Кондомініум Казахстану

Кондомініум (лат. con – разом та dominium – володіння) – це майновий комплекс житлових та нежитлових приміщень. При цьому кожна житлова площа (належна двом та більше власникам) є власністю законного власника, а нежитлова та приміщення спільного користування вважаються спільним майном усіх мешканців багатоквартирного будинку.

Мешканці роблять ремонт, прибирають на власний розсуд у особистих квартирах. Питання щодо сервісу балконів, під'їздів, ліфтів стають каменем спотикання між власниками. Вирішенням питання є така форма. До об'єктів загального володіння належать: шахти та підвали, балкони та лоджії, ліфти та комори, інженерні комунікації, горище та покрівля, абонентські поштові скриньки.

Кондомініум:причини, переваги та порядок реєстрації

Першою причиною є бажання мешканців особисто стежити за станом архітектурних елементів, працездатністю інженерних систем та не залежати від місцевого та обласного управління. А також проводити своєчасні ремонтно-профілактичні дії. Друга – зацікавленість та підтримка держави РК, наприклад, у разі капітальних змін. Згідно із затвердженою «Програмою модернізації ЖКГ РК на 2011-2020 рр.», основна допомога розрахована на нерухомість, зареєстровану як об'єкт нової форми власності.

Якщо будівля потрапляє під знесення, учасники зареєстрованого об'єкта отримують від забудовника ринкову вартість не лише за загальну площу квартир, а й за свою частку та прибудинкову територію у разі її державної реєстрації. Доведеним фактом є мінімальний вплив стану самої квартири у разі продажу. Головними чинниками формування конкурентоспроможної ціни вважаються місце розташування, метражприбудинкових ділянок, стан під'їзду, зносостійкість комплексів та інженерних комунікаційних систем. За окремими показниками у багатоквартирних будинках, де було оновлено фасад та покрівлю, вартість квартир зросла на 35-40%.

Щоб провести реєстрацію потрібно:

Організувати збори власників квартир з ініціативи органу управління та на вимогу мінімум 1/10 частини власників.
Після ухвалення рішення затвердити голову з делегуванням прав представляти інтереси членів об'єкта в держустановах. Рішення вважається ухваленим, якщо проголосували понад 50% присутніх.
Представник звертається до регіональної виконавчої структури (акімату) міста. Після розгляду комісією видається протокол, направлення на обмір земельної ділянки та підготовки проекту.
Після отримання постанови та направлення від Міського відділу земельних відносин звертайтесь до обласної філії Державного науково-продуктивного центру земельних ресурсів та землеустрою. Проводиться обмір ділянки з визначенням частки кожного власника спільного майна. Підготовляється землевпорядний проект.
Після отримання постанови акімату про надання земельної ділянки на реєстрацію об'єкта кондомініуму, звертайтесь до ГУ «Міський відділ земельних відносин» для отримання ідентифікаційного державного акта.
За виготовленням технічного паспорта звертайтесь до філії «Центру нерухомості».

Керівництво об'єктом або як вибрати розділ?

З моменту надходження документа до органів юстиції реєстрація прав здійснюється протягом 15 робочих днів. Протягом місяця після цього учасники затверджують одну з форм правління: спільне всіма власниками (якщо кількість менша за 20); за допомогоюкеруючої компанії. Обираються члени керівництва (2 та більше ініціативних громадян), ревізійна комісія або ревізор (якщо до кооперативу входить менше 10 осіб).

Згідно з наказом керівника Агентства РК у справах будівництва та житлово-комунального господарства, на посаду голови кооперативу потрібен чоловік/жінка 60/40 років, з досвідом роботи головою 10-15 років та проживаючим в обслуговуючому будинку. Також із знанням чинного Законодавства Республіки Казахстан щодо управління кондомініуму. Майбутній управлінець має бути з навичками оперативного прийняття та реалізації управлінських рішень, ведення ділових переговорів, мати досвід публічних виступів та бути зацікавленим у прозорій та чесній роботі.

Вибраний керівник відкриває поточний (оплата послуг з обслуговування будівлі) та накопичувальний (кошти на капітальний ремонт) рахунки. Якщо є спірні питання та форма після закінчення терміну не затверджена, житлова інспекція призначає обслуговувальну організацію керуючим органом на 3 місяці.

Спілкування з власниками відбувається за допомогою розсилок, смс та WhatsApp оповіщень. Для затвердження питань оголошується онлайн-голосування, де беруть участь лише мешканці будинку.

Права та обов'язки власників

Якщо догляд неналежний, існує ризик втрати інженерно-технічних якостей спільного имущества. Як наслідок, експлуатація особистою власністю стає небезпечною. Якщо будівля не відповідає вимогам безпеки та якості житлової нерухомості, перед наглядовими органами всі учасники зареєстрованої території відповідають однаково. Власники можуть використовувати його для отримання прибутку. Отримані суми за оренду приміщень спрямовуються на благоустрій багатоквартирного будинку(Поточний косметичний ремонт, озеленення, благоустрій території).

Якщо власник завдає шкоди спільній території, власним коштом проводить ремонтні роботи. Щомісячна оплата є обов'язковою, у разі прострочення нараховується пеня у розмірі 5,5% річних за кожен день затримки. За відсутності платежів протягом 90 днів без поважної причини кооператив подає до суду для стягнення матеріальних коштів у примусовому порядку.

Що стосується витрат на обслуговування?

Розмір щомісячних внесків мешканців затверджено та, в середньому, становить 27 тенге. Додаткові витрати залежить від типу будівлі, поверховості, площі, благоустрою території, кількості під'їздів, технічного стану, зношеності конструктивних елементів. Розміри внесків розраховуються згідно з проектно-кошторисною документацією та поділом підсумкової суми на кількість учасників.

Деталізація фактичних витрат надається на порталі, звіти формуються щомісяця бухгалтерією, Алсеко та ІОЦ по кожному будинку. На сайті мешканці залишають заявки, обговорюють житлові проблеми. Якщо рішення є, власники вбачають поточний стан заявки. Якщо проблема не вирішується, дані передаються до районного чи міського акімату. Діяльність КСК є прозорою, як на долоні.

Утримання об'єктів здійснюється шляхом:

проведення косметичного та капітального ремонту;
дотримання норм екологічної безпеки, технічного та санітарного змісту;
розрахунку кошторису на обслуговування та бухгалтерський облік;
укладання договорів з організаціями з обслуговування та ремонту багатоквартирних будівель.

Що робити, якщо керування кондомініумом незадовільне?

Єдиний орган, якому підпорядковується КСК – самі громадяни,законодавчо вся ініціатива та спостереження за роботою віддано до рук людей. Якщо голова чи ревізійні комісії працюють незадовільно, не усуваються проблеми, не проводиться обов'язковий сервіс – ситуацію можна змінити. Для цього оскаржуйте роботу дійової особи, порушуйте питання про переобрання, висуйте на голосування нові кандидатури. Голова КСК переобирається щорічно шляхом голосування співвласників об'єкту та оформленням протоколу. Якщо угоди не досягнуто, обирається нова форма правління або обговорюється питання про перехід в інший кооператив.