Купівля житла в ЖБК як зменшити ризики
Укладання договорів із ЖБК відбувається, як правило, шляхом приєднання до вже існуючого договору, відповідно до ст. 428 ЦК України. Тобто майбутній член ЖБК вступає в існуючий договір і приймає по ньому всі зазначені в ньому права та обов'язки. Тим паче важливо опрацювати й усвідомити собі всі істотні умови договору. На що звернути увагу?
Перше. ВНЕСКИ. Які внески (кошти насамперед) Ви будете зобов'язані вносити, в якому розмірі та в які терміни, до яких розрахункових умовних одиниць вони будуть прив'язані. Наслідки порушення термінів виплат. Чи підлягають розміри цих внесків коригування при придбанні у власність ЖБК на користь члена ЖБК конкретної нерухомості. Якщо Ви працюєте за трудовим договором, то, мабуть, можете планувати сплату внесків до «такогось» числа кожного місяця. А якщо Ви - представник вільної професії, самозайнятий громадянин, підприємець, і Ваші доходи непередбачувані за часом, то для Вас умова про штраф у 10-20% від простроченої суми на місяць може бути дуже жорсткою. Якщо у договорі є вказівка на можливе коригування розмірів внесків, це теж додатковий ризик.
Друге. ЩО ПОВЕРНЕТЬСЯ, КОЛИ ВИХОДИТЕ З ЖСК. Що з виплаченого Ви зможете отримати у разі виходу із ЖБК за своєю ініціативою, в якому порядку, у які терміни, в якому розмірі та умовних одиницях, і якими додатковими умовами це супроводжуватиметься. Як правило, Вам будуть повернуті не всі виплачені Вами внески (реєстраційний, вступний, пайовий, членський та внесок до резервного фонду), а лише пайовий. До умовних одиниць розміри виплат, зазвичай, не прив'язуються. Терміни виплат становитимуть 1-3 місяці, а то й більше,в залежності від співвідношення загальної суми повернень у цей період до загальної суми щомісячних пайових внесків до ЖБК за цей же період. Щоправда, за наявності у члена ЖБК поважних причин виходу (їх перелік визначається у договорі), та за наявності у ЖБК відповідних фінансових можливостей, ЖБК за рішенням правління ЖБК повертає пайовий внесок протягом 10 днів.
Третє. УМОВИ ЗАЛІКУ існуючого житла, його оцінка і оформлення. Як правило, зарахувати Вашу квартиру як частину пайового внеску Вам пропонується шляхом відчуження її через афілійовану з ЖБК ріелтерську компанію або шляхом викупу її цією ріелторською компанією. Зрозуміло, що на ціну та умови такого відчуження чи викупу Ви вплинути, швидше за все, не можете: вони визначаються за погодженням із уповноваженою ЖБК ріелторською компанією. Ви можете просто передати свою квартиру ЖБК – для надання її іншим членам ЖБК. Вартість залікової нерухомості, швидше за все, зараховуватиметься Вам як частина пайового внеску тільки після юридичного та фізичного звільнення зазначеної нерухомості та належного оформлення переходу права власності від Вас до ЖБК за умови повної оплати всіх витрат, що виникають у зв'язку з цим, за Ваш рахунок. Зауважу, що у разі Вашого добровільного виходу із ЖБК Вашу залікову квартиру Вам не повернуть (вона вже передана іншим членам ЖБК), Ви отримаєте лише пайовий внесок.
Четверте. ЕФЕКТИВНІСТЬ І ПРОЗОРНІСТЬ ЖБК. Як функціонує ЖБК, механізм контролю за його діяльністю з боку членів, наскільки ЖБК «прозорий». Механізм ЖБК ефективно працює тільки в тому випадку, якщо керівництво діє сумлінно та кошти ЖБК витрачаються тільки відповідно до статутних цілей – купівля квартир для членів ЖБК. Тому необхідно детально ознайомитись із статутомобраного Вами ЖБК, із зазначеними у ньому повноваженнями загальних зборів членів, правління, голови правління. Важливо мати можливість отримання повної інформації про діяльність ЖБК у будь-який час.
П'яте. ДОДАТКОВІ ВИТРАТИ. Ваші зобов'язання з оплати обов'язкових для Вас як члена ЖБК послуг з підбору, перевірки та оцінки квартири, щодо оформлення її у власність ЖБК з одночасним укладанням з Вами Договору безоплатного користування нерухомого майна (позички), щодо оформлення цієї ж квартири у Вашу власність після виплати пайового внеску, страхування ризику втрати прав власності на нерухомість та інших ризиків. Всі ці послуги надають, як правило, афілійовані з ЖБК ріелтерські та страхові компанії за ціною та на умовах, про які домовилися з ЖБК (без Вас, зрозуміло, але оплачувати ці послуги доведеться, швидше за все, Вам).
Шосте. РОБИМО ВИСНОВКИ. Таким чином, якщо Ви справно сплачуєте всі внески та не порушуєте інші умови договору, то квартиру Ви так чи інакше отримаєте. («Так чи інакше» - тому що ЖБК може надати Вам як викуплену самим ЖБК квартиру, так і отриману ЖБК за зобов'язальними правами. Переважніше, звичайно, право власності на квартиру.) З моменту виплати пайового внеску в повному розмірі за квартиру, в якій Ви вже проживаєте, Ви оформляєте її у свою власність та виходите із ЖБК. Ризик залишитися без квартири пов'язаний з тривалим часом виплати пайового внеску: за цей час у Вас та Вашої родини можуть суттєво змінитися обставини, знизитися доходи, не кажучи вже про загальну економічну нестабільність, непередбачуваність валютних курсів та інші фактори, які не можна не враховувати. І тут почнуть діяти несприятливі для Вас умови договору,які спрямовані на захист економічних інтересів ЖБК, а отже, і кожного члена ЖБК.
Загалом, чим швидше Ви сплатите весь пайовий внесок та оформите квартиру у свою власність, тим менше Ви ризикуєте.
Допомогти вам правильно розібратися у всіх нюансах придбання житла в ЖБК та супроводити угоду зможе досвідчений адвокат "з нерухомості".
Як зв'язатися з адвокатом "з нерухомості"?
Зателефонуйте до Адвокатського Бюро "Щеглов та Партнери" Старшому керуючому партнеру Бюро Юрію Анатолійовичу ЩЕГЛОВУ за тел.+7 (985) 767-94-86 або+7 (495) 748-00-32, і наші адвокати нададуть Вам реальну юридичну допомогу у супроводі вашої угоди з нерухомістю.
Наші адвокати - справжні професіонали і до кожної справи ставляться як до найважливішої справи у своїй адвокатській практиці!