Купівля житла в Німеччині за Іпотекою (Баварія)
Мене тут кілька разів запитували про те, як справи з нерухомістю в Німеччині. Як влаштована іпотечна система, які відсотки і таке інше. Ось вирішив написати про це, поки все свіжо в пам'яті.
Почну з того, що в Німеччині власників житла не так уже й багато. Не кожен бюргер має свої 4 стіни, а вже іноземець - тим більше. Залежно від землі та від міста варіюють як ціни так і умови житла. Я говоритиму виключно про Мюнхен і про його передмістя, тому що перед покупкою будинку я майже 3 роки ретельно все планував і об'їздив чи не всі села навколо Мюнхена в пошуках ділянки або будинку.
Почну з того, що майже 65-70% мюнхенців винаймають житло, а не володіють ним - це називається "mieten", а наймач - "Mieter". Якщо ви здаєте житло в оренду, то ви "Vermieter". Останні 20 років вартість житла для наймачів постійно зростала. Коли ми тільки сюди переїхали 2,5 кімнати неподалік центру можна було зняти за 750 марок на місяць - щось близько 300 євро. Коли ж ми з'їжджали з цієї квартири, то за ту саму квартиру господар уже хотів 900 євро. На даний момент хороша 2,5-3 кімнатна квартира (50-65 м2) у центрі Мюнхена може коштувати від 1000 до 1200 євро на місяць.
Ось у цьому дивному будинку на Ungererstr. 18-19, жив мій знайомий. Він знімав одну кімнату не більше ніж 20м2 з ванною за 720 євро на місяць. На даху є басейн для мешканців та гостей, а на верхньому поверсі фітнесцентр і все безкоштовно. АЛЕ. це дуже галаслива вулиця і вкрай інтернаціональний будинок, де можна спати тільки якщо ви несприйнятливі до шуму. Так, ліфт у будинку ходить прямо до супермаркету і я там часто бачив людей у тапочках або у треніках, які прямо з їхнього поверху спустилися за продуктами до супермаркету. А знову ж - це означає, що на поверхах повно сміття та пивнихпляшок. Це все звичайно прибирають, але сміття там частіше, ніж в інших будинках. Так що є свої плюси та свої мінуси в такій зручності.
З іншого боку, є приватні будинки за містом. Знову ж таки як приклад:
Здається в цьому будиночку (ну чи десь поруч) колись жив мій колега з першої роботи. У той час він платив 1100 євро за оренду, натомість у нього був свій сад і не було жодних сусідів. Вулиця хоч і для 100кмч, але не така жвава, і тому тиха вночі. Так, до міста їхати хороші 30-40 хвилин і магазини не зовсім поруч із будинком, зате тиша та природа.
Ось і я колись вирішив для себе та для своєї сім'ї: Що нам краще: Місто чи Загорода? Після довгих дискусій з дружиною ми вирішили виїхати за місто, особливо після того, як мене просто дістали сусіди по будинку. Я спав і бачив (вірніше якраз не спав і мріяв) як переїду до знімного будинку без сусідів і нарешті зможу висипатися у вихідні. Будинок знайдено, тихе містечко в не дуже новому будиночку майже в лісі. Ми платили за місяць близько 1200 євро за будинок з трьома кімнатами та маленьким садком. Неподалік будинку була зупинка електрички і до міста можна було доїхати за 40-50 хвилин. Але одного разу спілкуючись з колегами по роботі мене запитали чому я не хочу купити житло? Я сказав, що мовляв дорого, і я не можу собі дозволити. Але колеги показали мені сторінку
і сказали, що б я порахував через скільки років моя квартплата переросте іпотеку, яку я міг би вже зараз виплачувати. Вийшло, що я вже років 10 платив "дядькові", а міг би платити за своє житло. А через 15 років квартплата (Miete) вже перевищить вартість середньої квартири, яку я вже виплатив би. Я задумався. З цього моменту я майже 3 роки стежив за ринком нерухомості та за процентною ставкою. Як з'ясувалося, будувати будинок дешевше, ніж купувати готовий. і такожвиходило, що будинок із землею виходив вигідніше за квартиру в центрі міста. Але й інше з'ясувалося: відсоткова ставка останніх 6 років падала з 8% до 2%, але вартість житла зросла просто астрономічно. Якщо раніше 2,5 кімнати можна було купити за якісь 150-200 тис. євро, то тепер ті ж дві кімнати коштували майже 350-450 тис. Але був і радісний момент. Якби вдалося знайти ділянку 400-600м2 то побудувати будинок коштувало б близько 140-160тис. І ось я почав їздити околицями міста і шукати відповідну ділянку. З'ясував, що на півночі біля аеропорту є ділянки за ціною 200 євро за м2, тобто разом із будинком виходило б 230.000-270.000 – мрія? Хрін там. Останнім часом почастішали обмани у сфері будівництва. Тобі будують будинок, на нього є 5 років гарантії, а потім він просідає чи починає текти чи взагалі стіна сипатись, а фірма вже банкрут. Із ділянками ще смішніше. Ти на них дивишся максимум 10-20 хвилин і потім маклер збирає замовлення на покупку. Ти маєш право ставити запитання, а маклер має право тобі на них рандомно відповідати, бо поки він тобі щось письмово не підтвердив свої слова – він не винний, а письмово він тобі нічого підтверджувати не буде, бо дільниці розходяться як гарячі пиріжки. . Ось і виходить що "тихий зелений ділянку на півночі Мюнхена" тихий тільки якщо вітер дме із заходу і літаки заходять на посадку зі сходу а зелений він тільки поки автобан не почали будувати про який тобі замовкали. Інша ділянка всім хороша. з кінця літа до початку весни. а потім навесні ґрунтові води піднімаються і в тебе повний підвал води. Але ділянку ти дивишся лише влітку чи взимку. Звичайно є фахівці, які тобі все це розкажуть, але виїзд на оглядини такого фахівця коштує 80 євро на годину і це без дороги, тож на кожні оглядини це буде дорого. Вихід -самому спокійно об'їздити всі села та громади і у місцевих мешканців дізнатися що і як. Я наїздив за майже рік з малим майже 40 000 км спочатку зі знайомим, який сам шукав ділянку, а потім вже на своїй машині в пошуках ідеального місця і . нічого не знайшов. Ділянки або вже продані або не мають права забудовуватись під будинки, а лише під садочки. А ті ділянки, які продавалися через маклерів і я просто не встигав про це місце дізнатися те, що мені потрібно до їх продажу. Проблема вирішилася сама собою: Один досвідчений муляр мені сказав, що якщо я не маю часу щодня стирчати на будівництві чи ні грошей найняти незалежного Bauleiter'а ака виконроба, то й будувати не варто, бо часи німецької якості минули назавжди і прийшли часи польської. халтури. Довелося розпочинати пошуки по-новому з новою метою.
Тепер я шукав уже збудований будинок. Тут нова проблема. Будинки є або зі своєю ділянкою – дорогі або з орендованою землею ака Erbpacht – але дешевші. Коштують такі будинки набагато дешевше і підступ майже не помітний. Тому мені колеги роз'яснили що до чого. Якщо я не маю дітей і я не планую їх заводити, то Erbpacht може бути вигідним. Сенс там такий: Ти купуєш будинок за 250.000 і береш на нього кредит (про це детальніше) і до цієї суми платиш ще 300-600 євро на місяць за оренду землі, на якій стоїть будинок. Оренда землі в середньому від 70 до 120 років. Сенс? Сенс для господаря земель, він чи його діти після закінчення оренди мають право підняти плату за оренду на 100-1000-10000% і якщо ти не здатний це заплатити, тебе просять звільнити землю. Тепер зрозуміли? будинок то забрати не вийде :) на те він і нерухомість і тому у вас його викуповують за ціною машини. Ви, звичайно, можете спробувати цей будинок продати, але хто його у вас купить, якщо оренда за землю коштуєдорожче ніж сам будинок разів у 10. Тому якщо немає дітей, то ви спокійно живете в будинку поки не помрете, а потім будинок переходить у власність господарів землі. Тобто ви і за оренду землі для будинку самі платили і будинок самі виплатили, а господарі його забирають безкоштовно. Але якщо є діти, то вони не мають спадщини, тобто цей спосіб для мене не підходив. А отже, довелося шукати старі будинки зі своїми ділянками.
Тепер про кредити. Є багато різних особливостей, якщо ви купуєте житло чи будинок, щоб його потім здавати в оренду. Але я розповім лише якщо ви купуєте житло для особистого проживання. На цій сторінці interhyp є інформація від більш ніж 400 банків, які можуть надати іпотеку. Розраховується все так:
Як приклад – Будинок із ділянкою за 600.000.
Кредитна ставка завжди розраховується виходячи з вашого першого внеску (Eigenkapital), терміну першочергового кредиту (Festzinsfrist), вашої здатності гасити сам кредит (Tilgungsrate) та оцінки самого об'єкта банківським співробітником. У середньому можна так вважати: Банку цікавий сам будинок, а не ваші витрати на його покупку (маклер, натаріус, кадастрові збори, запис у ригістр власників, підключення комунальних послуг тощо), тому банк хоче, щоб ви з свого першочергового внеску (Eigenkapital) покрили всі ці витрати. У середньому всі ці витрати (Kaufnebenkosten) становлять від 7% до 11% вартості об'єкта. Тобто в нашому прикладі при стіомості будинку в 600тис вам потрібно ще 60.000 щойно провернути саму угоду купівлі. Банк зазвичай дає кредит лише вартість будинку, отже зазвичай ці 60тыс. вам потрібно мати як Eigenkapital. Але є виняток, коли банк може фінансувати і ці витрати також (Vollfinanzierung). Однак відсотки там просто звірячі та для дорогого житла вкрай невигідні. Тому якщохочете купити будинок - то будьте ласкаві хоча б 60тис. мати свої гроші. Найкраще і цілком реальне, якщо у вас є стільки своїх грошей, щоб покрити всі Nebenkosten і 5-10% від суми самого будинку. Тобто у нашому прикладі 120тис. У цьому випадку процентна ставка буде нижчою.
Далі потрібно визначитися з терміном першочергового кредиту (Festzinsfrist). Він може бути 5, 10, 15 чи навіть 20 років. Чим довше термін, тим вища ставка і тим вигідніше банку вас мати. У цей час ставка завжди однакова і не може змінюватись, навіть якщо у світі криза. Чим швидше термін, тим нижча ставка, але тим швидше вам краще виплатити свій кредит, тому що через 5 років відсоток може вирости, а сума боргу у вас залишиться оргомною. З іншого боку при 20-річному терміні ви підете на пенсію, а платити будете досі і ставка буде більшою ніж на 10 років. Найвірніше і найчастіше, що я бачив, це термін на 10-15 років. Після цього починається рефінансування з новими умовами та з новим банком.
Тепер залишається дізнатися про суму вашої місячної виплати. Як правило, вибирають близько 1,5-3,5% на місяць. Тобто ви виплачуєте сам кредит (Tilgung) по середньому 2% від усієї суми на місяць.
За таких умов ваша ставка буде в середньому 2,3-2,6% на рік. Ми для простоти візьмемо 2,5% на рік. То скільки ж ви повинні будете платити на місяць?
(600.000 * 10% Nebenkosten - 120.000 Eigenkapital) * (2% +2,5%) / 12 = 2025 EUR/m
Це означає, що через 15 років таких виплат у вас залишиться боргу: 343.688 EUR
тобто приблизно половину вартості будинку ви виплатили. Але якщо ставка після цього терміну виросте, то ви у фінансовій попі, тому що у вас не вистачить грошей виплатити борг до кінця.
Тому банк передбачає позачергові щорічні виплати від 1300 EUR до 5% від суми боргу.
Допустимо ви могли б платити щорічно по 2000 понад те, що вже платите, отже, ваш борг складе вже 309.820 EUR. Як бачите знову надто багато. А це означає, що вам потрібно або більше ваплочувати в місяць за сам кредит або шукати будиночок дешевше, що я і зробив :)
Але є ще один спосіб секономити на кредиті. Якщо житло ви купуєте тільки для себе, то держава може видати вам 50.000 під нижчий відсоток (на даний момент 1,73%) але без позапланових виплат і тільки на максимум 10 років. Тож потрібно просто багато шукати, торгуватися та набратися терпіння. Ну і звичайно реально оцінювати свої шанси та фінанси :)
Нам звичайно пощастило, це факт, але спитай кожного – всім у чомусь пощастило. Один купив не дорогий будиночок під 6% і тепер при вдалому рефінансуванні (2%) платить за свій будинок менше ніж студент за свою халупку. Інший сам зі своїми родичами збудував будинок на дешевій ділянці і поставивши потрійні вікна тепер не чує ні літаків, ні машин, третій вдало сторгувався і отримав хорошу ділянку з напівзруйнованим будинком за гарною ціною. І тепер громада йому дала грошей на реставрацію цього будинку, тож він не вів у мінус. Так що загалом це просто сукупність праці, пошуків і трохи везіння.
Сподіваюся ви це хотіли дізнатися. Якщо я щось погано пояснив, то прушу в коментарі!