Купівля заміського будинку
Придбання заміського будинку з ділянкою – завдання, яке потребує системного підходу. Про те, як грамотно здійснити задумане, про ланцюжок послідовних дій, необхідних для реалізації задуму, читачам журналу розповідає директор департаменту заміської нерухомості компанії «Світ нерухомості» Ізабелла Михайлівна Постоловська, будівельник за освітою, яка десять років професійно займається продажем підмосковного житла.
Початок великого шляху, або обережно з бажаннями: вони можуть здійснитися! Потенційний покупець заміської нерухомості насамперед має ясно представляти свою мету. Іншими словами, потрібно вирішити, який будинок у Підмосков'ї йому необхідний і достатній, на якій відстані від МКАД та у якому напрямку від столиці. Якщо заплановано придбання житла для постійного проживання, а справи бізнесу вимагають щоденної присутності в Москві, то варто розглядати заміську нерухомість, розташовану не далі 30 км від кільцевої дороги. Напрямок вибирають, виходячи з міркувань зручності проїзду до місця роботи або до міської квартири. Якщо потрібен будинок для недільного відпочинку та сезонного проживання сім'ї, слід звернути увагу на більш віддалені райони, в яких знайдеться безліч мальовничих куточків, лісів, водойм і навіть спеціально організовані рибальські зони та мисливські угіддя. Крім того, необхідно вирішити, ділянку якої площі було б бажано мати. Звичайно, теоретично 50 і більше соток мають привабливий вигляд, але кожна зайва сотка — це додаткові витрати. І не завжди можна купити землі стільки, скільки хочеться. Для життя на природі у власному будинку більшість українців вважають за краще мати наділ не більше 25 соток. У структурі попиту перше місце посідаютьділянки площею від 13 до 20 соток (близько 50 %), друге – менше 12 соток (близько 30 %), третє за популярністю місце – від 20 до 30 соток (10 %), потім – від 50 до 100 соток (близько 8 %). ). Сучасні тенденції такі, що певна частина заможних громадян набуває кількох видів житла. І якщо перший — це елітна квартира в Москві, другий — котедж на Рубльовці чи Новоризькому шосе, третій — у Європі, то четвертий — заміська садиба на відстані 100–150 км від столиці на великій (від 50 соток) ділянці землі. Після того, як рішення про розміри наділу прийнято, визначають параметри будинку. Нині вже існують стандарти відповідності площ ділянки та будови на ній. Їх виробляли шляхом проб і помилок протягом усіх років формування ринку заміської нерухомості. Наприклад, для невеликого будинку 120-150 кв. м цілком достатньо одягла 12-15 соток, а будинку площею 350-450 кв. м потрібна ділянка, розмір якої не менше 18–20 соток. Звичайно, стандарти – це добре, але вирішальним фактором залишається фінансовий потенціал покупця.
Збір інформації На цьому етапі визначають орієнтовну вартість бажаного будинку та зіставляють реальну картину зі своїми можливостями. Щоб пройти цю стадію максимально швидко, потрібно провести хоча б початковий аналіз ринку заміської нерухомості, скориставшись спеціалізованими журналами, газетами, каталогами та сайтами Інтернету. Незважаючи на те, що процес трудомісткий і вимагає навичок роботи з великими обсягами інформації, він стоїть витрачених сил. Для його прискорення можна звернутися за відомостями до ріелторської компанії, що спеціалізується на продажу заміських ділянок та будівель. Цілком ймовірно, що уявний вигляд будинку доведеться внести деякі корективи. Які ж чинники найбільше впливають на цінипідмосковної нерухомості? Насамперед це вартість самої землі, яка визначається напрямом та відстанню від МКАД. Так, у межах 30 км від кільцевої дороги найдорожчими є ділянки на Рубльово-Успенському (в середньому від 20 до 50 тис. дол. за сотку, але бувають і 100 тис. дол. за сотку) та Новоризькому шосе (від 10 до 35 тис. дол. за сотку). Далі йдуть Мінське (від 15 до 47 тис. дол. за сотку), Київське, Калузьке шосе (від 6 до 20 тис. дол.) і все більше популярний Дмитрівський напрямок (від 3 до 30 тис. дол. за сотку). Третє місце — за Горьковським, Щелковським та Єгор'євським шосе (від 1,5 до 6 тис. дол. за сотку). Що стосується впливу на ціну відстані від Москви, то, наприклад, за 10 км від МКАД по модному нині Дмитрівському шосе земельні наділи коштують 8–12 тис. дол. за сотку, до 25 км — 4–8 тис. , а на віддаленні 30–50 км — 1,5–3 тис. дол. Ціна сотки землі біля водосховищ у котеджному селищі з усіма комунікаціями, охороною та інфраструктурою досягає тут і 30 тис. дол. , знаходяться у стародавніх місцях, адже крім відомих імен та інтелігентних сусідів тут найкрасивіша природа, ліс, водоймища, налагоджена система комунікацій, гарне транспортне сполучення. Покупка нерухомості в рамках організованої забудови також гарантує однорідне оточення та якісні сучасні комунікації, тому така земля теж обійдеться недешево. Скажімо, в радіусі 30 км від кільцевої дороги практично немає котеджних селищ економ-класу, де можна було б придбати повністю готовий будинок вартістю до 200 тис. дол. Нижня цінова межа становить 350 тис. дол., а верхню обчислюють мільйонами. В рамках точкової забудови звичайного селища або села і в садівничому товаристві наділ обійдетьсязначно дешевше, і досі можна знайти готовий будиночок на ділянці 6–12 соток за 20–30 тис. дол. Проте не варто розраховувати на хороші дороги, зручний під'їзд цілий рік, охорону та всесезонний водопровід. Звичайно, вартість залежить і від обсягу об'єкта нерухомості, і ступеня його готовності. Отже, в результаті дій зі збору інформації на руках повинен опинитися список з кількох пропозицій, що сподобалися, що влаштовують також у ціновому відношенні. Тепер треба домовитися з продавцями про показ будинків — і в дорогу.
Їдемо дивитись. Торг доречний Продавець зацікавлений реалізувати свій товар дорожче та швидше, тому не завжди дає коректну та вичерпну інформацію про об'єкт. На що ж покупцю слід насамперед звернути увагу під час огляду? Заміське житло краще дивитися з настанням весни. Сніг, що тане, і ґрунтові води відразу покажуть, чи не затоплений у будинку підвал і чи достатньою є гідроізоляція фундаменту. Варто також звернути увагу на тріщини у фундаменті та робочий стан усіх комунікацій. Навесні очевидніший стан доріг і самого селища. Якщо комунікації відсутні, то необхідно перевірити слова продавця про їхню вартість та строки підведення. При покупці будинку в точковій забудові потрібно дізнатися у сусідів про звичаї, що панують у селищі, та ставлення місцевих жителів до приїжджих. Припустимо, що побачене та почуте покупця влаштувало. Отже, настав час вивчити документи, на підставі яких продавцю належать земля та споруда. Йдеться про свідоцтво про державну реєстрацію права власності на землю та свідоцтво про державну реєстрацію права власності на будову, дозвіл на будівництво та акт про введення будинку в експлуатацію. Обов'язково слід звернути увагу на те,чи відповідає площа ділянки, оформленої у власність за документами, розміром наділу, що пред'являється покупцю, і перевірити, чи не намагаються продати землю, яка, по суті, є самозахопленням. Також потрібно переконатися у відсутності межових суперечок із сусідами. Свідоцтва про право власності на землю та на будову видає Реєстраційна палата. Недобудований будинок також підлягає реєстрації як об'єкт незавершеного будівництва. Усі окремі будівлі: лазня, госпблок, туалет, гараж — повинні або мати самостійні документи, або бути вказані під літерним позначенням у свідоцтві на основну будову. Не виключена ситуація, що через незнання продавця папери оформлені неправильно, не пройшли реєстрацію в належних органах, взагалі відсутні на частину об'єктів. Але значно гірше, якщо довелося зіткнутися із ретельно замаскованим шахрайством. Тому варто добре зважити всі ризики майбутнього придбання. Якщо покупець таки зважився на покупку, бажано провести з продавцем переговори, спрямовані на зниження ціни будинку. Продавець не завжди йде на торг, пояснюючи це кількістю грошей, витрачених, скажімо, на те, щоб пробурити на ділянці артезіанську свердловину глибиною 50 м. Однак покупцеві потрібно знати, що свердловина, споруджена без відповідного дозволу, не може бути фактором, що покращує якість продається об'єкт. Навпаки, якщо наглядовим органам стане відомо про наявність на ділянці незаконеної артезіанської свердловини, вони застосовуватимуть до власника штрафні санкції. Тож торгуватися необхідно! Зрештою треба домовитися про ціну, яка б влаштовувала обидві сторони!
Якщо коштів на придбання бажаного будинку недостатньо, можна заощадити, купивши, наприклад,недобудоване житло, а згодом довести його до готовності. Або придбати земельну ділянку, а потім звести на ній будинок. В даний час є можливість скористатися іпотекою, але, слід зазначити, на заміському ринку частка угод із залученням іпотечних кредитів поки що становить не більше 2% від загальної кількості операцій. Основна причина – складність оцінки та оформлення прав на заміську нерухомість. Зараз лише чотири банки пропонують іпотечні програми з купівлі житла у Підмосков'ї. Однак щорічно кількість таких об'єктів, які купують із залученням банківських кредитів, безумовно, збільшуватиметься.
Договір авансу Щоб підтвердити свої наміри купити об'єкт заміської нерухомості, покупець повинен передати продавцеві деяку суму як авансу. Як грамотно внести аванс? Якщо будинок реалізує власник, то можна віддати гроші під його власноручну розписку. Цей документ повинен містити відомості про будову, що продається, її місцезнаходження, остаточну вартість і терміни оформлення переходу права власності на ім'я покупця. Обов'язково слід зазначити у розписці, що станеться з авансом, якщо з якихось причин угода зірветься. Однак необхідно мати на увазі, що розписка не є найнадійнішим документом для оформлення грошових відносин, і якщо продавець виявиться нечесним, то покупець розпрощається і з мрією про придбання даного заміського будинку, і зі своїми грошима, внесеними як аванс. Якщо продавця представляє ріелторська фірма, вона може запропонувати покупцеві укласти попередній договір, що враховує переважно вигоду продавця. Тому покупцю доведеться дуже жорстко обстоювати свої інтереси.
Готуємося до угоди Процес підготовки до угоди починається відразу після того,як внесено аванс. Продавець нерухомості починає збирати пакет необхідних для цього документів, а покупець повинен перевірити їхню справжність і правильність оформлення. Для вчинення правочину необхідно мати такі документи:
свідоцтво додому; свідоцтво на землю; чотири кадастрові плани ділянки; довідку про нормативну вартість ділянки із земельного комітету; довідку з БТІ про нормативну вартість будівлі; довідку з податкової інспекції про відсутність заборгованості з податків; згода подружжя на продаж та придбання нерухомості. Крім того, потрібно підписати протокол узгодження кордонів наділу у сусідів, щоб надалі уникнути межових суперечок. Якщо на ділянці є об'єкти спільного користування, складають акт спільного користування та передачу прав новому власнику, а також сервітути на користування частиною ділянки (проїзд, прохід через ділянку, колодязь, свердловина). При купівлі будинку з меблями до здійснення угоди готують і підписують акт про те, які меблі залишаються покупцеві. Іноді продавець, у якого земля у власності, а будинок — ні, пропонує спочатку придбати ділянку, а потім уже оформити будову. Покупцеві треба пам'ятати, що, погоджуючись на це, бере кота в мішку! Угоду можна проводити лише після того, як об'єкт стане власністю продавця, тобто право його володіння будинком слід узаконити! Якщо нерухомість купують у новозбудованому котеджному селищі, то використовують різні схеми: іноді спочатку оформлюють землю у власність, а потім складають договір підряду на будівництво або договір інвестування. Існує й інший варіант: укладають договір підряду, а власником землі стають, коли добудовано будинок. Купуючи заміську нерухомість, слід бутиготовим до будь-яких несподіванок. Тому, щоб не розгубитись під час угоди, потрібно заздалегідь продумати всі етапи своїх дій, розібратися з документами, обговорити схему передачі коштів покупцем продавцю. Етап сьомий
Операція з нерухомістю - це досить складний процес, а із заміською нерухомістю - особливо, адже в роботі знаходяться відразу два об'єкти: земля і будова на ній. Угода починається в банку, де суму, за вирахуванням раніше переданого продавцю авансу, закладають в осередок депозитарію. Продавець та покупець підписують договір оренди банківського осередку, що визначає умови доступу кожного з них. На сьогоднішній день законом передбачено як нотаріальну, так і просту письмову форму договору купівлі-продажу нерухомості. Але у будь-якому разі проект документу хтось має підготувати та перевірити. Після посвідчення угоди у нотаріуса або після того, як договір укладено у простій письмовій формі, його необхідно передати до Головного управління Федеральної реєстраційної служби по Московській області на реєстрацію. Одночасно з цим документом покупець та продавець підписують протокол передачі нерухомості. Через місяць покупець отримує зареєстрований договір купівлі-продажу земельної ділянки з будівлями, що знаходяться на ньому, свідоцтво про право власності на землю і свідоцтво про право власності на будову. Ось він і настав, щасливий момент! Котедж, будинок, дача або земельна ділянка придбана, і покупця можна привітати! Тільки чи залишилися сили приймати поздоровлення після виконаної титанічної роботи? І чи не на шкоду власному здоров'ю та бізнесу здійснено цей подвиг? Або, можливо, після самостійної купівлі заміської нерухомості знайдено такі знання та досвід, що з'явилися думкизмінити роботу та стати професійним ріелтором, що діє на ринку заміського житла Підмосков'я?