Котедж - на який метраж реальний попит
Заміський будинок реальний попит - на площу до 150 "квадратів", покупці не хочуть переплачувати за непотрібні метри.
Тренд ринку - зміна критеріїв при виборі котеджу, таунхауса, дачі, ділянки!
Зміна економічної ситуації в країні після кризи призвела до зміни критеріїв, з урахуванням яких формуються пропозиції на ринку заміської нерухомості. У покупця стали затребуваними будинки та ділянки невеликих площ. Мода на архітектурні стилі, хоч і мінлива, але споживачі намагаються не кидатися в крайнощі. Більшість віддає перевагу європейській класиці.
У цій статті «Журнал про нерухомість MetrInfo.Ru» вирішив розповісти про те, які домоволодіння зараз переважають на ринку заміської нерухомості Підмосков'я, навколо яких їх зосереджений найбільший попит, а також як архітектура котеджних селищ впливає на продажі.
Правильні пропорції
Більшість покупців при виборі відповідних пропозицій орієнтуються не просто на площу ділянки чи площу будинку, а на домоволодіння загалом. Відповідно, має бути дотримана пропорція між забудовуваною та вільною територією, інакше майбутнім господарям буде незатишно. Ще недавно забудовники намагалися зводити величезні будинки на невеликих ділянках. У Підмосков'ї можна знайти безліч безглуздих прикладів, коли площа будинку і розмір ділянки не відповідають один одному. «Таке співвідношення негативно впливатиме не лише на перше враження покупця при відвідуванні селища, а й на продажі», - зазначає Юлія Севериненко, генеральний директор компанії «ЗемАктив». Наприклад, якщо у селищі на продаж виставлені будинки площею 400-500 кв.м. . на ділянках у 15 соток, то швидше за все продажі будуть йти мляво.
«Бажано, щоб площа забудови небула більша за ¼ ділянки, а хороше співвідношення взагалі - 1/10»,- каже Вадим Рубцов, провідний спеціаліст «Ріелторської компанії «Український будинок нерухомості». Найбільш оптимальним співвідношенням,на думку Армена Маркосяна >, («Промзв'язок нерухомість»), коли на ділянці 10 соток знаходиться будинок загальною площею до 200 кв.м, на 20 сотках - 350-400 кв.м. Причому в сегменті економ-класу забудовники пропонують і дрібніші домоволодіння, де на ділянці 8 соток зведено будинок на 100-140 кв.м. І такі пропозиції популярні у покупців, тому що за рахунок зменшення площ знижується і ціна, що дуже важливо в економ-класі.
Щоб систематизувати пропозицію, забудовники прийняли негласну класифікацію, яка визначила, будинки яких площ мають будуватися у котеджних селищах різних класів. За даними Kaskad Family, у класі "економ" - оптимальним вважається будинок до 150 кв.м., у класі "бізнес" - від 150 до 270 кв.м, а в елітному - понад 270 кв.м. "Забудовники зрозуміли, що будинки - об'єкти розкоші площею більше 1000 кв.м можна продати тільки з гарною знижкою", - кажеСергій Іванов, директор з маркетингу компанії Kaskad Family.
Олексій Гусєв, комерційний директор компанії «Заміський Проект», наводить схожу класифікацію, згідно з якою будинки в класі «економ» мають площу від 100 до 200 кв.м, у класі «бізнес» - від 150 до 300 кв. .м, у «еліт» - від 250 до 500 кв.м та «преміум», - від 400 до 900 кв.м. «Звичайно, ці значення змінюються залежно від престижності спрямування. Чим престижніший напрямок, тим вища середня площа будинку у кожному класі», - уточнює експерт.
Певною мірою площа будинку залежить і від інших параметрів, наприклад, використовуватиметься він сезонно або для постійного проживання. Як пояснив АрменМаркосян, директор із розвитку земельних активів ЗАТ «Промзв'язок нерухомість», невеликі метражі будинків частіше застосовуються в сегменті «далекі дачі» (понад 80 км від МКАД), де люди живуть улітку. Тут площа будинку складає від 150 до 200 кв. Навпаки – великі будинки – звичне явище для Нової Риги та Рубльовського шосе, де розташовані особняки площею від 400 до 800 кв.м. і господарі живуть цілий рік. Наприклад, у котеджному селищі «По-Ризька Мрія» (27 км від МКАД Новоризьким шосе) на вибір представлено три типи проектів: «Релакс», «Комфорт», «Гранд». Площею від 340 до 660 кв.м на ділянках від 15 до 50 соток. "Середня площа будинку на цих напрямках на відстані від 1 до 50 км від МКАД складає 322 кв.м", - уточнює Сергій Іванов (Kaskad Family).
Облік та контроль
Для контролю ситуації в будь-якій будівельній компанії зручно укласти договір бухгалтерського обслуговування, за яким бухгалтерські послуги та консультації з бухгалтерського обліку та оподаткування будуть надаватися фахівцями з високою кваліфікацією. Крім цього користуються попялярністю такі послуги як: трансформація фінансової звітності за міжнародними стандартами (МСФЗ); консолідація звітності; постановка паралельного обліку за стандартами МСФЗ, або іншими стандартами; розробка облікової політики підприємства.
Реальний попит – будинок до 150 «квадратів»
Попит який завжди відповідає пропозиції. Можливо, що це одна з причин, через яку у багатьох селищах, розташованих на різних напрямках у Підмосков'ї відсутні продажі. «Основною тенденцією на ринку стала зміна площі заміського будинку у бік зменшення», - каже Армен Маркосян («Промзв'язок»). За спостереженнями Вадима Рубцова («Український дімнерухомості»), зараз добре продаються таунхауси та дуплекси площею 70-150 кв.м. з обробкою та комунікаціями за 3-7 млн. на відстані до 50 км від МКАД. Але з недавніх пір найбільшим попитом стали користуватися домоволодіння від 130 до 250 кв.м, – каже Сергій Іванов (Kaskad Family). «При цьому свого покупця знаходять як будинки з цегли, клеєного бруса, пінобетону так і оциліндрованих колод, головне щоб у будинках було грамотне планування», - уточнює експерт. На таких напрямках як Новоризьке, Рубльовське та Київське, тенденція до купівлі та будівництва будинків від 300 кв.м. поки що зберігається, але тільки у селищах, розташованих у відносній близькості до МКАД. Практично в усіх напрямках великий попит мають будинки від 200 до 400 кв.м, розраховані на сім'ю з 2-6 осіб, каже Армен Маркосян («Промзв'язок нерухомість»).
Згідно з результатами дослідження, яке провели фахівці компанії «ЗемАктив» та озвучені її генеральним директором Юлією Севериненко, найбільш затребувана площа будинку в сегменті «далеких дач» – 120-150 кв. м на земельній ділянці площею 12 соток. Такий будинок обирають 53% покупців, 30% віддають перевагу будинку площею 150-200 кв.м., 11% - менше 100 кв.м., 4% - 200-250 кв.м. та 2% - понад 250 кв.м. У цьому більшість покупців орієнтуються дерев'яні матеріали.
Переваги покупця відбилися і в даних он-лайн опитування, яке провів портал www.irn.ru: більше половини учасників опитування, в якому брала участь аудиторія сайту, обрали б будинок площею від 130 до 200 кв. м.
Краса та архітектура
Так само, як і грамотні пропорції, важливим є зовнішній вигляд заміського будинку. Аналізуючи запити клієнтів, ріелтори заявляють, що архітектура котеджного селища – це один із базових критеріїв привиборі. "Естетично малопривабливі котеджі не цікаві для замовників", - підтверджує Сергій Іванов (Kaskad Family). Тому багато покупців заздалегідь орієнтуються на той чи інший архітектурний стиль і звужують свій вибір до пропозицій у селищах, де ця архітектура представлена.
На думку Армена Маркосяна («Промзв'язок нерухомість»), на сьогодні в архітектурі котеджних селищ Підмосков'я переважає стиль європейської еклектики, що поєднує німецьку, англійську та французьку архітектурну школу. Причому європейський класичний стиль характерний для 600 селищ Підмосков'я. Крім змішаної класики, а, наприклад, у селищі Bavaria Club (Калузьке, Київське шосе, 27 км від МКАД) будинки в стилі фахверк* сусідять із класичною архітектурою, а в проекті «Міленіум парк» (19 км від МКАД по Новоризькому шосе) представлено Одночасно кілька різних стилів у семи кварталах селища, зустрічається також «моноеклектика» (переважання одного стилю), яка представлена в 5-7% котеджних селищ. (*Нім. Fachwerk, - каркас, утворений системою горизонтальних і вертикальних балок, не тільки конструктивний, а й декоративний елемент будівлі. Фахверкові споруди були поширені в середньовічній Західній Європі).
Стиль хай-тек характерний лише для 1-2% селищ. Як показала практика, цей напрямок в архітектурі не користується великою популярністю серед покупців. «У закритому клубному селищі «X-Park (Ікс-Парк) (Рубльово-Успенське шосе 15 км від МКАД») на Рубльовському шосе, яке складається з 7 будинків, продано всього 1-2 котеджі, незважаючи на те, що будівництво проекту повністю завершено. », - каже експерт, додавши, що така сама ситуація з продажами і в селищі «Кристал Істра (Crystal Istra)» (15 км. від МКАД на Новоризькому шосе).
Неокласика (імітація стилю класичних особняків 19-20 ст) – більш примхлива, тому вона рідше зустрічається в котеджних селищах. Практика показує, що і будинки в стилі неокласики продаються довше за інших, навіть якщо якість будівництва та планувальні рішення поза конкуренцією. "Так, у селищі "Крона" (Новоризьке шосе, 23 км від МКАД) домоволодіння продаються вже 7 років, хоча і адекватні ринку за вартістю", - розповідає Катерина Лобанова керівник аналітичного центру ВАТ "ОПІН". За спостереженнями Вадима Рубцова («український будинок нерухомості»), зараз переважає попит на середземноморський стиль, ганьби-тік, органічну архітектуру (її ідея – у єднанні людини та природи, у будівництві використовуються натуральні матеріали). «Загалом архітектура змінюється під гаслом: простіше будувати - зручніше жити», - говорить Сергій Іванов (Kaskad Family). Тому багато девелоперів намагаються формувати архітектурні концепції в стилі шале (сільського швейцарського будиночка), забудови дерев'яними котеджами, які популярні завдяки екологічності матеріалів, що застосовуються.
«Архітектура – важливий, але далеко не визначальний критерій у рейтингу факторів, що впливають на ухвалення рішення про купівлю будинку у котеджному селищі, – підтверджує Катерина Лобанова («ОПІН»). - Співвідношення ціни та якості, розташування та транспортна доступність селища, комфортні планувальні рішення та оптимальна посадка будинку на ділянці – все це має вкрай важливе значення». Експерт зазначила, що бувають випадки, коли в гонитві за якимось архітектурним стилем будинків девелопер упускає щось значніше - благоустрій, освітлення, інфраструктуру, а в результаті й самі будинки виходять не так, як було задумано. Колірні рішення та їх вміле поєднання, а також висока якість оздоблювальних матеріалів –Неодмінна умова успішного з архітектурної точки зору селища.
Але говорити про пряму залежність продажів від архітектури не можна, її немає. «Існує багато прикладів, коли люди купували будинок у селищі, витриманому в одному архітектурному стилі, але пізніше перебудовували його», - зазначає Армен Маркосян (Промзв'язок нерухомість).
Резюме від журналу www.metrinfo.ru
Щоб догодити покупцям забудовники, виводять на ринок проекти із зменшеною площею ділянок та самих будинків, пропонують селища різної архітектури. Люди воліють в архітектурі спокійний, не викликає стиль і будинки невеликих площ. Такі пропозиції зараз затребувані ринком і за ними відзначаються найпродуктивніші продажі.