативно створити таку експертну інфраструктуру — поки що залишається під питанням.
Сумніваюсь, що у поточній ситуації «винахід колеса» — вдале вкладення бюджетних коштів. Навіщо відмовлятися від вже існуючих ефективних напрацювань для досконалої багаторівневої перевірки девелоперів, які вже мають страхові компанії? Видалення з процесу оцінки забудовників таких гравців, як банки та страхові компанії, лише на руку несумлінним компаніям-девелоперам.
—Підбиваючи підсумок, скажіть, як, на вашу думку, має бути остаточно вирішена проблема «обдурених пайовиків»?
По-друге, на нашпогляд, найефективнішим інструментом посилення захисту інтересів всіх учасників ринку пайового будівництва було створення трирівневої системи страхового захисту. На першому рівні — професійні страхові компанії, які оцінюють всі можливі ризики і ведуть забудовників, не припиняючи ретельного моніторингу об'єктів, що зводяться. На другому - внутрішньогалузевий пул страховиків, який контролює сумлінність страховиків і готовий "підставити плече" при виникненні збитків понад 1 млрд руб. На третьому рівні - глобальний перестраховик, в ідеалі - національна перестрахувальна компанія на базі ємностей мегарегулятора, яка покриє збитки у випадках, якщо не вистачить власних коштів пула страховиків. У такому разі точно не виникне ситуації, коли пайовик замороженого будівництва не знатиме, з кого запитуватиме компенсацію завданих збитків.
По-третє, на наш погляд, необхідно створити таку систему, яка все-таки мотивуватиме ринкове саморегулювання, відсіватиме недобросовісних забудовників та страховиків. Необхідно також підвищувати культуру учасників ринку. Щоб страхові компанії приділяли достатньо уваги андеррайтингу та перестрахувальним захистом, забудовники не гналися за дешевими тарифами, а пайовики могли оцінити ступінь ризику участі в пайовому будівництві, заздалегідь поцікавившись, в якій компанії застрахований девелопер. По суті, страховик забудовника повинен бути свого роду «знаком якості» об'єкта, що зводиться, гарантуючим пайовикам повноцінний захист їх інтересів.