Куди приведуть дороги Підмосков’я – стаття, жкх –
Найближчим часом три підмосковні траси — Новоризьке, Ленінградське та Ярославське шосе — очікують на кардинальні зміни. У власників нерухомості за цими напрямками з'явився шанс доїжджати до будинку з вітерцем, проте перш, ніж настане цей щасливий момент, їм доведеться неабияк помучитися. Як реконструкція великих транспортних магістралей корелює із цінами та попитом на житло, розташоване на цих автотрасах?
Найближчим часом три підмосковні траси — Новоризьке, Ленінградське та Ярославське шосе — очікують на кардинальні зміни. У власників нерухомості за цими напрямками з'явився шанс доїжджати до будинку з вітерцем, проте перш, ніж настане цей щасливий момент, їм доведеться неабияк помучитися. Автор «Дома» розібрався у тому, як реконструкція великих транспортних магістралей корелює з цінами та попитом на житло, розташоване на цих автотрасах.
Навіщо розширюють Нову Ригу
Новоризьке шосе, або федеральна автомагістраль М9 «Балтія», і без реконструкції була найшвидшою трасою в Московській області. По-перше, ця дорога прокладена поза населеними пунктами, і протягом усієї магістралі відсутні перетини з іншими автотранспортними шляхами. До того ж, як зауважує директор департаменту заміської нерухомості Chesterton Олена Родіна, це перша траса в регіоні із дозволеною швидкістю 110 км/год. По-друге, до Волоколамська Новоризьке шосе має дорогу-дублера – Волоколамське шосе. А по-третє, додає генеральний директор компанії "Вектор Інвестментс" Дмитро Бадаєв, траса М9 "Балтія" відносно широка: на виїзді з Москви вона має шість смуг (по три в кожний бік) - правда, до Волоколамська "доїжджають" вже чотири смуги , а за ним дорожнє полотнозвужується до двох смуг.
Звісно, проблеми є і на цьому напрямі. Так, генеральний директор DTI Property Management Антон Білобжеський вказує на те, що Новоризьке шосе вимагає розширення за Волоколамськом, погано спроектована розв'язка з МКАД, а також недостатня пропускна спроможність тунелю під Срібним бором. В результаті пляшкова шийка на в'їзді до столиці та виїзді з неї збирає пробки завдовжки 5-10 км. А реконструкція дороги, вважає Антон Білобжеський, ускладнить ситуацію.
Реконструкція вже розпочалася. У процесі робіт на ділянці, що реконструюється, від МКАД до «бетонки» (А107) протяжністю 32 км, каже генеральний директор спільного підприємства RDI Group і Limitless Ірина Мошева, планується зробити розв'язку госпіталь Вишневського—Архангельське (5 км від МКАД), відремонтувати мости та шляхопроводи, а також збільшити кількість смуг до восьми-десяти. Ці роботи планується завершити до 2015 року.
"На появу перших чуток про плани реконструкції дороги клієнти відреагували негайно", - розповідає керівник відділу заміської нерухомості Tweed Ірина Калініна. За даними агентства, попит на Нову Ригу за минулий рік знизився з 32% до 26%. На цьому напрямі, за словами генерального директора компанії «Century 21 Захід» Євгена Скоморовського, впала майже на 7% Для порівняння: ціни на Рубльово-Успенському шосе знизилися за той же період всього на 2-3%.
Інтереси потенційних покупців нерухомості з Новоризького спрямування змістилися у бік П'ятницького та Іллінського шосе. Насамперед, за словами Ірини Калініної, під удар потрапили будинки «під ключ» вартістю від 3 до 15 млн доларів: за останні два місяці попит на готові будинки в цьому напрямі вжеупав на 30%.
Що буде з нерухомістю на Новоризькому шосе надалі? У експертів немає єдиної думки щодо цього. Зокрема, комерційний директор Villagio Estate Павло Трейвас стверджує, що реконструкція Новоризької траси в найближчі два-три роки додасть вартості котеджів у цьому напрямку близько 20%. На думку Антона Білобжеського, за час реконструкції нерухомість на Новоризькому шосе втратить у ціні приблизно 10%, але після її завершення ціни почнуть зростати. Євген Скоморовський упевнений, що розвиток траси сприятиме розвитку зон середнього та далекого Підмосков'я у цьому напрямі, де ціни можуть зрости на 15-20%. А ось домоволодіння та ділянки, розташовані неподалік Москви, швидше за все, подешевшають, тому що виїжджати з Москви буде важче.
«У селищах, розташованих по Новоризькому шосе, очікуємо на невелику стагнацію цін у найближчі кілька років, — каже Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії ДУС ВУД. — А ось у середньостроковій перспективі це дуже цікавий напрямок. Покупці, які купують заміський будинок або ділянку в цьому напрямку і збираються користуватися ним через п'ять-десять років, чудово розуміють, що Нова Рига стане найкращою трасою Московського регіону. Але той, кому треба жити за містом уже сьогодні, цей напрямок, швидше за все, не вибере. Так що цю трасу можна вважати вкрай цікавою з погляду інвестування, тому що через три роки вона помітно зросте у ціні. Можливо, будинки подорожчають на 30-40%».
Проте, зауважує Олена Родіна, варто врахувати, що Нова Рига заселена поки що не більше ніж на третину від заселення котеджних селищ, що планується на найближчий час. А коли всі покупці справлять новосілля, проїзд до столиці Новоризьким шосе сильно ускладниться. "Відчутногозростання цін на цьому напрямі чекати не варто: вони вже близькі до максимуму», - підсумувала Ірина Мошева.
Таким же непрямим підтвердженням є і ініціатива влади щодо покращення найшвидшої траси в області. А якщо чутки про переїзд Володимира Путіна підтвердяться, то як би не розширили Новоризьку автотрасу, її мешканцям все одно доведеться гаяти час у дорозі, пропускаючи кортеж першої особи країни.
(натисніть для збільшення)
В очікуванні «Великої Ленінградки»
На відміну від швидкісного Новоризького шосе, автомагістраль М-10 (Ленінградка) давно є проблемною. Ширина її здебільшого становить 8-11 м. Найбільш складне місце, каже Євген Скоморовський, на виїзді з Москви, де є два звуження: в районі мосту через канал імені Москви, а потім у районі Химок. Крім того, через велику кількість світлофорів водії багато часу втрачають у районі Сонячногірська. "Дорога давно вважається однією з найаварійніших і напружених підмосковних трас, а реконструкція, що затягнулася, посилює ці проблеми", - констатує Євген Скоморовський.
Роботи з проекту «Велика Ленінградка» розпочалися у 2006 році. Як зауважує віце-президент девелоперської компанії «Хімки Груп» Дмитро Котровський, цей проект входить до відомого «Генплану потреб» (актуалізований генплан реконструкції та розвитку Москви до 2025 року). Наприкінці минулого року будівельники розпочали реалізацію чергового етапу проекту — реконструкції Ленінградського шосе від МКАД до повороту на Шереметьєво. На цій ділянці планується розширити трасу, збудувати нові двосмугові естакади для з'їздів з Ленінградського шосе на МКАД. Також розглядається питання будівництва мосту через Хімкінський канал. На ньому буде організовано шість смуг руху вбік області та п'ять - у бік Москви. За даними столичного будкомплексу, після закінчення робіт, на виконання яких будівельникам відведено 16 місяців, від площі Тверська Застава до Шереметьєво можна буде дістатися за 40 хвилин.
Крім того, у Ленінградки незабаром з'явиться дублер. За наявним планом першу ділянку нової траси Москва—Санкт-Петербург з під'їздом до аеропорту Шереметьєво має бути введено в експлуатацію у 2014 році. Ця траса не тільки з'єднає два міста, а й, мабуть, покращить транспортну ситуацію на Ленінградському шосе.
Попит на заміську нерухомість у цьому напрямку до останнього часу був невисоким. Це, на думку експертів, пов'язано не лише з перевантаженістю траси, а й з тим, що забудовники та покупці не знали, де саме пройде дорога-дублер. "Багато місць, які були перспективними, втрачали привабливість, тому що всі боялися, що поблизу почнеться грандіозна будова", - пояснює директор департаменту продажів елітної нерухомості Penny Lane Realty Олександр Зімінський. Нових проектів у цьому напрямку було мало - за даними Penny Lane Realty, не більше 2% ринку підмосковної заміської нерухомості, і майже всі вони були сконцентровані в області Новогірська, Куркіно, а також Завидово, куди можна проїхати малою бетонкою.
Проте останній рік ситуація змінилася. Попит на заміську нерухомість на Ленінградському шосе, за даними компанії Tweed, з 2011 року зріс утричі, з 5% до 14%. А якщо з'явився попит, то почнеться зростання цін. За оцінкою Євгена Скоморовського, протягом двох найближчих років ціни на Ленінградці зростуть на 10-15%.
Вилікувати Ярославку
Ярославка, або федеральна автомагістраль М8 "Холмогори", ще один проблемний об'єкт на транспортній карті Підмосков'я.«Наприклад, від центру Москви до Івантіївки на початку весни, коли на шосе ще не дуже багато дачників, дорога займе не менше двох годин, — каже керуючий директор агентства „Садиба“ Наталія Кац. — А з початком дачного сезону в пробці на Ярославці можна простояти і шість годин».
Перші 10 км автомагістраль має три смуги у кожному напрямі, потім звужується до двох. Найпроблемніші ділянки, на думку Дмитра Бадаєва, — це виїзд в область з МКАД та ділянку магістралі в районі селища Тарасівка. Першу проблему слід вирішити до 2013 року: вже йдуть роботи з розширення головної ділянки шосе — відрізка від МКАД до селища Тайнінський. За даними керуючого партнера Tekta Group Андрія Біржина, дорогу планують розширити з трьох до п'яти смуг у кожному напрямку та доповнити двосмуговими дублерами з кожного боку.
Основні роботи розпочнуться із травня поточного року. "Кількість смуг на час робіт не зменшать, але самі смуги, швидше за все, звузять", - ділиться інформацією Біржин. Закінчення робіт на цьому відрізку магістралі заплановано на 2016 рік. Далі реконструкція продовжиться на ділянці 22-29 км МКАД. У рамках другої черги буде розширено шляхопровід над монінською гілкою залізниці, а за ним почне будуватися нова дорога в обхід Тарасівки. Згодом, додав Андрій Біржин, Ярославку розширять до Малого московського кільця. Початок проектування цього етапу намічено на 2012-2013 роки, а будівельні роботи розпочнуться наприкінці 2014 – на початку 2015 року.
Ярославське шосе із радянських часів залишається традиційним дачним напрямком. Тут багато старих садових товариств та нових проектів у масовому сегменті. Але найближче Підмосков'я у Ярославському напрямку облюбували забудовники міського житла. Тільки в Митищах, за словами АндріяБіржина зводиться 11 житлових комплексів. "Однак транспортна доступність завжди була слабким місцем цього напрямку. Можна сподіватися, що після реконструкції проблему буде вирішено", - зауважує Ірина Мошева. Андрій Біржин вважає, що ціни на Ярославському шосе після реконструкції траси зростатимуть на 15-17% на рік.
Втім, розраховувати на те, що реконструкція автомагістралей кардинально виправить ситуацію на тих чи інших шосе, на думку Дмитра Котровського, не варто. Адже автомобільний парк у Московському регіоні щороку збільшується на 20% і жодна реконструкція трас не здатна компенсувати його зростання. Позбавити Московський регіон пробок не вдасться. Отже, за великим рахунком, всі вищезазначені заходи допоможуть лише на якийсь час.