Купівля квартири через іпотеку
Іпотека на первинному ринку розвинена поки що слабко, тому 90% іпотечних угод припадає на вторинний ринок. Фахівці департаменту "Іпотечне кредитування" АН "Бекар" розповідають про схему отримання іпотечного кредиту при купівлі квартири на вторинному ринку.
Первинний чи вторинний
За словами директора департаменту іпотечного кредитування АН «Бекар» Олексія Кошелєва, іпотечні угоди на вторинному ринку сьогодні займають 90%: іпотека на первинному ринку поки що мало розвинена. На сьогоднішній день на ринку іпотечного кредитування під час роботи з «первинною» можлива за двома схемами, проте обидві вони не дуже зручні для позичальника.
Перша схема досить проста. Банк дає гроші на пайову участь у будівництві, не зобов'язуючи позичальника звертатися до конкретного рекомендованого забудовника. Однак, враховуючи високі ризики у сфері пайової участі, у цьому випадку банк вимагає від позичальника у заставу квартиру, яка перебуває у його власності. Тобто людина, яка бажає придбати квартиру на первинному ринку за цією схемою, повинна вже мати одну квартиру, яку вона зможе віддати в заставу банку. Ця умова серйозно обмежує кількість потенційних позичальників – не у кожного бажаючого вкластися у пайове будівництво, є квартира, яку можна віддати у заставу.
Друга схема іпотечного кредитування на ринку пайової участі реалізується складніше. Ця схема орієнтована на кредитування пайового будівництва без класичного розуміння іпотеки. Банк у разі працює з правами вимоги. Банк дає кредити для придбання квартир у будівельних компаній, що пройшли акредитацію (серйозну фінансову перевірку з боку банку). При цьому банк акредитує не забудовника, а лише конкретний об'єкт. Через війну можливості вибору квартири в позичальникасерйозно обмежуються. На сьогоднішній день на іпотечному ринку всього 20-25 об'єктів нерухомості, що будується, з якими можна працювати за іпотечними схемами. Серед альянсів банків та будівельних фірм (банки акредитували об'єкти) відомі такі: ЗАТ "Райффайзенбанк Австрія" - "Петербург Буд Сканська"; "ММБ банк" - "Юіт Лентек"; "Сбербанк" - "Рострой", "Невський Синдикат". Декілька об'єктів кредитує «ПСБ».
Через описані проблеми, іпотека на вторинному ринку зараз доступніша.
Звернення до агенції
В даний час більшість банків вважають за краще працювати з клієнтами через агентства нерухомості. Звертаючись в агентство за супроводом іпотечної угоди, позичальник може уникнути багатьох труднощів, пов'язаних із отриманням кредиту та пошуком відповідної квартири.
«Ціна послуг агентства залежить від обсягу робіт, – розповідає Олексій Кошелєв. - Якщо від агентства вимагається лише супровід кредиту (оцінка розміру кредиту, збирання документів, отримання дозволу) – то комісійні становлять 2% від суми кредиту. Іпотечний обмін чи купівля коштують 5% від суми угоди».
Виходить, що іпотечний клієнт платить агентству нерухомості менше, ніж клієнт, який здійснює угоду без залучення позикових коштів (звичайна ставка в агентствах за супровід угоди – 6-10%, залежно від типу угоди). Це з тим, що з отриманні іпотечного кредиту позичальник несе великі додаткові витрати. Насамперед, можливо, доведеться заплатити банку за розгляд заявки (без гарантії результату). Після підбору об'єкта необхідно буде сплатити його незалежну оцінку (оцінювачем банку) – $100–150. За відкриття рахунку у банку сплачують від 0,75% до 1% від суми кредиту. Після купівлі потрібно також сплатити страхові внески – 0,8 – 1,3 % від сумикредиту. Загалом виходить досить значна сума – до $2 тис. доларів. Багато банків рекомендують навіть від початку приплюсувати її до суми необхідного кредиту.
Оцінка кредитоспроможності позичальника
Отримання іпотечного кредиту залежить від цього, як банк оцінить кредитоспроможність позичальника. Наразі банки Петербурга працюють за трьома схемами. Перша – видача кредиту громадянам із «білим» доходом, коли позичальник має офіційну зарплату та може принести офіційні документи, що підтверджують її. Друга – для городян із «сірим» доходом: позичальник не має офіційної зарплати, проте може принести письмове підтвердження доходів від роботодавця у вільній формі на бланку організації за підписом директора та головного бухгалтера. І остання схема пропонується громадянам із «чорним» доходом. І тут кредит видається , якщо позичальник немає офіційної зарплати, але роботодавець готовий усно підтвердити доходи позичальника представнику банку.
За даними Бекара, від форми доходу залежить відсоткова ставка за кредитом: для білого доходу вона дорівнює 10,5%, для сірого - 12-13%, а для чорного - 15%. Розгляд заявки про надання кредиту деяких банках безкоштовно, у деяких – 1-2 тис. крб.
Пошук відповідної квартири
На думку фахівців «Бекара», на цьому етапі особливо важлива співпраця з агентством. Часто позичальники, збираючись купувати кредит, неправильно оцінюють вартість бажаних квартир. Банки інформації про ціну нерухомості не мають – вони дають кредит на запитану клієнтом суму. Згодом може виявитися, що бажане житло коштує вдвічі дорожче. У разі роботи з агенцією таких помилок не відбувається.
У банків особливі вимоги до квартири, що купується через іпотеку - обов'язковий санвузол, окрема кухня,наявність усіх комунікацій, гаряча вода, електрика, газ. Сам будинок має бути не старшим 1973 року або після реконструкції. Знайти потрібну нерухомість з урахуванням умов банку – також робота рієлтора.
Вибравши квартиру, покупець підписує із продавцем договір про наміри на купівлю квартири з використанням кредитних коштів.
Незалежна оцінка квартири
Щоб банк видав кредит, необхідно провести незалежну оцінку квартири (її робить оцінна компанія, акредитована у банку). Оцінка коштує $100 -150. Трапляється, що обрана клієнтом квартира оцінюється банком нижче за вартість, призначену продавцем. І тут банк погодиться дати кредит лише у вигляді 70%-80% від оцінної вартості (банк видає кредит над конкретну суму, а «у межах конкретної суми», на 70-80% вартості квартири). Позичальнику доведеться або шукати гроші, що бракують для покупки самостійно, або шукати іншу квартиру.
Передстрахова експертиза
На цьому етапі страхова компанія, акредитована у банку, проводить експертизу та виносить попереднє рішення про можливість страхування квартири. Насамперед перевіряється право власності: скільки разів відбувався перехід права власності, протягом якого часу. Олексій Кошелєв розповідає, що якщо власники у квартирі змінювалися надто часто, у страхуванні, як правило, відмовляють. Страховики аналізують, чи були прописані у квартирі неповнолітні, недієздатні, засуджені, а також за яких обставин їх було виписано. Страхові компанії ставляться до перевірки дуже критично, воліють перестрахуватися. Якщо страхова компанія відмовляється від страхування обраного об'єкта, клієнт втрачає 100-150 доларів, заплачених за оцінку та змушений шукати іншуквартиру.
Аналіз технічного стану
Банк аналізує технічний стан будинку, наявність неузгоджених перепланувань у квартирі. У кожного банку свої вимоги до можливих перепланувань Часто, якщо у квартирі є неузгоджені перепланування, банки не погоджуються давати кредит доти, доки продавець їх не погодить чи не приведе все до попереднього стану. Однак деякі банки погоджуються на кредитування квартир з неузгодженими переплануваннями, за умови, що покупець протягом півроку легалізує їх або поверне житловим приміщенням колишній вигляд.
Після того як банк прийняв позитивне рішення, призначаються день проведення правочину та день підписання кредитного договору з банком (за день до проведення правочину),
Страхування
За до проведення угоди підписується договір комбінованого страхування. Обов'язкові 4 види страхування: життя, працездатність, титул (права власності) та конструктивні елементи квартири. За даними «Бекара», страхові внески становлять – 1,5 – 1,8 % від суми кредиту. Усі витрати на страхування несе позичальник. Однак страхуються не ризики позичальника, а ризики банку, і при настанні страхового випадку всі виплати будуть здійснюватися саме на користь банку. За бажання позичальник може застрахувати свої ризики, але за це йому доведеться платити окремо.
Оформлення угоди та розрахунки
При купівлі квартири через іпотеку в нотаріальному договорі вказується не ПІБівська вартість, а реальна - ринкова. Це означає, що державне мито доведеться сплатити зі значно більшої суми. Деякі банки, щоправда, дозволяють вказувати у договорі не повну вартість житла, лише суму кредиту, що дозволяє зменшити витрати.
За відкриття рахунку у банку позичальнику доведетьсясплатити від 0,75% до 1% від суми кредиту. Після реєстрації продавець отримує кредитні та власні гроші покупця, у безготівковій або готівковій формі (залежно від переваг продавця та правил банку).
Куплена через іпотеку квартира віддається в заставу банку, але при цьому позичальник відразу стає її власником, може жити в квартирі, прописати всіх членів сім'ї, навіть здавати її (з дозволу банку). Єдине обмеження полягає в тому, що до погашення кредиту позичальник не зможе ні продати, ні обміняти квартиру.